宁波房价是不是在涨了？

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最近，至少有两三个VIP会员跟我说，宁波房价在涨了。

反映最多的是下应，说下应二手房涨了很多，而且抢着要。其中一个会员问我要不要卖掉，我说有人抢你就卖给他。

君子成人之美。

今天老司机稍微花一点篇幅，谈一谈我对涨价这事的看法，说得不对请自行忽略。买卖与否，还是要以自己的判断为准。

我们都知道下应为什么会涨，因为蓝青转公以后，今年终于划定了学区，下应成了蓝青学区房。

这种上涨，是突发利好所致，它当然会反映在房价里，但它是一过性的。

当年青藤转公也带来了同样的效应，甚至更加明显，云水湾的房价一度飙涨30%以上，交易量霸榜江北。

但狂热很快回到均衡，高位冲进去的购房者，亏损远超周边普通二手房。

除了下应，其他板块也传出二手房涨价的讯息。

第一类是次新房，最近有些次新房东调高了挂价，难道他们对于后市看涨了？

非也，次新房上调的核心原因是减少损失。毋庸讳言，大部分次新房都跌破原始价了，房东现在要出，基本都是亏着走的，因此只要市场给出一点机会，他们就想着减少损失，就会迫不及待的上调房价。

对一个亏损的投资客来说，这种行为完全可以理解。

但涨价的房东可能并不太了解二手市场的真实现状，今年前四个月，300万以上的二手房成交占比仅20%，相当于每个月成交600-800套，但挂牌量在26000套左右，去化周期30-40个月。

健康的范围是不超过12个月。

所以这种涨价，更像是走夜路吹口哨，自己给自己壮胆；或者就是纠结几个人一起走夜路，互相壮胆。

次新房得益于最近两年新房大幅减少，因此体现出相对的抗跌性，但总价300-500万的新一代产品，正在赶来的路上。建发段塘，绿城鄞州的两个项目，以及即将出让的嵩江路地块等，都想抢300-500万这块蛋糕。

但更严峻的是，购买次新的中产群体正在快速坍塌，客户越来越谨慎了。

另一类让人感觉涨价了的是刚需房，主要是安置房、老破小。

刚需二手房成交占比80%以上，是市场中绝对的主流，它们如果涨价，感受面会非常广大。

但反馈涨价的信息只是零零星星，为什么？因为并没有真正的普遍性涨价。

客户反馈涨价的原因，是前几个月最便宜的房子卖掉了，现在在售的房子都比前面的贵，虽然也只是贵了一点点。

比如昨天就有个VIP会员跟我说，他关注的某个小区，年初时100平的房子还有人挂170万，现在最少也要180万+，而且楼层还更差。

这是涨价了吗？看上去是，但实际上不是，只是因为那套170万的卖掉了，现在没人挂这么低了而已。

那套180万+的，人家年初也是这个价，没变过。

这就是很多刚需房的现状：最便宜的那几套被卖掉了，剩下的没有那么便宜，仅此而已，并未涨价。

但对于买房人来说，花的钱多了，不就是涨价么？这样理解也没错。从统计数据看，去年二手房下跌了10%以上，但个别小区最便宜的房子，去年初可能比今年初更低呢。

偶然性总是存在的。

宁波二手房现在具备普遍上涨的基础了吗？显然没有。

任何时候，决定价格的永远是供求，宁波六区二手房挂牌79000套，从最高峰119000套降到现在，花了差不多4年时间，平均每年减少8000-10000套。

宁波二手房成交多少呢？去年40000套出头，今年乐观一点，也到不了50000套，按照12个月的宽松周期预估，挂牌量也要回到60000套，才能算是供求基本平衡。

还需要去掉大约19000套库存。

按照过去4年的平均速度，去掉这些库存需要2年；最乐观的估计，至少也要1年，也就是2027年中，二手房达到基本平衡。

那时候再来谈会不会涨吧。

这还只是供应端，如果要谈需求端，情况似乎更不乐观。

最近我们都听说过一个数据，4月居民中长期贷款减少了3408亿，你可以把它理解为：

购房贷款减少了3400亿。

房价都跌成狗了，为什么大家还不买？这就不是价格的问题，而是购买力的问题了。

前面老司机也提到了一个概念——中产坍塌，统计数据不会撒谎，无论是贷款，还是消费，都在印证这个概念。

去看看那些做中产生意的商店，如西餐、日料、兴趣班、美容、健身房，问问他们今年生意怎么样。

衣食住行都是刚需，但住是最特殊的。可以是买房，也可以是租房，如果中产坍塌了，他们首先削减的最大的支出，就是买房。

房产老司机2001年开始从事房地产，是宁波收费最高、咨询量最大的独立咨询师，目前已有上千组咨询案例。从去年开始我推出了VIP服务，面向近期有买房需求的客户，由老司机本人全程陪跑服务，帮您买对房、避开坑、省下钱。

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