谢逸枫:富力地产如何走出困境？

文/谢逸枫

富力地产曾在2017年，以199.06亿元收购万达77家酒店，打造“酒店帝国”，但是债务的增长远超业绩增长，2018-2020年富力总负债从1800多亿元飙升至2700多亿元，资产负债率长期维持在90%以上。为了维持扩张，富力不断借新还旧。

2020年，房地产行业迎来史上最严调控，“三道红线”出台，房企融资全面收。富力逆势扩张，继续加杠杆拿地、收购资产，最终踩中了所有雷点。2021年下半年，行业流动性危机全面爆发，富力地产开始陷入困境。

富力首次出现2021年年度亏损，净亏损164.69亿元，现金流彻底断裂。2021年10月，富力一笔30亿元中期票据违约，标志着正式债务违约（爆雷）。此后，债务违约、项目停工、业主维权接踵而至，富力从行业巨头，一步步滑向深渊。

目前富力地产连亏四年、销售下降、董事长李思廉被限制出境、股权冻结、债务超两千亿元等问题困扰经营，正在通过协商借款展期、出售项目股权、加快销售回款、控制成本支出等方式缓解流动性压力。

富力地产连续五年亏损，2021年-2025年录得净亏损分别为163.53亿元、157.79亿元、199.47亿元、177.1亿元、166.01亿元；归属于母公司所有者的负净利润分别为163.69亿元、157.37亿元、201.64亿元、177.10亿元、164.25亿元。

富力经营能力的全面崩塌。2021年-2025年累计亏损864.05亿元，已经超过2021年的纯收益了。为连续第五年出现年度亏损，亏损主要源于行业低迷导致的结算规模下降、资产减值计提（会计处理）以及持续的融资成本支出。

5月15日，富力地产发布公告，集团于2026年4月的月内总销售收入共约10.4亿元，同比减少23.53%；销售面积达约11.31万平方米。累计至2026年4月底，总销售收入约39.5亿元，同比减少4.36%；销售面积达约42.91万平方米。

2025年富力地产经营业绩延续下滑趋势，实现总协议销售额约142.1亿元，销售面积约187.36万平，较2021年峰值分别下滑81.4%和76.2%。全年实现营业收入109.42亿元，同比下降38.19%，较2021年高点累计大幅下滑85.6%。

结算规模随销售去化放缓同步收缩。业绩持续恶化的核心原因，一是行业下行导致结算规模与质量双降，物业开发业务结算面积同比减少37%，且前期高价土地项目集中结算形成亏损；二是资产减值损失规模居高不下。

全年计提存货、金融资产及投资物业减值。三是融资成本负担沉重，净融资成本仍占营业收入的45.2%。四是重大资产处置导致收入结构被动收缩，2024年失去68间酒店控制权后，酒店业务收入同比大跌61%。

2026年春节前后，广州富力地产股份有限公司董事长李思廉在一次出境时被拦截。出入境边防检查人员告知，其被天津市第三中级人民法院限制出境。天津三中院表示，目前案件仍在办理中，不便透露相关信息。

李思廉被限制出境或涉及两个方面，一是富力地产在天津的部分项目因交付问题被业主起诉；二是富力地产因债务纠纷成为被执行人。富力地产执行案件中，由天津三中院裁定的有两起。

2025年4月8日，天津三中院开庭审理上海钻马企业管理有限公司起诉富力地产及其旗下公司的民间借贷纠纷案。10月28日，法院作出执行裁定，对富力地产、重庆富力瑜璟、贵阳富力、广州贵丽执行金额17.6亿元。

2025年11月14日，天津三中院再次作出执行裁定，对富力地产等四家公司执行金额815.6万元。2026年2月5日，李思廉及重庆富力瑜璟法定代表人邝念恩被天津三中院限制消费。至于被限制出境，富力地产及李思廉并未收到相关法律文书。

司法层面已全面沦陷。截至3月，富力及旗下子公司被列为被执行人案超百起，涉及金额数百亿，从上海、北京到广州、桂林，遍布全国。桂林富欣房地产开发有限公司（桂林富力城项目）等6家子公司，已先后进入破产清算或重整程序。

1月7日，广州富力地产股份有限公司公告披露，公司及控股子公司涉及被执行事项取得新进展：广州市中级人民法院将于2026年1月27日至28日拍卖公司名下位于白云区增槎路9号的房产，起拍价803.91万元。

