广东
去年第四季度陷入经营利润亏损后，贝壳第一季度神奇般扭亏为盈。
之所以说神奇，是因为数据上看有点反常识。
贝壳第一季度总交易额环比下降1.7%，净收入环比下降14.9%，毛利润环比下降4.2%，但归母净利润却高达12.55亿元，环比上升1431%。
如此来看，贝壳扭亏为盈法宝更多是降本。
运营费用下降明显，其中销售和市场费用环比下降44%，一般及行政费用环比下降24%，研发费用环比下降31%。
实际运营中，对比去年第四季度，贝壳旗下门店减少了756家，经纪人数量不降反升。
贝壳公开强调的是，门店成本环比下降了1.4亿元，主要是自营链家门店的优化；贝壳未透露的则是，去年第四季度有一波“雷霆”般裁员行动。
运营费用环比节约了16亿元，远远覆盖贝壳第一季度所创造的全部利润。
毛利润下降幅度小于收入下降幅度，得益于业务结构的优化。
首先是高毛利业务收入占比上升。
存量房业务（二手房交易）是贝壳的利润基本盘，第一季度收入61亿元，环比增加13%；占总收入比例为32.3%，环比增加了10个百分点。
贝壳第一季度存量房业务毛利率高达41.3%，为过去7个季度最高数据。
新房业务受市场影响更大，以及利润率仅为存量房业务一半。
贝壳第一季新房业务收入为50.9亿元，环比下降29.9%，创下最近8个季度最低数据，对比2024年第四季度下降了61%。
新房业务利润率环比下降2.6个百分点至25.7%，但仍保持历史较高位置。
这也是过去8个季度里，新房业务收入首次低于存量房业务收入。
新房业务显然更受大市影响，也更加检验贝壳的经营杠杆率。
去年第四季度的亏损，本质上是规模扩张，没有与市场趋势一致。
其次业务结构的改善，还来源于装修与租赁业务的持续优化。
贝壳第一季度家装业务收入23亿元，环比下降36%；租赁业务收入50亿元，环比下降7.4%。
装修业务收入下降，来源于主动收缩。这种规模收缩带来利润率提高，贝壳第一季度装修业务利润率高达36.2%，创下历史新高。
租赁业务收入下降，则源于收入确认规则的改变，实际上规模扩张仍在继续，利润率同样创下历史新高至14.8%。
家装与租赁业务，是贝壳打造的第二增长曲线，长期目标占总收入40%以上。第一季度两项业务收入之和，占总收入比例回落至38.9%。
贝壳目前面临着自证与他证的难题。
自证是降本增效是否可持续，摆脱一味以规模换增长的惯性动作，转而利用组织变革、AI等新工具来改善效率。
他证的难题则在于自身经营杠杆，是否能与市场趋势相匹配。贝壳管理层一再强调市场趋势长期向好，但资本市场似乎只承认触底企稳。
市场分歧巨大，昨晚一季度业绩发布后，贝壳美股股价上涨5.17%；
今早开盘后，贝壳港股股价一度上涨7.5%，但不到20分钟便抹去全部涨幅。
贝壳董事长彭永东正在主导史无前例的组织变革，资本市场还需要时间观察效果，以及房地产市场的复苏趋势。
但凡不能自证与他证，贝壳便只剩回购维持资本市场信心，加上市场怀疑管理层利益是否与股东一致，贝壳股价将更难维持高估值。
彭永东需要利润与声誉，证明接班人身份，而不仅仅是亿元年薪舆论后的捐赠。
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