江苏
5月9日，南京商务楼宇专项调研组走进珠江路雄狮电子商城，开展现场踏勘和业主访谈。这里曾是珠江路电子卖场时代的标志性物业，20多年过去了，如今，眼前的景象让调研组着实吃了一惊。
位于珠江路511号的南京雄狮电子商城
雄狮电子商城总经理杨艳带领调研组参观商场
商场外立面陈旧，设施老化导致漏水频发，甚至淹损商户货品引发纠纷；内部空间拥挤、柜台密集、动线杂乱，装修斑驳，空调、电线等基础设施老化严重，存在严重的安全隐患。此外，商城产权结构多元，商居混合的格局导致意见无法统一、居民投诉密集，难以推进系统性更新，成为制约雄狮电子商城蜕变的核心瓶颈。商城总经理杨艳感慨，“目前商场现状，就是90年代的样子”。
商场内现状还保留开业早期特色
珠江路，这里是南京一代人的青春记忆——“人生第一台电脑”的朝圣地，“北有中关村，南有珠江路”的华东电子第一街。珠江路变了，似乎又没有变，其核心矛盾，在于辉煌的历史资产与老化的物理空间、迭代的产业需求之间的错位。正是带着为这条街“把准脉、开对方”的使命，南京商务楼宇专项调研的片区第一站，选择了珠江路。此项调研，在南京市珠江路科技一条街管理办公室和属地街道统筹指导下，由南京商业地产商会、珠江路商会共同组织。
调研组与商场方进行座谈交流
1992年，南京市政府将珠江路定位为“科技一条街”。依托南大、东大等高校资源，这条街迅速崛起为华东的“电子心脏”，打响了“北有中关村，南有珠江路”的名号。
早在90年代珠江路就喊出“北有中关村，南有珠江路”的口号
巅峰时期，珠江路年销售额突破200亿元，赛格数码广场、华海电脑数码广场、百脑汇、新老雄狮等卖场人流量日以万计，沿街云集1500家电脑公司。福中集团杨宗义、三胞集团袁亚非、南京证券沙敏……这些日后的南京业界大佬，正是在珠江路掘得第一桶金。
这次珠江路商务楼宇专项调研，将聚焦四个维度，直击核心痛点：
第一，产权状况：从“散售模式”到“更新共识”。珠江路大量楼宇产权分散，这是制约更新的最大瓶颈。调研将深入摸清典型楼宇的产权图谱，了解小业主的改造意愿，探索分散产权楼的更新决策机制。
第二，空间形态：从“电子卖场”到“创新载体”。调研团队将进入标准层和已改造单元，实测层高、柱网密度、荷载、核心筒布局等关键空间数据，评估不同楼宇改造为研发、办公、展示等功能的潜力。重点关注未来城A座B座、佳汇大厦等已改造楼宇，记录其改造经验。
调研组走进梅园新村街道座谈交流
第三，产业根植性：从“贸易集散”到“技术根系”。珠江路的核心资产不是楼，而是人和产业链。一批企业成功转型为系统集成商、智能硬件开发商、IT服务商，仍根植于此。调研将深度访谈代表性企业，绘制产业生态图，了解它们的空间痛点和发展诉求。
第四，界面与配套：从“车水马龙”到“步行友好”。珠江路的街道界面长期“为车设计”而非“为人设计”。调研将在早晚高峰和平峰时段进行街道观察，记录人车冲突点、非机动车占道情况，评估餐饮、咖啡、便利店等商业配套的服务能力。
珠江路上既有锦创数字产业园这样的新兴产业空间，也有像雄狮电子商城这样的老旧载体
据南京商业地产商会执行会长冯宪法表示，希望这次珠江路的专项调研，能形成一套可落地的成果，包括筛选条件相对成熟的楼宇，促进自主更新改造；梳理珠江路产业演进脉络，挖掘根植性强、成长性好的本土企业，形成企业名录和发展诉求清单，为楼宇改造提供“定制化”的产业招引方向；从街区层面提出更新建议，针对主街和背街小巷提出步行空间优化、非机动车管理、沿街商业业态引导策略，针对分散产权楼宇更新等共性问题提出政策突破建议等。
编辑｜孙 益
审核 | 冯宪法
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