上海
今年以来，国家层面一直没有房地产类的利好消息。
但最近国务院公布了一个重磅的规划，那就是城市十五五更新规划。
我看很多专家、自媒体都在解读这一政策，普遍认为这对中国房地产是一个巨大的利好。
也有朋友问我，十五五城市更新预计能带动 15 万亿到 20 万亿的投资量，这不仅对楼市是重大利好，对整个宏观经济同样有积极作用。
我认为，这份规划的出台确实对楼市存在利好，但利好程度不宜被夸大。
我们从地产股走势就能看出来，规划公布后的第一个交易日，地产股大涨，部分个股甚至涨停。
但可惜行情只是昙花一现，仅仅上涨了一天。
据此判断，这项政策对房地产行业的实际影响其实并不大。
近两三年，国家对城市更新的重视程度在持续提升，不过真正重磅的利好并非本次规划，而是2025 年国务院发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》。
今年这份十五五规划，本质上是对去年指导意见进行重点细化与落地执行。
还有人提到，这份规划明确了十五五期间的多项指标，能够切实形成实物工作量。
这一点我并不否认，但大家一定要读懂、吃透这些指标。
下面逐一说明，规划共计十项核心指标：
第一项，城镇危旧房改造：未来五年目标为 50 万套（间），“十四五” 期间为 20 万套（间），未来五年指标实现翻倍。
第二项，城镇老旧小区新开工改造：未来五年计划改造 11.5 万个小区，“十四五” 期间为 20 万个小区，本项指标直接减半，主要因为大部分小区已完成改造。
第三项，城中村改造：未来五年计划改造 4000 个，“十四五” 期间为 4100 个，该项指标与上一个五年基本持平。
第四项，老旧街区、厂区改造：未来五年改造面积 1500 公顷，“十四五” 期间约为 900 公顷。
第五项，历史建筑修缮：未来五年完成 1.5 万处，“十四五” 期间为 0.8 万处。
第六项，新建及改扩建体育场地：未来五年面积达 12.2 万公顷，“十四五” 期间为 11.2 万公顷。
第七项，改造提升城市公园绿地：新增面积 2 万公顷。
第八项，城市地下管网改造：未来五年里程 36.5 万公里，“十四五” 期间为 25 万公里。
第九项，改造提升城市应急避难场所：共计 5 万个。
第十项，城镇房屋基础信息数字化率：达到 95% 以上。
以上十项指标和 “十四五” 时期相比有增有减，而其中真正和房地产行业直接相关的，只有前三项。
第一项城镇危旧房改造，属于国家民生工程，改造对象须达到危房标准。
由政府部分出资协助业主开展危房改造，大多为原址拆旧建新，对房地产市场的拉动作用几乎为零。
第二项城镇老旧小区改造，并非拆除旧房重建新房，主要是修缮建筑、完善配套功能，且该项改造指标大幅缩减。
它对房地产行业影响有限，但经过修缮升级后，未来小区内二手房会相应提升附加价值。
第三项相对关键，也就是城中村改造，未来五年计划改造 4000 个。
城中村改造大多采用拆旧建新的模式，会增加面向市场销售的房源供应。
但即便这一和楼市关联最紧密的指标，未来五年的改造数量也较此前减少了 100 个。
综合来看，本次城市更新规划中，涉及房地产新建体量的相关内容，对行业的拉动效果相较于 “十四五” 时期不仅没有提升，反而出现小幅减弱。
更重要的是，国家出台这份城市更新五年规划，核心目的并非刺激、发展房地产行业。
主要有两大目的：
第一是改善民生，老城、中心城区不少居民的居住条件和公共配套设施都较为落后；
第二是拉动经济、提振 GDP，大量老旧城区存在存量资产闲置沉淀的问题，需要盘活利用。
除去和房地产相关的前三项指标，其余七项指标的战略意义要远大于地产相关内容。
比如老旧街区、厂区改造、地下管网改造等，从国家资金的扶持力度上也能看出侧重方向。
举例来说，2026 年作为 “十五五” 开局之年，国家单列 970 亿元专项资金，用于危旧房、老旧小区改造；
同时安排 1600 亿元超长期特别国债，专项投向地下管网等城市生命线工程。
通过以上解读大家可以明确，城市更新规划对楼市确实存在利好，但利好力度偏弱，对地产股的影响就更小了，大家别存非分之想。
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