广东
哦豁，珠江新城的二手房彻底起来了～
看了一眼4月成交数据，合计成交83套，比3月翻了将近一倍，同比去年四月增长15%。
再往前看，今年4月成交套数还是近五年的最高纪录，仅次于2022年4月的75套！
那么问题来了，现在是哪些人疯狂买入珠江新城？
01
是谁在买公寓和小户型
在回答这个问题前，还得从一些新信号开始说起。
一是低单价、低总价单位占比继续增长，相反的，高单价、高总价豪宅占比还在缩减。
我们按单位总价划分成500万以下，500-1000万，1000万以上三个等级来看：
2026年4月，500万以下占比54.2%，500-1000万占比26.5%，1000万以上占比19.2%。
2025年4月，500万以下占比30.5%，500-1000万占比33.4%，1000万以上占比36.1%。
2024年4月，500万以下占比14.5%，500-1000万占比24.4%，1000万以上占比61.1%。
由此可见，珠江新城市场成交结构已经发生彻底扭转，重心正在快速下移。
或许有人会说，这不是证明珠江新城二手房也要以价换量，房价站不住嘛？
咦，还真不完全是。
细看500万以下的低价房源，你会发现最多的是公寓及小户型住宅。而在过去，这种物业并非珠江新城主流单位。
与此同时，再看总价1000万以上的几个典型小区，例如中海花城湾、凯旋新世界、尚东君御、誉峰等等，虽然成交单价也有回落，但降幅没有那么大。
也就是说，这种价格重心的下移，更多是因为产品结构、买家类型变化导致的。
说白了，就是公寓、小户型成交多了。
那么，这类物业是怎么火起来的呢？背后原因，就一句话：
有利可图！
先说公寓，在经历房价、房贷利率下调以后，这类产品的租金回报率得到明显提升，投资属性愈发突出，从而吸引了部分投资客入手。
我们以柏林国际为例，取4月成交单价的中位数3.8万/㎡计算，27㎡单间总价107万，目前租金最低3200元/月，租金回报率在3.6%左右。
单价更低的富力盈丰，约50㎡单位总价为95-100万，租金最低3600元/月，租金回报率约4.3%。
讲真，现在去银行花100万买大额理财，都很难有这个收益率了。
除了投资客，也有一部分刚需、刚改客趁机买入——预算四五百万，就能在珠江新城买两房的住宅单位，虽然楼龄真的旧，产品也很一般。
但对于更看重生活配套、通勤距离的买家来说，这是性价比很高的选择了。
02
又是谁在卖法拍房？
第二点变化，法拍房多了。
最近三个月，每个月至少成交三套法拍房，4月直接干了六套！
而在2024年及以前，每个月也就一两套法拍。
这个变化，首先是和宏观经济环境有关。
由于经济下行，企业经营承压，高管失业，老板们资金链断裂等等，导致一些业主被迫抵押或者拍卖房产抵债。
其次，法拍房的增加，与珠江新城以往买家的画像息息相关。
大家可以想想，以前能在珠江新城买房的人，都是哪些人？
传统行业居多，譬如房地产、金融、快消品和外贸等等，而这些行业近年受到的冲击，是比较大的。
举几个例子，珠江新城比较出名的几套法拍房，几乎都跟企业的破产有关。
例如下个月1号开拍的，广粤尊府的一套428㎡复式楼，起拍价高达4943万余元。公告显示，该物业权属人正是恒大集团前总裁夏海钧。
今年2月，汇悦台法拍一套317平㎡四房单位，法拍成交价5016万，原业主是许家印的侄子许火健。
而除了这些人，珠江新城还有一批买家属于纯粹的投机者，玩的是击鼓传花的游戏。
像是之前严查的经营贷违规使用，珠江新城就是重灾区之一。
而随着“房价恒涨”神话的破灭，加上资金链的断裂，高杠杆的操作无以为继，最后崩盘走向法拍。
因此，珠江新城法拍房的增加，既是经济下行周期的缩影，也见证了房地产高杠杆时代的结束。
而在经历了买家洗牌、风险出清后，珠江新城的二手房市场有望变得更加健康，对于自住型买家以及准备长期持有的购房者来说，这反而是好事。
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