上海
进入六月份之后，全国主要城市的楼市有所降温。
在此背景之下，全国的城市分化还是比较严重的，基本特征是：
一线城市强于二线，强于三线；
东部地区强于中部，强于西部；
东部三大城市群，最强的是长三角，其次是大湾区，再次是京津冀。
今天我们聊一个典型城市：广州
虽然广州是一线城市，但老杨很少专门去分析广州的楼市。
因为在四个一线当中，广州的城市地位偏弱，从楼市这个角度看，很多时候广州楼市甚至不如杭州和成都。
就大湾区本身来说，广州的楼市是跟着深圳走的，会稍微滞后于深圳一段时间。
但今天聊广州还有个背景，就是香港的楼市过去一年已经进入上升通道了，房价持续上涨，累计涨幅超10%了。
这种市场复苏的情绪，对广东楼市有所传导。
比如说部分香港人会跑到广东的某些地区，像深圳、广州、佛山、珠海、中山等地区买房；还有另外一个宏观因素。
虽然今年以来，大湾区的楼市活跃度要弱于长三角，但是 2025 年度大湾区城市群的人口增速要明显超过长三角。
所以展望中长期，人口增速高，就会对楼市产生比较正向的推动力。
聊完这样一个大背景，我们就简要的看几组广州的楼市数据。
住宅成交量：站上荣枯线
这张图是过去几年广州一手加二手住宅成交量以及荣枯线。
近期五月全月的数据，相比四月有所上升，但是低于三月。
在过去几年楼市降温的过程中，今年五月份的成交量是 2022 年以来最高的数据，关键是荣枯线。
今年的三、四、五月基本上都站上了荣枯线，这也意味着广州的楼市并不弱。
住宅供求关系：供略大于求
这里面我们用库存压力指数来衡量供求关系。
其中就包含了新房和二手房的库存压力。
2015 年以来，库存压力最小的时候是在 2017 年初。
最高的时候是在 2022 年下半年到 2024 年上半年。
最近三个月库存压力持续下滑，本月数值是36。
库存压力指数在零以上，说明市场供大于求。
目前数值较小，也就是市场供大于求的情况并不突出，基本上处于 2022 年以来的偏低水平，目前依然是供大于求。
但是供需格局已经明显改善了。
总体房价：尚未止跌
短期来看，房价是由供求关系决定的。
这张图是广州的房价指数走势。
最高点出现在 2021 年的八月份。
之后在高位震荡了一年，2023 年进入缓步下跌通道，2023 年四季度开始加速下跌。
其中，2024 年九月底，国家出台新政之后跌势放缓。
2025 年五月份之后再次加速下跌，今年以来依旧下跌。
近期跌势再度放缓。
广州的房价持续下跌将近五年，一直没有出现过月度止跌。
但深圳有两段时间出现了月度止跌，一段是 2024 年四季度到 2025 年一季度，房价基本止跌；
另一段，就是今年以来房价基本止跌，而且略有上涨。
按照广州楼市滞后于深圳的历史规律，我估计到明年广州的房价会真正见底。
领先指数：进入正值区间
最后看两个综合指标，也就是我们研究体系当中的核心指标：领先指数和马力指数。
这张图是广州楼市的领先指数，以及广州楼市综合景气指数。
蓝线是领先指数，从 2025 年八月份领先指数翻红。
今年五月份领先指数数值为35，持续翻红一段时间之后，会对楼市形成有利支撑，或者说拉动行情。
下方红线是广州楼市当期指数，今年五月数值为-37，楼市刚刚进入景气合理区间，但市场并未出现本质好转。
2025 年十二月份以来，广州楼市震荡上行，内在逻辑主要是广州市领先指数持续走高，带动市场指数从低位逐步回升。
注意这只是景气度回升，到目前为止房价依旧没有止跌。
下面讲马力指数跟当季指数的关系。
马力指数是由领先指数延伸出来、兼顾中期逻辑的数据。
蓝线是广州市场的马力指数。
按照过往经验，马力指数会领先当期指数一年左右。
我们在时间序列上特意做了一年的时间差。
当前马力指数为-4，楼市当期指数移动平均值为-65。
今年以来，这两个指标同步抬升、逐步走高。
预测未来一年，在马力指数向上的牵引之下，广州楼市景气度会震荡上行。
综合上述多个指标分析：目前广州楼市暂时处于景气度合理区间、弱复苏状态。
随着全国楼市在六、七、八这三个月出现适度降温，广州市场也会同步走弱。
到今年四季度会重新迎来复苏。
放在未来半年到一年来看，在广州市场领先指数和马力指数向上的牵引力支撑下，后续楼市景气度不会再创新低，整体将呈现震荡上升的态势。
所以广州有购房需求的朋友，今年下半年就可以重点关注起来。
明年三四月份，对广州房价来说，极有可能是止跌回升的关键节点。
在这个节点之前，打算在广州上车买房者，需要密切关注下半年的量价变化。
而对于房企来说，今年下半年都是较好的购地时机，尤其是市区范围地块。
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