第一批自筹资金重建老旧住宅的深圳人：不靠开发商，没有补偿款

4月下旬，刘东良搬离了深圳市第一幼儿园宿舍楼，他已在这栋老旧居民楼里生活了26年。他与邻居们盼了数年，这栋楼龄接近50年、已被鉴定为危险住宅的楼房，终于迎来了拆除重建的机会。

市第一幼儿园宿舍楼始建于1979年，共有10户住宅，其中8户为个人业主所有，另外两套为深圳保障房系统的周转房。今年春天，刘东良和邻居们按产权面积分摊建安成本，共同筹集了拆除重建所需的全部资金。

按照施工计划，半年以后新楼完工。搬入新房后，往后台风暴雨天，刘东良和邻居们再也不必躲出去避险了。

一栋老旧宿舍楼的困境

2000年，刘东良调入市第一幼儿园工作，并申购了该园宿舍楼的福利房。市第一幼儿园宿舍楼共有5层，有66平方米和77平方米两种户型。楼栋紧邻布吉河，景色宜人，距离东门不到500米，周边配套齐全，且与他的工作单位仅一墙之隔，“位置很舒服”。

然而过去十年，楼房老化带来的问题越来越多，这个唯一的住所，渐渐成为刘东良的一块心病。“外墙破破烂烂，能掉的都掉光了，管线老化，一楼地面比旁边马路低几十公分，一下大雨就要淹水”。

由于处于低洼地带，洪涝天气，这栋住宅楼雨水河水倒灌严重，一楼住户更是苦不堪言。刘东良记得，2023年“9.7特大暴雨”期间，整个一楼几乎被水淹没。

深圳市第一幼儿园宿舍楼改造前状况

更紧迫的，是房子的安全问题。2016年，住户们筹钱请第三方机构对楼房进行鉴定，鉴定结果为危房C级。根据住房城乡建设部发布的《危险房屋鉴定标准》（JGJ125），房屋危险鉴定结果C 级和D级被认定为危房，其中C级，是指部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。这之后，相关部门又先后主导过两次鉴定，鉴定结果都是危房C级。

考虑到安全性，每逢台风暴雨等极端天气，社区工作站要求楼里的居民出去避险。“好麻烦，每次台风暴雨天，去住酒店也要花不少钱”。

到底该怎么办？多年来，刘东良和邻居们一直在寻求解决办法。过去，由开发商主导的旧改，是深圳许多老旧住宅的更新路径。该宿舍楼与深圳市第一幼儿园同属一宗地，但幼儿园已于2017年左右进行重建，该独栋宿舍楼后续难以再按原城市更新路径进行拆除重建。

刘东良和邻居们曾提议将住宅置换至其他区域的保障房，受限于相关政策，未获主管部门批准。区住建部门曾提议业主们筹集资金，对楼体进行加固，考虑到加固工程无法真正改善居住条件，业主们没有接受。刘东良也记得，有一年在社区，有业主也曾随口提过“自己建行不行”，在场的人都没把这句话当回事。“谁也没敢认真去想”，刘东良说。

眼看着房子一天天老旧，却又苦于找不到解决之道，这渐渐成了刘东良的一块心病。

房子已是危房，况且受限于产权，想出售几乎不可能。2000年前后，深圳着手解决全市福利房的产权问题，但由于市第一幼儿园宿舍楼的建设施工资料缺失，业主们无法取得完整产权。刘东良的邻居中，有两户曾进行过房产买卖，但仅签署了购房合同，并未办理产权过户。他临近退休，一度盘算过，如果房子的问题就这么拖下去，等退休了，他和家人就另找个住处生活。

危楼“重生”

一直到2026年1月上旬，罗湖区住建局联系上刘东良和其他业主。

2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确提出了“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，将“自主更新”纳入中央层面的城市更新战略框架，为老旧小区的原拆原建提供了最高政策层面的支持。

同一月，广东省发布《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》，明确统筹实施老旧小区与危险住房改造，鼓励产权所有人自主更新。按照该意见稿的规定，满足四个条件中的任意一个就可以申请拆除重建，包括房屋危险等级为B级、C级和D级；无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，且使用功能不齐全、配套设施不完善的；砖木结构房屋，建筑结构差等等……

在国家和广东省自主更新相关意见出台之前，罗湖区住建局一直在推进红岗花园的自拆自建项目，但因涉及户数众多，业主意见始终难以统一，项目至今未能进入下一阶段。

今年年初，罗湖区住建局决定将市第一幼儿园宿舍楼作为罗湖区老旧住宅自主更新的试点。依据危房重建审批路径，在不增加户数、不改变用地性质、不增加产权面积的情况下，对该宿舍楼进行原址原拆原建。