2025年3月，股权所在企业分别为江西富力房地产开发有限公司、海南那甲旅业开发有限公司、海南鼎富投资控股有限公司、海南富力房地产开发集团有限公司，冻结股权数额合计24.9亿余元，冻结期限均为三年。

富力因未履行支付24.92万元及利息、加倍支付延迟履行期间的债务利息和执行费的义务，被尧都区法院列入失信被执行人名单。执行案件立案时间2025年7月17日，案号为2025晋1002执2767号，执行依据文号为2024晋1002民初1753号。

2023年12月，被冻结股权数额3.9亿，股权被执行的企业为广州富力嘉盛置业发展有限公司，冻结期限自2023年12月18日至2026年12月17日。目前，富力地产存在40余条被执行人信息，被执行总金额超87亿元。

资本结构彻底恶化，资不抵债风险凸显。截至2025年末，富力地产总资产2688.7亿元，较上年末减少7.5%，较2021年峰值累计缩水32.5%。总负债2607.1亿元，资产负债率高达96.97%，较上年上升6.8%，位居行业前列。

归属于母公司股东权益为负41.1亿元，已出现技术性资不抵债，股东权益已被历年巨额亏损完全吞噬。债务结构严重失衡，短期偿债能力几近枯竭。公司债务结构呈现极端短期化特征。截至2025年末，有息负债总额993.7亿元。

其中一年内到期债务933.9亿元，占比94.0%。而公司账面总现金仅30.6亿元（含受限制现金21.0亿元），现金短债比仅0.03倍，远低于1倍的安全线，短期流动性缺口超过900亿元。流动负债超过流动资产470.1亿元，营运资金已完全枯竭。

债务违约规模持续扩大，法律风险显著上升。截至2025年末，公司已逾期未偿还银行及其他借款366.1亿元，2026年一季度新增违约65.5亿元，合计842.2亿元借款已触发违约或交叉违约条款。

此外，公司自2024年8月起已停止支付本金318.2亿元的三笔美元优先票据利息。大规模债务违约已引发多起诉讼和资产保全措施，进一步加剧了公司的经营困境。毫无疑问，债务重组是富力当前的核心工作。

境外债重组，于2024年12月启动的美元优先票据重组计划已获得超过77%债权人支持，计划于2026年正式提交法院审批并力争年底前完成。境内债重组，2025年11月一笔16.8亿元的境内债券已通过重组方案，剩余债券的重组工作正在筹备。

债务重组缓慢，国内债券仅16.8亿元债券落地。境内债务方面，针对约125亿元境内债券，富力推出“菜单式”重组方案（现金购回、以物抵债、展期），但仅16.8亿元债券完成重组，其余仍在拉锯，依赖展期续命。

目前针对约50亿美元境外债务，富力重组方案已获约77%债权人同意，目前正等待香港与开曼法院审批，尚未最终落地。应该说，富力地产的境内债券、境外债券的压力不减，缺乏流动性，唯有卖资产，

当前富力地产的危机，是债务压力大、利润亏损、资产处置艰难的三重叠加，每一项都足以让一家房企致命。截至2025年6月末，富力总债务2643.79亿元，其中有息债务逾期本金余额368.1亿元，涉及信用债、银行贷款、信托、融资租赁等。

其中，境外债务约50亿美元（约350亿元），境内债券约125亿元。现金极度匮乏。截至2025年6月末，其现金及现金等价物仅6.88亿元，完全无法覆盖短期偿债需求。富力都拿不出钱，只能靠展期、借高利贷、卖资产续命。

截至2025年6月30日，富力地产总资产2891.49亿元，公司总负债2643.79亿元，资产净额247.71亿元，公司负债比率为408%。富力地产借款总额为1045.2亿元，其中一年内到期的借款为975.9亿元、一年至五年内到期的借款为48.7亿元。

为了还债、增加流动性和现金、改善经营，富力开启了疯狂的资产处置或者资产被拍卖，但效果远不如预期。2025年以来，富力多家万达酒店被司法拍卖，其中郑州富力万达文华酒店，参考价4.69亿元，最终以3.28亿元成交，折价30%。

泉州富力万达文华酒店，以3.3亿元成交，同样大幅折价。长沙富力万达文华酒店，以5.13亿元成交，买家为湖南骊驰咨询管理有限公司。此外，富力还2024年以8亿美元（约62.47亿港元）出售伦敦ONE项目。

接盘方是有“重庆李嘉诚”之称的张松桥。该项目总发展价值约133.59亿港元，富力仅卖了不到一半的价格。2026年3月，北京银行挂牌转让上海众弘置业（富力全资子公司）的不良贷款，债权总额约9.3亿元，本金7.99亿元。

