广东
今年以来，广州二手房市场成交明显转好。
普睿数智监测显示，3、4月份，广州二手房成交连续两个月破万套。其中，4月广州二手住宅成交11271套，同比增加11%，成交面积104.21万㎡，同比增加5%，数据虽较3月高峰略有回落，主要是受到清明假期的影响，与去年同期相比市场活跃度依然有所提升。
不仅如此，根据广州房地产中介协会的数据显示，自3月第二周以来，广州二手房周度成交稳稳在2000套以上，已经连续10周保持。进入5月以来，在穗八条利好发酵的作用下，市民卖一买一的热情高涨，二手房成交量也是再度走高，最近两周依次录得2237套和2407套，市场趋势良好。
不过，二手房价格走势却与成交量走势出现了背离。数据显示，近一年来，广州的二手房成交均价呈波动下滑趋势，成交均价从26166元/㎡（25年1月）的高位降到2026年4月跌破2万元/㎡线，市场“以价换量”特征明显。
二手房成交均价持续走低，到底是结构变化所致，亦或是业主降价和结构调整的因素兼而有之？下面我们就从成交数据出发，进行更加深入的结构拆解：
区域分化
外围成交放量，增城、从化同比增超150%
根据普睿数智监测，4月广州11区二手住宅网签套数除增城、花都和白云外，其余区域环比微跌：
番禺区成交1511套，占比15%，为全市成交第一大区，区域内成熟大盘林立，通勤市区时间较短，且价格低于市区，有效承接天河、海珠外溢刚需。
增城区成交1288套，占比13%，位列第二，同比增幅达150%，作为刚需大本营，增城凭借价格优势和庞大的供应量，持续吸引首次置业群体。
海珠区成交1266套，占比12%，排名第三，工业大道、江南西、新港西为主力成交板块。
值得注意的是，4月各区成交量同比以涨为主，但增幅两级分化，呈现“外围放量，中心承压”的特征：
增城、从化、花都、黄埔等外围、近郊区域成交量同比增幅超100%，这些区域价格亲民，近年泡沫不断挤出，成交出现放量。
中心五区成交量同比增幅有限，海珠、越秀出现小幅回落，随着新规高实用率项目在中心区陆续入市，部分客户被分流至新房市场。
户型解码
刚需与刚改双轮驱动，110㎡以下产品是绝对主力
从成交产品结构来看，110㎡以下刚需、刚改户型占据绝对主导地位，占比约75%。其中70-90㎡的刚需户型占27%，90-110㎡的刚改产品以25%的占比紧跟其后，110-140㎡的首改产品占比约16%。
这一结构反映出，首次置业的年轻新人、新市民以及“小换大”的家庭，是当前市场最活跃的买家，他们更看重性价比和居住实用性。
板块排行
增城新塘领先全市，中心区和番禺是成交主力
4月份，广州二手房成交前三的板块分别为增城新塘镇、荔湾老西关和海珠工业大道板块，成交量均超400套。番禺有4个板块进入TOP20，分别是洛溪大石、市桥、祈福和石基板块，成交均价在1.35-1.95万元/㎡；海珠区成交主要集中在海珠西部，板块内刚需及置换需求充足；越秀区新房稀缺，老东山、越秀区政府和淘金板块为主力成交板块。
各上榜版块均价同比纷纷下滑，其中中心区老西关、江南西、老东山、越秀区府、机场路板块均价下滑幅度相对较小，跌幅在15%左右，其它上榜板块的跌幅都在20%以上，同比跌幅超过30%的有增城区的新塘板块和朱村街道板块、南沙区的金洲板块、黄埔区的科学城板块。
表：2026年4月二手房板块成交套数TOP20
项目排行
中心区学区房支撑，外围次新房成交为主
从各区成交套数前三的项目来看，目前广州二手楼市的热门项目普遍以低总价的刚需项目为主。33个热门项目之中，有10个项目套均成交总价在100万元以下，而100-200万元之间的项目数量更是有15个，换言之有76%的热门项目套均总价在200万元以下。其余项目之中，套均总价超过400万元的项目更是仅有2个。
其中，天河区成交前三项目均位于东圃板块，其中刚需低总价项目棠德花苑吸引新广置业，荔湾、越秀以学区房成交主导，海珠区热点二手房楼龄老，套均总价在100-150万左右，白云富力桃园和岭南新世界教育配套优，单月成交量居全市前二。黄埔、番禺、南沙、增城等则以成熟大盘、次新二手房成交为主。
附：2026年4月广州各区二手房成交套数前三项目
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