北盈律所·张永民主任征拆普法｜城市更新“十五五”规划落地

2026年5月15日，国务院常务会议审议通过了《城市更新“十五五”规划》。这是我国首部国家层面专门针对城市更新的发展规划，明确宣告：中国城市发展正从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”，大拆大建的时代正式翻篇。

截至2025年末，我国常住人口城镇化率已达67.89%，目标到2030年提升至71%。与此同时，土地资源趋紧、老旧片区功能退化、基础设施老化等问题日益突出。城市不再缺少空间，缺的是高品质的再利用。粗放式开发已无可持续空间，城市发展逻辑必须从“重规模”切换到“重内涵、重品质、重效率”。《规划》因此提出，要建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

告别大拆大建，不等于不发展。《规划》明确“留、改、拆”并举的路径——优先微更新、渐进式改造，只有鉴定为D级危房或严重影响重大基础设施的房屋，才会纳入拆除范围。

更关键的是，确立了“先体检后更新、无体检不更新”的硬性要求。全国地级及以上城市和县级市将全面开展城市体检，覆盖住房、小区、街区、城区四个维度。体检出的问题，就是更新的重点，确保每一次更新都精准对症。

《规划》给出了明确的“任务书”：

安居：改造城镇危旧房约50万套，改造老旧小区约11.5万个；

地下管网：建设改造燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里，筑牢城市安全韧性根基；

老旧街区厂区：更新改造约1500个，推动功能转换与业态升级；

历史文化保护：落实“老城不能再拆”，全面调查保护老城和历史文化街区，活化利用工业遗存，让城市留住记忆。

对居民而言，老旧小区加装电梯、增设停车位、完善养老托育设施、织密口袋公园和绿道，都将进入加速期。对于涉及征收拆迁的群体，“大拆大建”终结也意味着“拆迁暴富”路径的终结，安置方式更加多元。住建部已明确将通过货币化安置、房票安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造，为被征收人提供更多选择权。

城市的未来，不在于推倒重来的“新”，而在于精耕细作的“好”。当城市不再无限扩张，如何让已有土地生长出更美好的生活？答案正在每一个被精心更新的街区、每一条被修缮的地下管网中，悄然写就。