上海“收旧换新”再提速：浦发集团打响浦东第一枪

快讯背景：今年，上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作，浦东、徐汇、静安三区成为首批先行区域。

其中静安区已于2026年3月31日落地全市首例住房收购置换项目，居民通过将中心城区小户型存量旧房交由国企收储转化为保障性租赁住房，同时凭专项房票置换购置新房，实现旧房盘活、居住升级与保租房房源筹措双向落地，为全市试点打造了可复制的实操样板。首例！上海“收购置换”落地！静安40㎡老房换220万房票买新房…

作为重点试点区域，浦东围绕“政府主导、市场运作、自愿参与”的原则，由浦发集团作为核心实施主体，通过收购存量二手住房，在中心城区等供需矛盾突出的区域，新增一批区位优越、租金可负担的保租房，持续优化区域保租房结构布局。

截至2026年4月27日，浦东“收旧换新”试点已累计接待市民咨询洽谈200余组，形成深度意向70余组，2套房屋已完成收购，另有2套“收旧换新”完整订单将于本周内完成成交，试点进入规模化推进、实质性落地的新阶段。

▲浦发集团保障性租赁住房

凤凰网房产上海

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▲浦东住房收旧换新报道

01

精准锁定内环内老旧房源

破解核心片区保租房供给短板

浦东内环内土地资源紧张，新增集中式保租房几乎没有空间，而陆家嘴等核心片区产业集中、就业岗位密集，租房需求旺盛，仅依靠新建房源已无法满足市场缺口。

浦发集团党委书记、董事长李俊兰表示，通过存量收储把内环内的老房子盘活利用，能够精准对接市场需求，有效补足保租房结构性不足的问题。

本次浦东收购范围明确，优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手住房。浦发房管党委委员、副总经理何俊指出，40至50平方米户型是理想收购标的，这类户型租售比更合理，也更适合单身青年、小家庭租住。

为提升政策知晓度与可及性，浦发集团通过热线咨询、街道地推、物业联动三种渠道开展推广。依托浦发房管物业在浦东服务超过三分之一老旧小区的优势，与本次收储对象高度匹配，试点推进效率显著提升。

目前已完成收购的两套房源，一套约45平方米、总价约240万元，另一套约64平方米、总价约350万元，成交单价约5.3万元/平方米，价格与区域市场水平保持一致。

02

居民参与路径清晰

“收旧换新”优先 交易成本更友好

浦东试点优先鼓励“收旧换新”模式，即居民在出售旧房的同时，同步在浦东购置新房，实现居住条件改善。浦发集团党委书记、董事长李俊兰详细介绍了居民参与收购的完整流程：

1.协助居民开展初步评估，依据地段与近期成交价形成价值判断；

2.对房屋产权情况进行排查，确认收购可行性；

3.委托专业评估公司入户评估，作为定价重要依据；

4.在评估价基础上与居民协商确定最终成交价格；

5.推动卖旧与买新同步网签，资金在监管下定向支付至新房账户。

在交易成本上，居民所需支付的税费与市场二手房交易完全一致，且无需支付中介费。收购价格参照区域近期真实成交价，公允稳定、不低于市场水平，有效缓解老破小出售难、被迫降价的问题。

李俊兰还表示，当前部分意向房源未能成交，主要原因集中在三方面：一是居民仅想卖旧、不想买新，或仅意向购买二手房，不符合“换新”优先方向；二是对政策存在理解偏差，将国企收储误认为政府征收，心理价位与实际价格差距较大；三是新房尚未选定，买新意愿未确定，双方仍在协商。

03

资金模式可持续

运营服务一体化 保障试点长效运转

资金可持续性是试点长期推进的关键。李俊兰介绍，浦东保租房收购采用“政府项目资本金+企业自筹+金融机构贷款”三位一体资金结构，政府提供资本金作为启动资金，企业配套自筹，金融机构按租售比核定提供贷款支持。

项目不以盈利为目的，但要求实现盈亏平衡，租金需基本覆盖收购、装修、运营成本，年度内实现收支基本持平，测算要求入选房源租售比不低于2.5%。

房源收购后，浦发集团将按保租房标准统一改造，力争居民交房后3个月内完成装修，实现拎包入住，服务标准不降低。所有房源将纳入浦东“青创15条”人才政策，为青年人才降低租房成本。

针对零星房源管理难题，李俊兰表示，将依托“浦发有家”保租房品牌，实现租赁服务与物业服务一体化，降低运营成本；同时以街道为单位，联合区人才局、团区委、区工会开展社群服务，满足年轻人生活、学习、交流需求。

04

多元拓宽房源渠道

完善浦东保租房全域布局

目前浦发集团已在浦东建设、运营保租房约2万套，区域保租房总量充足，但空间分布不均，内环内、张江核心区供给短缺，外围区域相对充足。李俊兰判断，今年5—6月高校毕业生集中入职后，核心区租赁需求将明显上升，“收旧换新”可精准填补内环内供给缺口。

除收购二手住房外，浦发集团同步探索商办楼宇、闲置厂房改造保租房。经全面摸排，内环内暂无合适标的，内环外、中环内有零星地块可改造。其中，周家渡街道金瓯求精厂老旧闲置厂房，计划通过城市更新改造为保租房，目前正开展方案设计与规划调整。

为保障试点高效运转，浦发集团已专门成立收旧换新工作专班。何俊介绍，专班以房管公司为基础组建，核心人员十余人，覆盖信息收集、评估谈判、签约成交、装修、运营、租赁全流程。

关于未来收购规模，李俊兰表示，将根据政策适配性、市场接受度、运行模式稳定性进一步评估，推动形成“老房盘活、保租房补短板、居民顺利换新、市场预期稳定”的良性循环。

此次试点，是超大城市在土地资源紧约束下，盘活存量住房、完善保障体系、支持居民改善居住条件的一次系统性创新。它既不是简单的二手房收购，也非常规的征收拆迁，而是以市场化、可持续方式打通“存量盘活—保障供给—住房改善”的完整链条。

在保租房结构性短缺、核心区需求旺盛、老旧小区资产流动性不足的多重背景下，这一模式为上海乃至全国大城市提供了可落地、可复制、可推广的样本，也预示着未来住房保障将从“增量建设”转向“存量优化”的全新阶段。

数据来源：公开报道 URI复核整理

运营编辑:树懒