新政“满月”，南京学区房涨了还是跌了？

5月8日，鼓楼、玄武、秦淮、建邺四区同步发布招生新政——取消提前一年落户和学籍占用限制。

孩子升学报名前落户即可、入学后房子就能挂牌卖，“鸡娃”家长们再也不用提前好几年焦虑，也不用担心房子被“锁死”在手里。

一个月过去，南京学区房挂牌量激增，成交量和成交价却迎来小幅下滑，一批家长对购买学区房的逻辑和心态也发生了明显变化。

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首先是学区房成交量。

新政发布之前，每年年初至4月底是学区房成交旺季，5月各区启动招生工作后，学区房市场自动进入淡季，今年也不例外。

比如树人学区。

图源小红书

有中介在小红书发布数据，5月树人学区房共卖出47套；而3月份的成交量在120套+，4月也有近80套的成交量。

且从表格中可以看到，5月多以300万以下的低总价房源为主，其中，仅有部分小户型单价能触及6万/㎡，大多数2房户型都在3万-4万/㎡左右。

像建面约155㎡左右的金陵湾，报价690万、成交价614.8万，前后降了75万多，单价约3.95万/㎡。

而在今年3月，一套建面约156㎡的房源，成交总价还在676万、单价约4.32万/㎡。

这意味着近1个月来的南京学区房，下滑的不仅是成交量，还有价格。

比如新河二村， 5月16日一套建面约51.93㎡房源成交总价206万，单价约3.97万/㎡。

同样是建面约51㎡左右的两房，3月和4月均有成交，总价分别为226万、214.5万，单价最低也在4.1万/㎡以上。

甚至在3月24日，一套建面约51.04㎡房源还卖出了263万总价、5.15万/㎡单价。同一小区、相似户型，一个多月的时间总价相差57万。

还有钟英中学的王府园小区，有秦淮区老牌公办名校钟英中学傍身，同样是建面约38㎡的单室套，3月份总价142万、单价约3.78万/㎡，4月总价135万、单价约3.59万/㎡。

到了5月，同样面积的单室套成交总价降到了119万、单价约3.11万/㎡。

同时成交量也明显缩水——目前5月仅有5套记录，4月12套、3月17套。

将范围扩大到全市范围来看，近一个月来南京有6个区二手房房价上涨、5个区下降，其中鼓楼区排名垫底，降幅达6.3%，紧随其后的同样是学区房扎堆的玄武区。

学区房旺季已过，又叠加入学新政变化，南京学区房的价格还将不断调整，单从5月表现来看，“高性价比”或将成为南京学区房的新标签。

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入学政策新政落地后，南京二手房市场的挂牌量直接被“点燃”。

贝壳买房数据显示，政策发布后的第二天（5月9日），南京二手房挂牌量新增1063套；9-10日两天内，新增挂牌量超2000套。

要知道，哪怕是在刚刚过去的“银四”楼市旺季，新增挂牌量单日最多也才807套。而5月9日单日就有超1000套的增幅，直接刷新了近期纪录。

毫无疑问，南京学区房是这波挂牌潮的主要力量。

图源小红书

二手房中介在小红书发文：树人学区房单日新增超70套，挂牌量直接翻倍；宁海路板块48小时新上43套房；银城汇文新上50套。

大批优质学区集中上架，让买家有了前所未有的选择空间，也动摇了卖家信心。

有中介表示，多数突然“解禁”的房源虽然上架速度快，但对于行情走向持观望状态，大部分在市场挂牌均价上下徘徊；仅有少部分想要“抢跑”的业主，会以低于市场均价挂牌。

比如树人双学区的迎江园，5月挂牌均价为5.77万/㎡，建面约58.36㎡户型最新挂牌单价约5.12万/㎡、总价为299万。

而在2个月之前，同面积房源的挂牌单价为5.79万/㎡，总价为338万。新政前后挂牌价格差较为明显。

挂牌量激增、挂牌价下调，也直接影响了买家的决策。

图源小红书

小红书上，一位家长的遭遇引发了不少共鸣：

今年5月1日，她咬牙买下一套拉力琅学区房，付了10万元定金。没想到8号新政突然出台，隔天随手刷了一下同小区的成交记录——同户型房源成交价比自己低了十几万，装修还更好。

于是，她决定赔掉10万定金也要违约“退房”，哪怕中介表示可以去跟卖家协商再降30万。

理由很简单：按照她们家的情况，完全可以晚两年再买房，直接省下一年多贷款利息；而且现在学区房越挂越多，价格也不稳定，她认为未来几年内大涨的可能性不高，与其现在仓促上车，不如等等再看。

不少在新政前买房的家长在评论区留言，直呼“心塞”。

曾经需要提前一年落户，且要“淘”一套学籍没占用的房子，家长们恨不得提前三四年就在楼市里奔波。

如今，“当年报名前落户即可”让入学变得从容，学位不再锁定房子，家长们从“学区房支配”变成了“灵活度更高的挑选”。

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学区房成交只是南京楼市的一个缩影，从全市数据来看，5月南京二手房市场整体呈现出稳中有升的健康态势。

据冰山指数数据，5月全市二手房共成交9154套，日均305套；对比“银四”期间的10599套虽有小幅下降，但仍处于相对高位。

可见，随着一系列楼市利好政策的持续释放，市场信心逐步修复，购房者的入市意愿明显增强。

2024-2025年南京二手住宅议价空间情况

数据来源：我爱我家南京研究院

成交价上，据我爱我家南京研究院数据，5月南京二手房成交均价22401元/㎡，环比下滑4%；成交议价空间为9.2%，环比收窄0.3%，整体趋向理性。

当下，房子真实居住需求还在继续释放。

比如，在招生政策调整后，家长们不再是为了一个学位而溢价买单，而是根据自己的真实需求和预算，从容选择一套合适的房子。

这让早些年学区房的高价泡沫进一步被挤掉，房子居住功能正在重新回到市场中心。