万科拿到救命钱，累计到账300亿

过去一年，万科始终处在高度紧绷的状态里。

2025年，万科完成了332.1亿元的公开债务偿付。

其中，来自深铁集团的稳定的、持续的“救命钱”，是至关重要的一部分。据证券时报统计，2025年全年，深铁集团累计向万科提供借款超过了300亿元。

换句话说，过去一年万科能够持续完成公开市场偿债，背后很大程度上依赖于深铁持续“输血”。

步入2026年，万科的债务危机并未解除，仅4月到7月集中到期的公开债就达到了112.7亿元。年报分析师会议上，万科管理层公开承认“兑付压力突出”。

关键时刻，深铁又出手了。

万科再获25亿输血，累计到账超300亿

近日，万科发布公告称，第一大股东深圳市地铁集团有限公司再次向公司提供不超过25亿元借款额度。截至公告披露时，这笔额度下已经实际发生借款约23.59亿元。

图源：万科

与此同时，双方还就此前220亿元股东借款签署了补充协议，对担保物范围、抵质押安排等内容进行了调整。

一个值得关注的细节是，旧协议条款被大幅放宽了。

原220亿框架协议里约定，借款本金余额与经营性房地产、股票等担保物评估价值的抵质押率区间为60%到70%，与非上市公司股权质押的比率为50%到60%。

但这次补充协议直接把这个范围拉宽到了60%至100%和50%至100%。担保物范围也跟着扩大，除了原有的房地产、固定资产、存货，还把合伙份额、票据、存单、债权、应收账款、项目未来可得收益权等一股脑塞了进去。

抵质押率放宽，担保物范围扩大，说白了就是两个意思：一是深铁在制度上给了万科更灵活的空间，让那些不那么优质的资产也能用来做担保；二是在某种程度上也透露出万科优质资产储备偏紧的现实。

对于万科来说，同一资产反复质押，可见优质增信资产已经捉襟见肘。

当然，这已经不是深铁第一次向万科提供资金。

自2025年2月，第一笔28亿的股东借款放出去后，深铁分别又在2月下旬再提供42亿、4月再提供33亿、5月再提供15.52亿…2025年全年，深铁对万科的直接资金支持，超过了300亿元。

进入2026年，输血并未停止。1月，深铁向万科提供不超过23.6亿元借款；5月，再次向其提供不超过25亿元借款额度。

图源：DMI查债通

节奏之密、资金之广，几乎成了万科财务运转中的常规补给线。

这些钱的用途也非常直接，就是帮万科还债，也可以说维持公开市场信用。

值得一提的是，对于房地产企业来说，目前最怕的并非利润亏损，而是公开债违约。因为一旦公开市场债券出现实质性违约，后续融资渠道可能迅速冻结，金融机构风险偏好也会明显下降，随后进一步影响项目开发、供应商合作以及购房者信心，最终形成恶性循环。

此前不少房企，就是这样一步步陷入了困境。

因此，信用维护，也成了万科当前最核心的问题之一。过去几个月，万科一直在推进债券展期，试图尽可能地避免信用链断裂。

深铁的输血，还能撑多久？

给万科掏了那么多钱，深铁自己过得好不好？答案是，也不轻松。

深铁本身属于深圳国资体系核心企业之一，承担深圳绝大部分轨道交通建设和运营任务。

不过过去多年，深铁的核心盈利逻辑都不只是“运营地铁”，真正赚钱的是“轨道+地产”，很多城市轨交集团也是类似的模式。

但后来房地产行业经历调整后，局面也就变了：一边万科亟需深铁支持，另一边深铁本身，也处于承压状态。

4月29日，深铁发布公告，2025年度，集团实现收入212.2亿元，其中，地铁、铁路运营及管理设计收入占比64.03%。公司合并报表范围内发生亏损371.97亿元，占上年末净资产比例为12.34%，超过10%。

根据公告，产生的亏损的原因主要为公司联营企业万科企业股份有限公司2025年度业绩亏损，公司对万科股份的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失所致。

简单说，一定程度上被万科给“拖累”了。

图源：财联社

于是，市场开始讨论：深铁到底还能支撑万科多久？这个问题，目前可能没有标准答案，但有一点可以确定，深铁不会轻易放手。

原因很简单，现在深铁和万科已经深度绑定。

根据深铁4月29日发布的公告，截至2025年12月31日，深铁集团持有万科A股股份3,242,810,791股，占万科股份总数的27.18%，为公司的第一大股东。

那么，如果万科信用出现问题，那么深铁本身的资产价值、投资收益乃至部分金融安排，也都会受到影响。

因此，深铁持续支持万科，本质上也是在保护自己。

当然，这并不意味着万科已经“高枕无忧”，因为深铁的钱，也不是无限的。

从这次新增担保范围就能看出，现在的融资支持，已经越来越强调资产安全。以前可能更多是信用借款，现在则越来越像“抵押融资”，这说明即便是大股东支持，也开始更加注重风险控制。

可以想象，深铁输血极限的时刻终有一天会到来。

短期内，深铁给的钱确实解了燃眉之急，但说到底这是借来的时间，不是解决问题的终极方案，这道题如何解，还看万科自身。

万科的枷锁

过去很多年，万科长期位于头部房企阵营，业务布局极广，涉及住宅开发、物业管理、商业、长租公寓、物流仓储等多个板块。

巅峰时期的万科，几乎踩中了所有主流赛道。

2019年，万科合同销售金额为 6308.4亿元，同比增长3.9%。在21个城市的销售额位列当地第一，在12个城市排名第二。

图源：第一财经

2020年，万科再次迎来高光时刻，全年合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%，单月销售额突破千亿。

即便在行业已经开始承压的2021年，万科全年合同销售金额仍然有6278亿元。那时候，不少人认为：万科破万亿，只是时间问题。

在开发主业之外，万科的多元业务也拿出了不小的体量。

以物业管理板块万物云为例，2020到2024年，营收从181.45亿元爬到了362.24亿元，连续五年保持增长。

除此之外，长租公寓品牌泊寓从2017年就开始疯狂扩张，三年间累计开业量从3万间飙到11.06万间，复合增速高达92%。截至2023年底，泊寓运营管理超23万间长租公寓，连续多年稳居集中式长租公寓规模第一，出租率连续四年维持在95%以上。

可以说，万科一度是房地产行业的风向标，甚至可以用它来翻译整个市场的温度。

但2022年之后，故事开始转向。

2022年，万科开发主业率先失速，销售金额断崖式收缩——2023年3761亿、2024年2460.2亿，几乎回到了九年前的水平。

与此同时，各板块之间的落差也开始逐渐显现：

曾经作为压舱石的住宅开发成了最大的拖累项。

而万物云、泊寓、万纬物流这些当年被寄望于构建完整生态的多元业务，虽然保持相对稳健，却始终没有发育到足以对冲主业下滑的程度。

市场高涨时，业务多处开花被赋予“提前布局”、“战略升级”的想象空间。

但当住宅销售从7041亿的峰值掉到两千多亿，多元业务的体量对比就露出了底色：

万物云2024年全年营收362亿，也就是开发主业巅峰期一个季度的销售回款量级；泊寓2023年营收34.6亿，还不及高峰期某个城市公司一年的销售额；万纬物流2023年度整体营收41.8亿，体量同样有限。

多元板块的现金流难以反哺主业，主业又因为流动性紧张无法继续为多元板块输血，过去引以为傲的战略纵深，反而成了一个被质押和出售的资产清单。

于是，养猪公司要卖，停车场要卖，总部地块也要卖——从多元扩张到全线收缩，万科用了不到三年的时间。