该公司主要负责上海富力环球中心项目。该项目估值约14亿元，但因商办市场低迷，实际变现能力大打折扣。广州市中级法院将于2026年4月7日10时至4月8日10时，在京东司法拍卖平台对成都富力丽思卡尔顿酒店相关房产进行公开拍卖。

起拍价为8.6亿元，评估价为9.62亿元，起拍价约为评估价的九折。3月18日，阿里资产平台显示，由广州中院负责处置的标的"东莞市东城区东纵路208号东城万达广场B区5幢酒店01"，即东莞富力万达文华酒店。

将于4月1日在阿里资产平台进行公开拍卖，起拍价约2.24亿元。短期内，旗下多个酒店资产陆续走上法拍席，成为富力地产酒店业务困局的又一缩影。以成都富力丽思卡尔顿酒店为例，该项目早在2024年就曾传出12亿元出售的消息。

最终未能成交，如今从主动出售转为被动法拍，折射出富力处置酒店资产的紧迫性。2024年富力旗下68家酒店及一幢写字楼被委任接管人实施资产接管，此次接管让富力丧失了对这些资产的管理控制权，酒店业务规模大幅缩水。

2025年中期，富力的酒店营运营业额由2024年同期的27.62亿元下降70%至8.27亿元。持有酒店规模上，截至2025年6月，富力拥有22家自建酒店，总建筑面积约为111.06万㎡，总客房数为7513间。

不过在此基础上，经过2025年底至2026年初的密集法拍后，其剩余的酒店资产进一步减少。截至2026年3月，富力地产自主控制酒店约19家，相较于巅峰时期的近90家，缩减幅度超70%。当前酒店行业有大量运营超过10年的酒店需要翻新。

房企资金链紧张，无力投入资本性支出，导致设施老化、客户体验下降，运营难题。2025年底政策允许四星级及以上酒店独立申报REITs，为酒店资产变现提供新路径，但不少酒店较难满足REITs对稳定分红、资产组合稳健运营政策标准。

酒店REITs申报需满足多重指标，包括资产净值不低于10亿元、资产负债率不高于60%、运营满3年且现金流稳定、未来3年分派率达标；此外还需产权清晰、土地性质合规、品牌合作稳定等，如若存在瑕疵，可能导致申报停滞。

富力地产而言，其剩余酒店资产中，部分存在产权瑕疵、运营业绩不佳、现金流不稳定等问题，难以满足REITs发行要求。即便有部分优质资产，也可能因企业债务问题，较难完成资产梳理和合规整改。

5月26日，富力地产公告宣布重大资产处置动作，公司全资附属公司与新鸿基地产达成协议。将所持广州天汇广场运营主体33.34%股本权益全部出售，交易初始对价1.6亿元。完成后，富力将彻底退出这一广州珠江新城核心地标综合体项目。

富力地产债务并非“裸奔”，主要的底牌是一二线城市5100亿的土地储备，主要分布在广州、北京、上海、天津等一二线城市，以及大湾区、京津冀等核心城市，这是富力的核心底牌。现在富力手里只有30亿现金，根本没钱开发。

只能靠跟债权人谈“以地抵债”、“以项目抵债”、“卖资产还债”，引入合作方共同开发。毫无疑问，5100亿土储货值听着吓人，这些土地大多是未开发状态，要变成现金得先砸钱建设、卖房回款，所以债权人未必会同意。

截至2025年底，富力总土地储备建筑面积约4586.3万平，可售面积约3474.9万平，年内新增土地仅3.1万平，拿地节奏基本停滞。2025年一线及二线城市贡献总销售额的59%，广东省、海外、山西省、北京市合计贡献超过50%的销售额。

2025年集团总协议销售约人民币142.1亿元，销售面积约187.36万平方米。协议销售来自179个项目，分布于国内26个省份及海外3个国家。债务与现金流压力。截至2025年底，富力地产总现金约为30.59亿元，较2024年末的38.64亿元下降。

借款总额约为993.73亿元，其中一年内到期借款约933.87亿元，一年至五年内到期借款约37.31亿元，五年以上到期借款约22.55亿元。截至2025年末，富力地产在建总建筑面积约751.4万平，总可售面积约561.6万平。

土地储备总建筑面积约4586.3万平方米，总可售面积约3474.9万平方米。富力地产的信用状况引发了市场关注。2026年1月21日，富力地产发布公告，披露公司被列入失信被执行人名单的相关情况。