罗湖区住建局城中村改造科副科长钟辽介绍，选择市第一幼儿园宿舍楼作为试点，主要基于以下考量：该楼被评定为危险住宅，存在一定的安全隐患，改造需求较为迫切；房屋产权关系相对清晰；10套住宅中，个人业主占8户，户数较少，大大降低了前期沟通协调的难度；同时，业主们多年来一直在寻求解决途径，参与意愿较强。

与其他老旧小区相比，这栋楼的产权清晰、户数少、意愿强，让后续推进少了不少阻力。

刘东良回忆，1月3日与罗湖区住建局沟通后，8户业主的意愿非常高，“没想到还有这个办法，我们等了这么多年了，不敢错过机会”。

在项目落地之前，业主委托第三方对该宿舍楼开展房屋适修性评估，经评估，“该建筑物鉴定单元的适修性等级评定为Dr级，建议宜予拆除重建”。

在施工单位选择上，刘东良和邻居们倾向于国企。钟辽透露，前期多家房企及施工企业都对老旧住房自主更新表达了兴趣，“都想做成深圳第一个自主更新项目”。在与中建八局深入沟通后，罗湖区住建局将其引荐给了业主，双方很快达成了初步的合作意向。

值得一提的是，中建八局在危旧楼房“原拆原建”方面已有建成案例。北京市丰台区开阳里三区19号楼危旧楼房“原拆原建”项目，于近日刚刚完工，该项目由中建八局承建。

合作达成后，施工方案与造价成本经业主、中建八局及市住建局三方多次会商，最终达成一致。刘东良回忆，整个推进过程较为顺畅，几无争议。至于拆除重建所需的行政报批及各部门协调事宜，业主全权委托施工单位代为处理。

在不增加户数、不增加产权面积的前提下，重建方案对居住空间进行了一系列改善：将住宅楼首层设计为5米架空层，解决了河水、雨水倒灌引发的安全问题；将住宅内部的房屋层高调高到了3米；调整了卫生间和厨房的布局，将原来的暗卫改为明卫，并新增了电梯……

10户中，有两户原属市住房保障署的周转房。进入自主更新流程后，由区住建局统一规划，申请将这两套房划转至区里，改造资金由区政府分摊，出资标准与业主一致。

除此以外，该栋楼房重建的全部资金均由房屋权利人共同自筹。不过，对于深圳首个自主更新项目，外界不少人的思维惯性仍停留在“拆迁补偿”上，“有些熟人会问我有没有拿到补偿，其实我们没有拿任何补偿，我现在在附近租房，每月6000元的房租都是自己掏钱。”刘东良说。

探索还在路上

项目启动后，罗湖区住建局主要负责自主更新的相关政策衔接与落地执行。钟辽介绍，作为首个试点，政策层面的衔接和执行，涉及大量跨部门协调与沟通，“项目启动以来，区住建局逐项梳理可依据的政策条款和其他城市的经验案例，充分论证必要性和可行性，在市规自、市住建等相关部门地全力支持指导下，共同推动项目开工事宜。但由于是全新方向的探索，每一个环节都需联合研判、共同破题，将这些设想一一落地并非易事。”

“自主更新，政府的角色是一个服务方。业主自愿是前提，在这个前提下，我们来提供服务。”钟辽说。

市第一幼儿园宿舍楼的重建，也为深圳探索出一条老旧小区更新的可行路径。重建的消息发布后，陆续有居民打电话到罗湖区住建局询问“我们想改造，可不可以”。

“这种意愿在老旧小区中相当普遍：楼龄长、房屋老化严重，居住体验差。许多居民心里清楚，等开发商拆迁并不现实，自主更新提供了一种新的可能。但仍有不少业主选择观望——有人担心重建烂尾，有人还停留在过去的思维里，被动等待政府或企业来牵头兜底。”钟辽透露。

“我们也希望通过这个项目，带动其他老旧小区业主的积极性。罗湖很多老旧小区其实具备自主更新的条件，缺的就是一个看得见、摸得着的案例。有了这个先行先试的项目，大家看到原拆原建以后电梯装上了、居住条件改善了，确实能带来便利和好处，意愿肯定会更强烈。很多居民也在等待后续进展。”钟辽说。

据了解，随着这栋楼顺利进入重建阶段，不少此前持观望态度的小区业主开始主动了解政策、表达改造意愿。市相关部门也在研究细化自主更新的配套政策，推动这项工作从个案探索走向制度规范。“对那些仍在等待的居民来说，这栋小楼的变化，或许比任何政策宣讲都更有说服力。”

刘东良已经在憧憬搬进新家的日子。对于深圳许多老旧小区的业主来说，这栋10户人家的“小楼”，正是改变的起点。

文丨黄小邪

本文由深圳微时光原创发布

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