宁波楼市已经悄然转向

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建发·璟云昨天首批次开盘，一共240套，据说卖掉了215套。建发没有给老司机一分钱广告费，所以我肯定没有半点为它说好话的必要。

海曙段塘，不是什么热点板块，而且二手房挂牌量相当大；璟云的价格也没有特别便宜，同面积段可能比瑞云还高，而且地块更靠高架；开盘又在传统淡季，也没有大涨旗鼓做广告。

为什么还能卖得这么好？

前几年有句话很流行：当时代跟你告别，甚至都不会打声招呼。这句话放在楼市同样合适。

当行情开始转向，也不会给你打招呼。

我们很多人都有种错觉，以为行情转变一定是轰轰烈烈的，一定是清晰可见的，但经历过行情转变的人都知道，行情转变往往都是悄无声息的，也可以说是暗潮涌动的。直到过了很久，当转变大到无法忽视，人们才猛然发现自己已经错过了。

2015年的转向是如此，2021年的转向也是如此。

老司机做了25年房产，所以我经历的转向比绝大多数人都要多，回顾这些经历，我总结出以下三个特点：

一、转向往往很安静。就以2015年这次上涨为例，整个2015年几乎是感觉不到的，2016年才慢慢开始觉察到房价在涨了。但其实行情的转变在2015年中就已经很明显，因成交量开始持续增长，而且没有回头。

2021年这次下跌也有同样的特征，虽然前面有“三道红线”天雷滚滚，但没有从事房产的人，根本不知道有这回事，有些人即便听过三道红线，也不知其为何物，更不知对楼市会有什么影响。

2021年全年都有非常多非常好的出逃机会，2022如此，2023的一季度也如此，但是即便下跌到第三年，很多人还茫然不知。

二、转向往往伴随着巨大的争议。没有一次转向能凝聚全民共识，2015年你说房价好像要涨，很多人会骂你傻多头；2021年你说房价要跌，很多人会骂你死空头。我记得2022年我去参加一次行业座谈，我简单谈了一下对后市的悲观，一个同行毫不客气的说，老司机从来就是一个死空头。

其实我不是死多，也不是死空，我历来都是一个滑头。那些只靠信仰的死多头或者死空头，他们大多都已经被楼市埋了。

只有能活着，才有机会继续看大长腿。

三、转向是一个缓慢的过程。即便2021年这种史诗级的下跌，到现在也已经有5年了，累计下跌幅度45%，年化也不到9%，均摊到每个月的变化更不到1%。

而大部分转向，都没有2021这一轮如此剧烈。

温和的、慢动作的转向，极易麻痹多数人，让他们误以为什么都没有变。随便打开一个网站，查一下价格，房价跟几个月前也差不多嘛。

但如果你是一个真正的购房者，你一直在看房、询价，你就能感觉到这其中巨大的差距。同样一个小区同一个套型，现在可能要比年初贵10万。

这在统计上几乎没有体现，但在个体上它就差一辆车的钱。

老司机是在制造焦虑吗？你可以这样认为，因为我们大部分人，都只会选择去看自己想要看到的。

如果他想要的是房价继续跌，那么任何说房价不再跌的言论，都是错的，都是别有用心的。

但也有少数人选择面对现实，最近来找老司机买房、咨询的人确实在增多，而且很多都是那种观望了两三年，以前抱着房价无限跌的观念的人。

不是老司机说服了他们，而是市场，在看房的过程中，在谈价的过程中，市场让他们逐渐看清了现实。

有句话说得很好：人教人教不会，事教人一下就会了。

前些年我在跟房东做咨询的时候，面对的也是同样的情况，我说房价还会跌，他将信将疑；我建议他某个价位先走为上，他选择等等看。

这些房东还都是花钱来咨询我的，1000元/小时的咨询费。但很多人还是选择了侥幸。

这一选择，可能就是上百万的代价。

现在轮到买房者了。有人看房看了很多，谈价也谈了很多，但每次的出价都跟行情差了一大截。以前成交价300万的房子，他还280万以下，现在房东最低要320万了，他又想300万以下。

被行情拖着走的人，最后都会吃大亏，无论是房东还是买家。

老司机今天啰嗦这么多，其实就想说明一个道理：我们很多时候缺的不是信息、不是专业，而是对抗人性的能力。人性中的贪婪和恐惧，才是导致亏损的根源。

2026年对于广大的买房者来说，可能是历史性的机会之年，但不同的买家，不同的产品，未来的前景是不一样的。房产老司机从事房产行业25年了，是宁波收费最高的独立咨询师，目前已有上千组咨询案例。如果您有买房方面的任何困扰，欢迎联系我。

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