项目测评 | 重庆之丘泷悦玖宸：容积率0.29，新规合院产品价值拆解

测评时间：2026年6月23日 楼盘名称：重庆之丘泷悦玖宸 项目状态：预计2026年三季度开盘 地理位置：重庆两江新区·悦来板块·麓溪湖畔

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本测评基于克而瑞产品研究体系，从区位价值、产品规划、社区品质三大维度出发，细分9项核心指标，对项目进行全维评估。评分逻辑遵循以下原则：

·横向对标：每项指标均以重庆中心城区同期在售同价位段（改善/高端）项目为参照系，通过横向拉通确定相对位置，得分反映项目在同类竞品中的竞争力层级。

·数据锚定：评分依据全部来源于公开可验证的项目信息（政府规划文件、企业公示数据、实景示范区呈现等。

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△产品优势一0.29容积率+大盘配套双重竞争力

重庆之丘泷悦玖宸泷悦合院组团坐落于两江新区悦来板块麓溪湖片区，生态条件优良。组团依托大型综合社区统一规划，可共享完善配套，同时实现极低的开发密度，平衡城市生活便利性与低密居住品质。

0.29超低容积：重庆之丘项目整体容积率约1.92，泷悦玖宸合院组团综合容积率 0.29，为项目内低密核心组团；对照重庆核心区同类低密物业开发指标：当前市场主流叠拼、合院产品容积率多在 1.0 及以上，少量独栋类物业容积率亦鲜少低于0.5。0.29 的容积率指标，大幅抬升项目绿化、公共景观及院落空间占比，建筑基底占地控制在较低水平；组团内每套合院均配置独立私家庭院，形成垂直、平面双重开阔的低层独立居住格局。

60万方复合型大盘基底：不同于孤立的别墅项目，泷悦玖宸并非独立封闭式低密组团，整体纳入总建面60万方重庆之丘复合型大盘统一规划，可全域共享大盘配套资源。项目总用地 348 亩，规划高层、四代住宅、合院多品类物业复合开发；内部配套已落地海派特色商业街，外部自然资源与城市交通配套条件优越：近邻2100亩麓溪湖城市生态公园，距轨道交通 6/10 号线王家庄站直线距离约300米，万华麓坊、麓溪湖绿心商业组团等商业节点均处于步行辐射区间。通过大盘复合开发模式，实现低密合院产品与城市成熟配套资源的有效结合，解决单一别墅地块配套不足的行业共性问题。

△产品优势二：首个新规合院产品，套内拓展空间充足，具备行业参考价值；

克而瑞数据显示，2015年至今别墅产品供应仅占商品住宅市场的2.76%–5.35%。其中，合院作为细分业态，供应更为有限——截至目前，重庆中心城区有合院产品的项目不足10个，整体基数始终处于低位。泷悦玖宸作为重庆首个新规合院产品，在供应端收缩的市场环境下，填补新规合院产品的市场空白，具备显著的稀缺属性与先发价值。

建面约121㎡实得约180㎡左右，可改4房3卫配置一层入户带私属院落，LDK一体化客厅面宽达6.4米、整体面积约40㎡，一楼老人房约11㎡；二层主卧带步入式独立衣帽间，搭配星空露台与休闲阳台。三个全明卫生间，主卫预留浴缸空间，U型厨房全明采光、中西岛台兼备。

图：重庆之丘栖云B1建面121㎡户型图

建面约155㎡实得约240㎡左右，可改4+1房4卫配置：一层同样配置入户私属院落；二层设有星空露台与休闲阳台；三为主卧奢享套间——超约38㎡主卧配备独立衣帽间、双台盆+浴缸+独立淋浴，270°环幕观景将园林与院落美景尽收眼底。客餐厅近38㎡大通厅，面宽达8.1米，U型厨房配置岛台实现中西双厨，4个全明卫生间保障双套房设计。

图：重庆之丘枕流 A1 建面155㎡户型图

△产品优势三：全维度宋风美学体系，覆盖建筑、景观与归家动线，构建完整宋韵人居体系；

①轻宋建筑立面：项目建筑立面，以 “轻闲而居，重在留白” 为设计核心，复刻宋式飞檐，简雅线条以描金点缀，清雅立面以米白色墙面为主，双层中空 LOW-E玻璃打造无界画框。整体立面以现代工艺还原宋式建筑的风骨与神韵，让宋韵之风融入当代人居。

②宋式山水园林：项目以北宋司马光《独乐园图》为设计蓝本，打造“一轴三园，两街五坊”的景观格局，从社区入口到入户门，景观节点层层递进。不同于传统社区 “重景观、轻体验” 的设计，项目实现 “社区园林 - 公共景观 - 私家庭院” 的景观层层渗透，让业主足不出户，就能沉浸式感受宋式山水的意境之美。

③功能会所与全龄活动聚场：公区打造了玖宸荟雅集圈层会所，配套瑜伽室、疗愈室、高尔夫模拟室、台球室、棋牌室、茶室六大功能空间，同时搭配约2000㎡全龄活力聚场，可以在茶室品茶论道，在瑜伽室修身养性，构建完整的宋韵人居生活体系。

小结：位于悦来的重庆之丘泷悦玖宸，是辨识度突出的重庆轻宋合院新规作品。项目三大核心优势形成差异化竞争力：重庆轻宋合院新规作品，兼具超低密指标与大盘配套基底；适配新规的创新合院，空间拓展率突出，具备行业参考价值；全维度宋风美学体系，覆盖建筑、景观与归家动线，构建完整宋韵人居体系；同时，项目依托央企中国电建地产开发，共享重庆之丘60万方大盘完整配套，项目价值、交付实力更有保障。

对于行业而言，当下新规出台后，各类住宅业态都迎来全新创新赛道，而泷悦玖宸打造的轻宋低密合院，也为市场同类产品树立了可参考的行业样本。

对于客群而言，针对追求低密院落、偏爱宋式文化、看重新规高得房率的改善购房者，泷悦玖宸做到了审美、产品、央企实力的三重兼顾。

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