广东
这两天广州土拍市场格外热闹。
继6月24日沙涌地块挂牌之后，6月26日荔湾又甩出一宗“硬货”。
花地大道以东AF021637地块（也就是大家熟知的芳村客运站地块）正式挂牌。
一块是低密改善的小而美，一块是学铁商齐备的流量盘。
两宗地前后脚上架，荔湾这是要在7月的土拍市场上唱主角了。
一、芳村客运站地块
说起芳村客运站，老芳村人都不陌生。
这座运营了26年的客运站，承载了无数人的出行记忆。
如今地块已经平整，曾经的客运站彻底消失，取而代之的将是一片崭新的高层住宅。
根据官方出让公告，该地块建面约68810平方米，挂牌起始价119593万元。
名义楼面价算下来约1.7万/平，不过竞得人需要配建站场中心业务用房6651平方米、公交首末站及公交停车场7500平方米等一系列公共交通设施。
扣除这些配建之后，实际可售楼面大概在2.2万/㎡这个量级。
这个价格什么水平？
对比周边，保利和颂当年楼面价约2.7万/平，中海浣花里约2.5万/平。
芳村客运站地块2.2万/平的起拍价，账面上已经留出了安全垫。
当然，这宗地块也不是完美的，硬伤也很明显。
容积率3.9，在当下低密当道的市场环境里，这个容积率确实偏高，大概率还是走超高层刚需小户型的路子。
但瑕不掩瑜。地块紧邻地铁1号线坑口站，妥妥的地铁上盖。
对面就是广百广场，周边底商丰富。
学校方面，归冲口街道管，有概率划真光中学附属坑口小学，省实花地湾校区在旁边但不一定够得着。（学校方面最终以教育局官宣为准）
学铁商基本配齐，属于主城区难得的“全能型”地块。
据市场消息，多家房企已经在跟进这块地。7月28日限时竞价，届时大概率又是一场鏖战。
二、沙涌地块
再把目光往前拨两天。
6月24日挂牌的荔湾区浣花路以南、沙涌新村以东AF0216006、AF0216007地块（沙涌地块），走的是另一条路。
该地块建面约24738平，挂牌起始价51949.80万元。
算下来起拍楼面价约2.1万元/平方米。
最大的看点是综合容积率仅约2.14。这是白鹅潭近三年出让宅地中容积率最低的一宗。
低容积率意味着什么？
改善赛道。板楼、小高层、大面积户型，居住舒适度大幅提升。
地块素质也确实能打。
紧邻聚龙湾太古里商业项目，与广佛线、11号线换乘站沙涌站一路之隔，距离珠江后航道不足500米。
属于中心城区比较稀缺的配套完善、交通便利且低密度开发的优质地块。
当然也有短板，地块形状不规则，体量较小，总建面只有2.47万方，估计只能放下两栋楼。
周边还基本被老旧小区包围。
不过总价才5.19亿元出头，房企拿地压力不大。
据悉，保利、越秀、珠实、国贸等多家房企已经在盯这块地。7月24日开拍，同样值得关注。
三、两宗地，两种打法
同样是荔湾，同样是宅地，但这两宗地的画像截然不同。
芳村客运站地块呢，体量大、配套全、地铁上盖，但容积率高，走的是流量路线，面向刚需首置客群。
沙涌地块呢，体量小、低容积率、近太古里，走的是品质路线，面向改善客群。
一个走量，一个走质。荔湾在土地供应上已经做到了精准分层。
对于购房者来说，这两块地未来的项目也给出了清晰的信号：
想在主城区上车、看重通勤便利的，盯紧芳村客运站；
想要低密舒适、追求生活品质的，关注沙涌地块。
对于开发商来说，7月这两场土拍，将是检验市场信心的试金石。
究竟是流量盘更吃香，还是改善盘更受追捧？答案很快揭晓。
荔湾的土拍大戏，才刚刚拉开帷幕。
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