南京城市更新：从试点探索到系统推进，重塑古都发展新格局

作为全国首批城市更新试点城市，南京已完成试点探索任务，城市更新全面进入系统化、规模化、常态化的全域实施阶段。

2023年《南京市城市更新办法》正式施行，为工作开展提供制度纲领；2024年南京入选首批中央财政支持城市更新试点城市，最高可获8亿元政策补助，首批2亿元资金已到位。2026年，南京计划落地8大类338个更新项目，全方位推动城市空间焕新、综合能级提升与居住环境优化，重塑城市发展与房地产市场全新格局。

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顶层设计筑基，构建规范化更新政策体系

南京摒弃传统城市建设“大拆大建、增量扩张”的粗放模式，确立留改拆并举、增存并重的精细化更新发展路径。依托《南京市城市更新办法》，搭建起单元规划、城市体检评估、项目落地实施、全过程监督、长效运营管理的全闭环工作体系。同时围绕规划土地、历史建筑活化利用、审批流程简化、多元化资金保障四大方向出台配套政策，为各类项目落地保驾护航。

图：深度智联AI生成

在实施层面，南京实行科学分类、精准施策，将城市更新划分为居住、生产、公共、综合四大类别，覆盖老旧小区改造、老旧厂区升级、公共空间提质、片区综合更新等全场景。同时创新“政府引导、国资主导、社会参与、居民共治”的运营模式，设置两轮居民意见征询环节，充分吸纳民意诉求，让城市更新贴合民生实际需求。

图：克而瑞·决策专家行业skills生成

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全域科学布局，划定重点更新发展板块

依据城市更新专项规划，南京在约1492.53平方千米的城镇开发边界内，划定34个更新片区、62个市级重点更新单元。项目分为老旧住区改造、历史文化传承、低效产业提质、老旧商业焕新、蓝绿空间完善及其他改造六大方向，布局覆盖主城、江北、城北、城南四大核心板块。

图：克而瑞·决策专家行业skills生成

其中，江北新区联动浦口区，划定321平方千米更新范围、布局58个更新单元。区域聚焦老旧小区提质、产业能级升级、历史风貌保护三大方向，重点推进南京北站枢纽、龙虎巷历史街区、研创园产业集聚区等重点项目，着力打造江北城市更新示范样板。

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多维实景焕新，打造南京城市更新样板

居住更新：细改造提升片区居住品质

南京以“原拆原建、消险焕新”为核心，落地一批民生样板项目。作为全省首个原拆原建试点，石榴新村完成改造后，让高龄老旧小区居民以较低成本住进配备电梯的新式住宅。城河村、虎踞北路4号等项目通过居民主导、规划优化，实现户型迭代与居住品质升级。御河新村、峨眉岭学区危房改造等工程有序推进，在筑牢居住安全底线的同时，夯实主城居住功能基础。

文脉活化：微更新留存古都烟火气息

南京秉持小尺度、渐进式更新理念，在守护城市历史肌理的同时，持续激活老城活力。小西湖片区通过微更新植入多元业态，实现历史文脉与市井生活有机融合；千年评事街启动整体改造，将打造低密特色历史风貌街区。颐和路11片区、浦口火车站街区已正式开街，融合文化、商业、休闲多重功能，成为南京新晋文旅打卡地。

产业升级：工业遗存蝶变城市活力空间

南京加速老旧厂区、低效用地转型升级，盘活工业遗存资源。第二机床厂变身国创园、滨水工业带改造为水木秦淮艺术公园，加之D9街区、1865创意产业园等成熟项目，昔日老旧工业空间顺利转型为文创文旅载体与产业综合体，有效提升片区人气与运营效益。

配套提质：小微空间完善宜居城市功能

全市落地多处“梧桐语”小型城市客厅，打造便民休闲的公共活动场景。同时盘活闲置楼宇，打造集托育、养老、餐饮、健身于一体的社区综合服务体，补齐基层公共服务短板，持续提升城市宜居水平。

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更新赋能市场，重塑楼市交易格局

城市更新持续为南京楼市注入发展动能，推动行业平稳有序运行。新房市场方面，2026年市场整体运行节奏平稳，改善型房源获得较高市场关注。片区人居环境、生活配套持续优化，有力支撑改善型置业需求有序释放，新房成交价格整体保持平稳。

数据：克而瑞

二手房市场展现出较强运行韧性，2026年多个月份成交量突破8000套，整体交易表现优于新房市场。完成更新改造的片区及周边次新房，交易活跃度与房源流通效率明显提升，城市更新也进一步重塑了主城楼市的交易格局。

数据：克而瑞

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总结展望：沉淀南京经验，续写古都新篇

南京探索形成政策创新、模式包容、多元共治的特色城市更新路径：盘活资源要素、拓宽资金渠道，坚持渐进式微更新、拒绝粗放拆迁，构建全民共建共享治理格局，为国内古都城市更新提供可复制范本。

2026年，南京将持续推进8大类338个更新项目，加快红山动物园片区、长江路文博街区、粮仓数字文旅产业园等重点项目落地。未来，南京将以精细化城市更新为抓手，统筹文脉保护、产业升级、民生改善、楼市提质四大维度，让千年古都持续焕发全新时代活力。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析师骆珠萍，通过人机协作综合使用AI问数、AI问知、行业Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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