13.2亿元！天津泰达航母主题公园的REITs答卷

【品橙旅游】近日，“泰达航母持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功发行，规模13.2亿元。这是全国首单文旅机构间REITs。

对于一艘在水里泡了7年、被7000万元买回的废弃航母而言，这是一场跨越26年的资本逆袭。对于天津国资而言，这是一次盘活重资产、打通退出通道的试验。对于整个文旅行业而言，这提供了一个值得审视的样本：没有5A牌子，也能拿到资本的钱。

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逆袭：从废铁到聚宝盆

2000年，天津一家企业耗资7000万元购入前苏联“基辅号”航母。这艘4万吨级的巨舰已在水中闲置7年，锈迹斑斑。彼时，很少有人能想到，这堆废铁会在二十多年后成为一个年营收超2.6亿元、净利润4500万元的文旅项目。

经过102天航行，“基辅号”驶入渤海湾。2001年，在国务院和天津市政府支持下，国家外经贸部为其办理合法手续，批准改变为观光用途。2005年10月，天津经济技术开发区实业有限公司购买了“基辅号”的所有权。2006年4月，天津滨海航母主题公园有限公司成立，开发建设全面启动。2010年11月，滨海航母主题公园成为汉沽区第一家国家4A级旅游景区。

这艘废弃航母开始显现惊人的商业价值。2014年，泰达航母接待游客超过140万人次，旅游收入超过1.5亿元。2018年6月，泰达航母挂牌新三板，正式踏入资本市场。当年营业收入达到1.69亿元，同比增长11.12%；实现营业利润925.81万元，同比增长17.45%。其中，门票收入1.34亿元，占总收入的79.08%。

经过二十余年发展，泰达航母已形成以“基辅号”航母、潜艇、驱逐舰、护卫炮艇等航母编队资源为核心，集航母编队观光、国防教育、主题演出、红色培训、特色研学、会务会展、娱乐休闲、影视拍摄于一体的大型军事主题公园。泰达航母先后摘得全国研学旅游示范基地、国家国防教育示范基地、国家文化产业示范基地、全国科普教育基地、国家级夜间文化和旅游消费集聚区等20余项国家级、省部级荣誉。

2024年，泰达航母全年实现营业收入2.60亿元，同比增长48.24%；实现净利润4500.08万元，同比增长251.87%，均创历史新高。同年，航母品牌价值评估达到27.65亿元。9月，泰达航母主题公园通过文化和旅游部景观质量评审，正式启动国家5A级旅游景区创建工作，计划投资2.8亿元推进核心主题产品升级、旅游基础设施提升、智慧景区平台搭建等工程。

困局：新三板八年，一分钱没拿到

但漂亮数据的另一面是融资困境，泰达航母很早就意识到自己缺钱。

2015年5月，泰达航母首次采用售后回租方式融资。招银租赁、仲信国际租赁与泰达航母签订《融资租赁合同》，以“基辅号”航母、4D影院设备等作为租赁物，提供售后回租融资，设备转让价款2.3亿元，租赁期5年。资金用于补充流动资金、优化负债结构及组建航母编队。

核心资产抵押出去再租回来，风险不言而喻。一旦无法偿还，航母将易主。但泰达别无选择。

2018年挂牌新三板后，泰达航母寄望于股权融资。然而八年过去，泰达航母没有通过新三板获得一分钱融资。2019年11月，泰达航母启动混改，控股股东计划转让不低于49%的股权。2020年9月，泰达航母以底价5.78亿元拟出让70%股权，但无人接盘。

混改遇冷后，泰达航母再次回到售后回租的老路上。

2020年12月，泰达航母以“基辅号”航母为标的物，同时以门票收费权质押，与光大金融租赁开展售后回租业务，期限5年，融资金额2.5亿元。2021年10月，又以演出设备为标的物，与远东租赁开展售后回租业务，融资金额2700万元，期限2年，利率约6%。

破局：REITs打开新通道

转机出现在2025年。当年12月，泰达航母持有型不动产资产支持专项计划获得通过。2026年4月30日，产品正式在上交所发行。

从交易结构上看，泰达航母产品发行规模13.2亿元，产品代码268247.SH，AAA评级，剩余期限23年，预期到期日2048年12月21日。不设票面利率，按100元/百元面值发行。

原始权益人为天津泰达集团有限公司及天津泰达城市综合开发投资集团有限公司，实际控制人为天津市国资委。流动性支持机构及业绩对赌承诺人为天津渤海国有资产经营管理有限公司，优先收购权人为天津泰达投资控股（集团）有限公司。项目公司为天津滨海泰达航母旅游集团股份有限公司。计划管理人中金公司，销售机构包括中金公司、渤海证券和银河证券。

这是一张典型的国资背书架构图。从原始权益人到流动性支持方，均在天津国资体系内，为产品提供了较强的信用背书。

13.2亿元的规模，对于泰达航母意味着什么？

截至2024年底，泰达航母长期借款1.76亿元，短期借款超4000万元。这笔REITs融资可以一次性清偿存量债务，大幅降低财务成本。同时，5A创建计划投资2.8亿元，资金缺口得以填补。更重要的是，它为泰达航母打通了一条“投融管退”的闭环路径，重资产投入后，有了明确的退出渠道。

样本意义：两条航母，两种命运

泰达航母的路径与很多景区不同。它没有急于讲故事、圈钱、扩规模，而是用了二十多年时间，把一个废弃航母做成了年入2.6亿元的硬资产。等到经营数据足够扎实，资本自然找上门来。

对比另一艘航母“明斯克号”的遭遇，这条路径的意义更加清晰。

2000年5月，明斯克号驶入深圳大鹏湾，被改造为大型军事主题公园。当年10月，明思克航母世界接待游客40多万人次，门票收入达4000多万元。此后，因各种原因，明斯克号被多次转让：2006年中信集团以1.283亿元竞得；2010年深圳南宇花费1.4亿元收购；2013年被大连永嘉集团收入囊中。其间，明思克航母世界被评为4A级旅游景区。

2014年，大连永嘉集团宣布在南通投资100亿元建设航母世界项目。2016年，明斯克号正式由深圳迁至南通。按照计划，一期航母世界应于2015年动工、2017年开业，二期于2017年动工、2019年开业。

计划赶不上变化。2023年4月，有市民在南通市政府问询项目进展，苏锡通科技产业园区回复“正在组织施工前期准备”。2024年8月16日，明斯克号在拆除改造时发生火灾，舰岛、桅杆和烟囱烧焦坍塌，船体受损。

两艘航母，两种命运。泰达选择先做硬实力再融资，明斯克在“讲故事”中蹉跎了二十年。

泰达航母REITs的看点不仅在于规模，更在于类型。

作为全国首单文旅机构间REITs，它验证了一种可能性：即便景区处于4A向5A升级的投入期，即便门票收入占比偏高、收入结构尚待优化，只要底层资产具备稳定现金流和可验证的经营历史，就可以通过结构化金融工具实现盘活。

对于大量持有重资产、有稳定经营记录但缺乏退出渠道的文旅项目而言，泰达航母REITs提供了一个值得参照的样本。它至少证明了一件事：把资产本身做到足够硬，钱会自己找过来。

当其他景区还在纠结“先拿牌子还是先拿钱”时，泰达用一张REITs答卷给出了自己的答案。至于这张答卷最终能得多少分，要看未来二十三年里，“基辅号”航母能在这片渤海水域创造出怎样的持续现金流。