止跌回“涨”，大户型领先一个身位

仍在艰难磨底的楼市，比任何时候都需要好消息。

5月18日，国家统计局公布的多项房地产最新数据。略以解忧的是，北京、上海、广州、深圳四个一线城市二手房销售价格指数环比上涨，涨幅分别为0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。

二手房是楼市置换链条的起点，业界素有“二手房不回暖，新房没出路”之说。2025年2月至2026年2月，四个一线城市二手房经历连续12个月环比下跌，直到3月，环比才止跌转涨。4月，这一势头继续延续。这两个月的二手房销售价格指数涨幅，均超过新建商品住房。

4月，上海、广州、深圳新建商品住房销售价格指数环比上涨0.4%、0.1%和0.1%。北京市场表现异于另外三个一线城市，环比下降0.2%。如果以积极的心态看，二手房成交价格回暖传导至新房市场，需要一段时间。这种回暖在当下市场，是个好兆头。

通过对比分析，有一点特别值得关注，不同面积段的二手房价格回暖程度不同——北上广深无一例外。

根据国家统计局的数据，北京144平方米以上的二手房价格环比上涨0.8%；广州90至144平方米和144平方米以上户型的价格均上涨0.3%；深圳90至144平方米的二手房价格环比上涨0.5%。四个城市城市大户型价格环比涨幅，都高过90平方米以下的户型。

在新建商品住房价格环比上涨的上海、广州、深圳，态势也与二手房市场相近。深圳和上海的144平方米以上户型价格，环比分别上涨1%、0.6%，比其他面积段都高。广州的90~144平方米户型，价格环比上涨0.2%。相比之下，90平方米以下的户型反而还下降了0.2%。

在大城市，144平方米是划分普通住宅和非普通住宅的重要标准之一。

很明显，四个一线城市止跌回稳过程中，中大户型领先了一个身位。换句话说，符合改善型需求的产品，在市场中更受欢迎和认可。这不是主观感知，而是客观数据上呈现出的态势。

既见森林，也见树木。2026年5月11~17日，中海开发的安澜北京一周网签13套，其中4套面积在300平方米以上，成交均价已经突破16万元/平方米，总价基本在6000万以上。自项目开盘至今，安澜北京已经网签60套。

中海安澜系在高价成交的“树村地王”地块上开发而来，被视为检验北京楼市购买力的试金石。同在北京，华润置地在朱房地王地块上开发而来的臻云项目，上周总计网签10套，均价11.8万元/平方米。

不止一个项目营销团队的朋友告诉我们，大户型产品更好卖，成交单价反而更高。个别项目的大户型产品，甚至有先付定金才能参观样板间的情况。这些付款能力更为优越的客户，大户型的决策周期也相对更短。

另外一些销售尾声的高端大户型项目，已经开始对全款客户优先销售。

二手房、新房的这种市场表现，充分说明，在政策引导、预期调整、产品升级之下，改善型需求开始越来越多入场。而这一因素恰恰是中国房地产市场此前最后一个黄金周期的支撑所在。

停止于2021年的黄金周期，一线城市房价的上涨、房源的去化，多数拜改善型购房所赐。现在，他们又回来了，尽管市场环境早已不同往日，但这无疑仍然是楼市急需的好消息。

四大一线城市二手房价环比上涨，上海、深圳、广州新房价格环比上涨，还要结合另外一组数据来理解。尽管这组数据本身并不乐观：大部分先行指标，都是下降。

2024年1~4月，全国房地产开发投资23969亿元，同比下降13.7%，其中，住宅投资18464亿元，下降13.1%。房地产开发企业房屋施工面积545116万平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面积378005万平方米，下降12.5%。

房屋新开工面积13900万平方米，下降22.0%。其中，住宅新开工面积10057万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积11886万平方米，下降24.0%。其中，住宅竣工面积8473万平方米，下降25.8%。

只看数据本身，确实值得悲观。但是，结合房价指数看，却能依稀看到“去库存”的迹象。市场中增量在减少，待售面积也却在减少。4月末，商品房待售面积77801万平方米，同比下降0.5%。其中，待售3年以下面积57903万平方米，下降2.6%。

去库存的过程是极其折磨和痛苦的，但方向是对的，也是开发商、卖房人、购房人必须共同面对、共同经受的。

二手房和新房市场的结构化表现，让人看到了希望，但此时距离乐观还很远。虽然环比上涨，但无论是二手房还是新房，同比均是下降。根据国家统计局的数据，相较去年同期，京沪穗深四城市新房价格，除上海上涨3.7%外，另外三城市分别下跌2.3%、4.4%和5.3%。

上述四个一线城市的二手房价格，分别比去年同期下降7.4%、5.6%、7.9%和6.5%。严峻局面之中的安慰在于，新房、二手房的同比降幅，均比上月收窄。

未来两个月，将是今年楼市的关键阶段。如果环比上涨能够得以持续，二手房市场交易的效果将有望向新房市场传导。大家都记得，4月底有多个大城市出台了新的促进住房消费的政策。政策消化后，将在5月看到效果。

几乎可以确定不可能出现大面积普涨的情况下，4月这数据中展现的趋势告诉我们，未来等待的，仍是一个明显分化的市场。

对于买方，只持币观望没有用；对于卖方，简单的苦熬与坚持也没有用。只有共同加入正确的和弦，买卖双方才能都有一个更好的未来。

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