谢逸枫：人口增长背后的逻辑，哪些城市房价率先止跌？

文/谢逸枫

为什么上海房价率先止跌，背后的逻辑就是人口增长、新兴产业崛起，而人口增长、新兴产业的支撑力就是来自于政策的调整、资源的集中和转移，例如人才、财政、资金、交通、教育、医疗、商业配套、货币等。

上海率先实现了二手房的量价齐升，基本进入底部右侧区间。不仅是月度网签量已连续 6个月保持在2万套荣枯线以上。连3月、4 月上海二手房成交价环比涨幅分别为0.8%、0.9%，成交价较低点已反弹1.8%。

作为率先跨越地产拐点的城市样本，上海房价止跌回稳的驱动因素看，首先是供需平衡。需求企稳，2025 年上海的新房和二手房成交面积之和较 2024 年已实现微幅回升，这意味着上海楼市的调整压力。

供给收缩。上海二手房挂牌量在2025年4月见顶，此后保持快速回落。再次是估值合理且租金止跌。2026年上海的租金回报率整体处于1.6%-2.7%的区间水平，均值约为 2.0%，未显著低于国际一线城市的净租金回报率水平。

3月以来上海租金价格持续反弹，这意味着上海房产的PE 处于底部且EPS拐头向上。最后是政策刺激。2月下旬上海出台“沪七条”，其中提高公积金贷款额度上限的政策对于稳定楼市发挥了重要作用。

上海收储政策提振了低总价房产的信心，目前该政策已扩围至全部中心城区。参考上海房地产市场止跌回稳的驱动因素，从成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、租金、人口增长、新兴产业七个维度对25个重点城市的楼市止跌情况分析。

上海和苏州楼市止跌进度领先全国，止跌的态势持续性较强。其次是天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连、广州、合肥、南通、武汉、佛山、成都、沈阳、青岛、西安、厦门、南昌、东莞、南京、杭州、长沙城市。

目前23个城市多数已出现成交价和挂牌价的底部反弹，尽管房价仍处于震荡磨底阶段，但整体已接近止跌。在全国楼市走向止跌回稳的过程中，在政策持续支撑下，上述城市房价有望率先止跌企稳，进入复苏的通道。

万亿GDP是全国经济增长的源动力，是人口增长的引擎器。2025年29个万亿GDP城市中，已有25个公布了2025年末人口数据。当中有21个城市实现人口正增长，人口增量合计166.85万，剩余8个城市公布2025年末人口数据。

21个常住人口正增长的万亿城市中，分别为深圳、东莞、广州、长沙、济南、佛山、杭州、青岛、西安、南京、成都、苏州、宁波、武汉、郑州、上海、温州、无锡、常州、福州、大连的增长表现亮眼。

“准千万人口城市”的加速扩容，分别为温州常住人口990.2万人，宁波983.3万人，佛山979.19万人，济南961.6万人，还有南京963.85万人，增加6.15万人。其中宁波增加5.6万人，温州增加5万人，增量在全国万亿城市中处于前列。

目前已公布数据的万亿GDP城市中，北京、重庆、天津和烟台人口出现负增长。北京常住人口减少3.2万人，重庆减少3.21万人，天津减少1万人。原因是人口基数已经较高，增长空间趋于平稳。生活成本上升、产业外迁、人口结构变化。

2025年人口增量排名前三的万亿GDP城市均来自广东，分别是深圳、东莞和广州。人口增量前十的万亿GDP城市中，广东占据4席，还有佛山。惠州的人口增长非常凶猛。2025年末惠州常住人口为619.30万人，较2024年增加7.62万人

深圳以25.9万的增量在万亿城市中名列首位，在全国范围内同样是排在首位。深圳常住人口首次突破1800万，总数为1824.85万人。数据显示，2021年至2025年，全国年度人口增量“冠军城市”分别为武汉、长沙、合肥、贵阳和深圳。

武汉、长沙、合肥、贵阳和深圳人口增长的“冠军城市”，人口快速增长的背后，既有产业扩张带来的就业吸纳能力，与人才政策、住房成本、人口结构、产业政策、资源集中和转移、货币增长、交通、教育等因素密切相关。

2025年深圳登顶，则显示出人口流动正在重新向产业密集、创新活跃的一线城市和核心都市圈聚集。尤其是在人工智能、新能源汽车、电子信息等新兴产业快速发展的背景下，这座城市正在大量吸纳就业人口。

2025年末深圳常住人口达到1824.85万人，比上年末增加25.90万人。在已公布数据的主要城市中，深圳这一增量位居第一。这一数字延续深圳近年来人口增长态势，也在2023年增长12.83万人、2024年增长19.94万人的基础上实现加速上扬。

战略性新兴产业上市公司数量、市值占比和市值增量越大的城市，受益于本轮科技牛市带来的财富效应。新兴产业创造相对高薪岗位，吸引人口持续流入。新房库存是新兴产业发展潜力能否快速向房地产复苏传导进程中需要考虑的因素。

目前新兴产业发展形成以一线城市为核心、二三线城市为产业链配套的格局，2025年北上广深战略性新兴产业增加值占GDP比重分别为 25.6%、25.3%、32.5%、43.0%，深圳规模与占比居首。

二线城市中合肥、苏州、杭州、武汉、成都、西安等发展迅速，宁德、常州、无锡等三线城市表现突出，重点城市围绕 AI与数字经济、半导体和高端制造、新能源、电子信息等领域形成清晰的差异化布局。

市值增量、常住人口增量、房地产基本面三大维度评估，深上北广一线城市，以及杭州、合肥、成都、西安、苏州、武汉六座二线城市，最受益于新兴产业财富效应、人口流入以及相对健康的库存结构，在“新兴产业”驱动下优先复苏。