深圳四月楼市的三个“新变化”

我们来看下4月的深圳楼市表现，并结合着4·29刚刚出台的深圳楼市新政，看看市场正在发生什么，以及将会发生什么，后台的小伙伴又该如何做。

我们重点讨论三个小问题：

1、4月楼市成交量价，说明了什么？

2、真正有意义的看点是什么？

3、接下来短期、中期会怎样？

4月的楼市数据，我认为可以更明确地说一句：深圳楼市的阶段性反弹已经确认。用一句话概括，“量增价稳”的苗头显现。

美联物业数据，4月深圳一二手住宅合计成交9044套，环比上升14.5%，同比下滑4.1%。

其中，一手住宅网签3400套，环比上升20.3%，同比下滑8.0%；二手住宅过户5644套，环比上升11.3%，同比下滑1.6%。

对比历史，4月新房成交低于2021、2023、2025年同期值，高于2022、2024年同期值；二手房成交则仅仅略低于去年同期值，而高于2021-2024年所有年份的同期值，并且超过了1月的高点，刷新自2025年4月以来11个月的高点，也让今年刚过去4个月便有3个月的成交量在5000套以上——上一次只在2024年政策大刺激之后出现过。

这样结合起来看，我认为可以说，它显示出了：深圳4月的房地产在3月的基础上继续选择向上。这是最重要的一点，尤其是二手房的成交，是更有说服力的。

回到3月，当时反弹已经出现，但市场有观点担心3月“小阳春”是昙花一现，4月就会回落——包括我自己在当时的文章里都不那么敢确信，一再说需要观察。但结果是，4月继续顽强——成交量继续站在9000套上方，二手房成交也保持在5000套以上。

这些都是在4.29新政之前的数据，是令人兴奋的现象，说明这一次反弹，不是单纯几周的情绪扰动，从成交维度看，它有持续性。

重点看二手，因为它最不受供应端的扰动，展示了市场最真实、最全面的主流购买力。这样的成交可以说是阶段性稳住了（5月预料会更好），而它背后的原因，可能除了政策，核心力量是：一部分房子价格的下跌，已经到了刚需可以接受的区间。

我们常说，房价下跌，卖家难受，但真正的买家其实也不轻松。他们中的很多人也等不了，他们需要房子，差不多了就会陆陆续续入市，这就是市场。

原因市场有很多的分析了，不外是价格持续下跌、利率持续下降、政策持续放松、以及情绪转暖，包括股市造好令财富效应恢复。

我先前的文章里也给出了不少，这里我其实想重点补充一个看法：“稳预期”开始见效。

这要从2025年初的民企大会说起，那是我认为过去2年来最重要的事件，自那之后，很多政策对微观市场的干扰动作大为减少，市场的预期是“稳”了，这是肉眼可见的。

当人们对未来的预期即便不那么好但开始趋向于稳定的时候，他们还是会照常展开自己的生活。这个宏观的因素，反而是我认为最有解释力的，即是说，今天的市场，依然是运行在2024年底-2025年初政策大行情的通道中，温和但持续。

对于新房市场，自然也一样受益，但是我自己倾向于观察的重点已经不是成交量和价格，而是分化，如何不断的跟随市场观察分化的演进。

如果只看量价，你肯定不会得出新房也在“反弹”的结论，这的确也是事实，但不是全部。准确的说法是：新房正在进入非常明显的结构性分化。显然不是所有新房都好卖，但是新国标盘，也明显很好卖。

过去的1个月，深圳湾沄玺、宝中观潮、海晏府，都卖的非常好，最新的是5.3推盘的龙湖观萃，均价约3.5万元/平米的条件下92套四房40分钟售罄（就是量有点儿少，但价格很刚）。

这些新盘的共同特征是：几乎都是新国标盘。高度关注新国标这一点，我几乎是最早提出来的，它将会进一步拉开新房市场内部的分化，让我们看到，即便是在很差的市场里，好地段配好产品，也依然会继续获得追捧。但反之，之前的“老规盘”已经在慢慢失去参考价值，产品迭代已经把新房市场重新分层。

如果你要对市场做出准确的判断，需要观察到这一点。

另外一点，是与新房市场紧密攸关的土地市场。

土地市场在发生什么？我认为最重要的一点是：因为新国标与宝藏地块，开发商的开发逻辑重新跑通了。

2024年底以来，深圳不断的放宝地，叠加新国标之后，我们看到，开发商拿地的热情实际上是在恢复的。原因无它，宝地即便是贵，但也比烂地好卖，更何况宝地它条件好啊——条件就是几乎没条件哈哈。

典型者是龙湖观萃，楼面价只有1.2万/平米，而售价到3.5万/平米，毛利率是“非常可观”的。同样，5.6，华润置地杀入龙岗，接下世茂曾经的龙岗第一高，楼面价不到1.5万/平米，是之前中海大运地块的一半不到。

之前的深圳湾沄玺、观潮、海晏府等等楼盘，都展示了同样的一点：一些好项目，开始重新具备利润空间。这可以说是过去4年市场在开发端的最大的变化了，被摧毁的房地产商业模式在慢慢的重新构建——开发商能赚到钱，才会有动力去继续拿地，政府的地才能卖掉，土地财政才能恢复，房地产市场的前端才能闭环，才能正常化。

以上是我认为三个有意义的观察点，总结一下：

1、成交反弹确认，刚需开始在部分价格调整充分的房源里入场；

2、新房市场不是全面反弹，而是明显向新国标盘集中，极度分化；

3、土地端开始出现修复，房企的开发逻辑重新跑通。

那么，接下来会怎样？我的判断是：至少到年中之前，市场热度都大概率会继续延续。

最重要的因素，当然是4月底深圳的楼市新政，又加了一把火。尤其是这一次新政，直接触及到了福田、南山、宝中这些核心区域的限购解除，叠加公积金额度提高，会对深圳乃至全国的买家产生直接刺激。

比如说，居住证购房已经开始出现。乐有家披露，新政后办理居住证成交的案例已超过5单。这个数字本身不大，但它说明政策确实打开了一部分外地、新市民购房需求的入口，这个潜力大。

再比如说，公积金可以付首付实质上是有“巨大杀伤力”的。我一个朋友4月底出手了一套租金收益率3%的小物业，他是“国企老干部”，公积金存量高达大几十万，每月公积金缴交也很可观，他请我算了一笔账：用公积金付首付，用公积金还房贷，给小孩买套房/或者将来收租。

这样的操作，我测算完也认为可行，对家庭财务毫无影响。我还对一些开发商建议说，让他们把推广重点转向这个距离退休还有一些年份的群体来，说不定事半功倍哈哈。

这些新的增量入场，会为接下来的市场提供弹药，支撑市场走得更远一些。

注意，以上这些是我关乎市场中短期的观察。市场中短期的走势，对于刚需买房、房东卖房，有参考价值。尤其是前者，因为你有时间紧迫度，算好自己的月供能力，算好贷款利率和收益率的账，就可以了，该买就买。

而关于长期的判断，我的思路没有变化：依然维持一个“长L型”震荡的判断，房地产波澜壮阔的大周期已经结束了，未来的房地产，除了局部的一些好地段、好产品外，整体上不会再创造很好的成长性。

所以，我会继续选择观望，直到有更多的明朗线索出现。欢迎大家多关注我的视频号“朱罗纪PLUS”，我下面会用一些视频详细阐述我对房地产和投资的思考和操作。

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