北京
卖房遇到买家违约，房主再卖时少卖近百万，为什么法院没支持全额索赔？最近几年房价下跌，可能会出现买家毁约，卖家另行卖房时房价更低了的情况，介绍个案子，了解一下这种情况怎么赔！
基本案情：2022年5月通过中介，李某把自己的房子以1354万元的价格卖给方某，约定定金80万7日内支付，剩余房款5月20日前一次性支付。还约定如一方毁约，需赔偿80万违约金，并承担维权支出的律师费、诉讼费等。
协议签订后，买方先把2万元定金支付给中介，但其余的定金和房款此后一直未付，中介两次发函要求付款，买方都推说资金不足无法继续履行。
买上千万的房，手里不可能连几十万的定金都没准备好，我估计买方应该是签约后觉得买贵了，后悔了，觉得大不了付出去的2万定金不要了，但事情会这么简单吗？
此后，卖方于2022年6月正式发出《解除合同通知》，然后中介也2万元定金转给买方，但注意这里只发了单方的解约通知，并没有三方就解约责任共同进行确定，所以这事就等于没完！
一年后，也就是2023的6月卖方李某又以1261万的价格把房卖给了新的买家，比去年的价格低了93万，李某就将原来的买家方某起诉到法院，要求方某赔偿违约金80万元及损失13万元，并承担律师费、诉讼费等费用。80万是约定的违约金，但不够弥补房屋差价，所以李某在80万违约金的基础上，加上了差的这13万，实际上就等于要求方某承担房屋差价损失。
从法律规定和司法实践来看，二手房买卖毁约后，如果因市场变化原因导致另行购买或出售房屋产生差价，法律上是可以支持赔偿差价损失的，但这案子法院没支持！原因是卖方在2022年的6月就已经明确发出了《解除合同通知》，但解约后没有尽快再次出售房屋，现在用一年后也就是2023年6月出售房屋的差价为标准索赔，依据不足不能支持。最后，法院判决方某向李某支付违约金80万元，扣掉已付的2万元定金后，还应再支付78万元，同时赔偿李某律师费支出3万元。
最后，提醒大家不管是买房还是卖房，谈合同前要提前考虑好底价，别被人忽悠。经常有在中介那签完合同回家一琢磨就反悔的事。房价涨时，经常是卖方觉得卖低了，房价跌时就可能是买家觉得买高了，回家觉得自己当时头脑一热被忽悠了之后，有人就会反悔，觉得大不了定金不要了或双倍返还就行了，但落笔生责，这种事真不是放弃定金或双倍返还定金就肯定能兜底的！
本文作者：杨文战律师,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。
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