树木岭的“贵族盘” ！招商序二期测评！

树木岭板块的招商序一期，卖的不错，去年9月份开盘，约900套房子，9个月就已经基本清盘，平均每个月卖100套房子。

主要原因是项目所处地段较为成熟，地铁+双学位+商业配套齐全，新规4.0产品给力，负公摊户型给力，央企背书，周边几乎没有能打的竞品，没得挑。

招商序不论从产品力还是配套方面，都强于金茂智慧科学城、旭辉雨花郡、国欣向荣府等次新房，但是价格也高出一大截，显得性价比没有那么高。

我们现在来看下招商序二期怎么样。

一、基础资料

招商序二期就在一期的西侧，一路之隔，除开新建一个工业遗址公园之外，产品方面也有所调整。

招商序二期与一期相比，没有显著的区别，主要有以下变化：
1.位置方面，二期到地铁口略远一点，900米左右，一期是700多米；二期的优势在于只有南侧临曲塘路，其他三个方向都是之路，相比一期略微安静一点。

2.户型方面，取消117平三房户型，取消177平大平层，聚焦四房起步的刚改定位，更加纯粹。

对比项

招商序一期

招商序二期

户型

116/127/139/171㎡

123/138/155㎡（全四房）

临路

临曲塘路+树木岭路（双主干）

仅临曲塘路（相对安静）

地铁距离

木桥站约700m

木桥站约850~900m（略远）

景观/体量

13栋更大中庭、游园感更强

8栋更紧凑，共享一期公园/幼儿园

学校

一墙之隔，不用过马路

略远一点，一路之隔

价格

前期约1.4~1.58万/㎡

基本持平

二、项目主要优势

1.地段还不错

树木岭属于雨花主城，二环线与万家丽高架之间，周边成熟度高，基本没有什么空地，竞争对手很少。

当然，也并不是完全没有地，招商序本身就是鼓风机厂旧改项目，周边还有一些老旧小区、厂区需要更新，只是这个量不会很多，不会一下子爆发很多量，负面冲击风险小。

6月17日，湖南省城市更新资源（项目）发布会上，省住房和城乡建设厅集中推出 133个重点更新片区、2478个近期实施项目，项目总投资达2215亿元。

其中长沙一共49个项目，树木岭核心区没有项目，周边的雅塘、圭塘片区入选。（我们可以发现很多远郊新区也打着城市更新的名义在推进）

2.配套无明显短板

二期地铁口在900米左右；一路之隔基于是自建的九年制中雅，商业成熟，可以说是一个刚改版的六边形战士。

商业：步行可达五江天街、佰富联商业；周边还有喜盈门范城、旭辉MALL、天虹MALL、山姆会员店等商业体。

生态：700米到圭塘河风光带，附近还有鼓风机遗址公园（规划）、沙湾公园等景观资源。

3.新规产品给力

台地地块，地势抬高，相对隔绝路面噪音、积水。

二期起来之后，整体功能更加完善，一期会所7000平，侧重商务社交（泳池、茶室、健身房）；二期会所6000平，偏向亲子家庭（AI 自习室、儿童会馆、家庭活动空间），形成约1.3万平方米垂直双会所，记忆公园则承担“家庭休闲”角色。

产品过硬，容积率不高，只有2.55，公建化大面积玻璃外立面，片区颜值突出。

项目在配置上尽显用心：标配两梯两户、独立全明电梯厅入户，层高达到3-3.1米，更采用客餐厨阳台一体化设计，南北通透。最高得房率超过113%。

户型方面，而且只有三个户型，差距并不大，应该是吸取了一期的经验，几乎没有选择困难症，预算低就选小的，预算高就选大的。

约123㎡四房两卫，四开间朝南，新规得房率106%，客厅开间5.3米，主卧带衣帽间，存在中间户/边户之分，中间户不能做北向设备平台飘窗，得房率略低于边户。

138㎡户型，套内面积150.6平，得房率约109.1%，客厅开间5.7米，四房两卫/三卫（部分边户三卫），全明卫，好评，南向阳台优化，可以做晾晒区，主卫三段式分离，好评。

155平户型，套内面积175.8平，得房率约113.4%，客厅开间6.2米，有南向突出的阳台，主卧套间面宽3.9米，大平层的尺度，更多储物空间。

三、项目主要不足和风险

1.周边城市界面比较差，毕竟位于老城区，北侧和南侧都有安置小区小区。

任何事物都有两面性，主城板块，配套成熟，同时带来另外一层意思，就是未来的发展潜力不会很大，城市更新是一个循序渐进的过程， 不会有一个翻天覆地的变化！

2.配套学校是中雅，品牌自然是一线品牌，不过是合作办学，委托管理，级别略显普通，未来估计就是普通二类学校。

老左深耕学区房，粉丝群体都是非常看重教育的，所以才将这点列为一个缺点。

3.不利因素 & 风险提示

风险点

城市界面老旧

北侧/西侧紧邻长鼓老宿舍等老小区，周边有老旧厂房待拆，界面不如洋湖/市府新盘整洁

学区未最终落地

中雅培粹长鼓校区为分校新校，尚未开学，无历史成绩。

临路噪音

1#/2#/3#等临曲塘路楼栋有主干道车流噪音，选房尽量避开紧贴路边低层

公建配套干扰

地块东北角设公厕、开关站，社区用房含养老/文化站在8#附近，低楼层需关注

地铁稍远

二期比一期离5号线木桥站远约200m，步行约900m，非无缝接驳

四、总结
1.总结打分（满分 10 分）

• 教育：7.0（9 年制中雅培粹核心加分）

• 社区产品：8.5（主城稀缺 2.55 容积率 + 双会所公园）

• 商业 配套：7.5（成熟商圈）

• 交通配套：7.0（路网发达，但地铁步行距离略远）

• 性价比：6.5（配套强，但与周边二手价差较大）

• 综合推荐分：7.5 分，主城刚改均衡优选盘

2.购房建议

招商序二期是是树木岭的“贵族盘”，核心配套到位，生活便利度极高；产品给力，新规高得房四房。

因为没有同水平竞品，刚改朋友没有更多的选择，因此即便是价格不便宜，也同样卖得好，图外部配套便利+内部品质均衡，选择他错不了。

如果是仅仅图配套，不是高性价比的选择；如果是图一类头部名校，那千万要绕道而行。

最适合：在雨花/芙蓉上班，习惯了主城烟火气，预算充足，想一步到位买四房的首改家庭。

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