当年的梦中情房，正面临系统性崩溃

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前几年，千万级的大平层还是很多人的梦中情房：面积200平+，四房三卫，大客餐、大玄关、大衣帽间、大储物间，独立的家政间，这些都是普通改善户型做不到的。

千万级豪宅就像中级SUV，虽然比不上全尺寸的，但基本样样都有了。

但也就三四年，昔日的小甜甜变成了牛夫人，特别是四代宅出来后，以前那些千万级平层，越来越尴尬了。

原因不复杂，楼市正在迅速极化。以前买千万豪宅的有钱人，现在目光已经上移到1500万甚至2000万以上；而以前垫着脚尖冲千万的中产，现在已经退缩到了600万-700万一线。

千万级豪宅就像一个35岁的大龄剩女，风姿还在，但高不成低不就：

自己看的上的人看不上自己，看得上自己的人自己又看不上。

宁波的豪宅，这几年正在经历剧烈变化，包括产品、价格、以及附加值。产品进化的方向有两个：

一个是墅类化，另一个是四代宅。

前些年没有别墅的时候，网上总是有人争吵，到底是别墅好还是大平层好，谁也说服不了谁。老司机记得好几次聊到别墅，都会有人留言说：

别墅送我住我都不要。

但最近两年这类争吵少多了，原因很简单，客户用钱在投票。无论是明湖，还是下应、庄市、江北，别墅没有一个卖的差的，一个比一个贵。

几乎在每个板块，别墅的单价、总价都碾压同期大平层。

这其中很多还是叠墅——墅类产品里最低的一个层级，联排和双拼的价格飙得更高，以至于完全突破了开发商拿地时的设想。

为什么墅类能卖得更贵？因为它少！

之前若干年明令禁止，现在虽说放开，但一个楼盘也就几十套，远少于同期大平层的数量。

其次，墅类的产品力大家也看到了，提升非常快。几个样板房看下来，购房者彻底沦陷，完全忘了以前大平层的样子。

这是因为墅类有复杂的空间，能形成多重视觉冲击：院子冲击一次，地下室一次，室内、露台、阳台，最后屋顶还有一次。

而大平层呢，基本上打开大门就一目了然了，虽然很震撼，但多巴胺就分泌一次。

一次冲击带来的印象，肯定远不如多次冲击的让人印象深刻，你应该懂！

除了别墅，四代宅的不断升级，也在日渐收紧千万级二手豪宅的绞索。

短短一年不到的时间，四代宅进步已经非常明显，特别是抬板新规出台后，四代宅相比传统住宅的迭代优势，更加明显。

最致命的肯定是得房率，以前200平的户型，得房率80%，实际面积160平；现在的得房率超过90%，加上赠送的露台之类的，实用面积超过100%。

160的户型几乎能达到过去200户型的功能，但总价低200-300万。

如果再看看会所配套、架空层、装标和户型，二手的千万豪宅会更加自惭形秽。

唯一可以用来抗争一下的恐怕只有地段，毕竟之前的千万级小区，地段都是非常好的。

但也架不住房龄老去啊，想想老海景，那地段千年来都是稀缺的，一样扛不住房龄老化后的相对贬值。

历史和前几年的千万级业主开了一个大大的玩笑，让他们史上第一次遭受双重暴击：

第一重是房价整体下跌，这个尚能接受，毕竟大家都跌了。

第二重是规划标准的大幅升级，包括别墅、四代宅、计容新规、抬板等，这才是致命一击。

如果说第一重还可以预判，那么第二重是完全预想不到的。过去二十年，规划条件的大方向都是逐渐收紧，谁也没料到会180度转弯，两三年后会大幅放松。

时代抛下你，甚至都不会跟你打招呼。

既然如此，该怎么办？

老司机认为这不是问题，问题是能不能接受我上面说的现实。如果能接受，早日脱手是唯一出路。

或许楼市就要见底了，或许成交会慢慢回归正常，或许信心在逐渐企稳，但对于千万级的二手房来说，存量的出清，价格的夯实，可能都还比较漫长。

这个漫长的过程给了广大房东以机会，让他们有机会从容的从这个分类中退出，信不信，就在于个人造化了。

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