浙江
比江山云起79万起拍价更离谱的房源出现了。
还是在滨江CBD，还是江景房，它就是碧桂园珑悦。
一套面积约235.21㎡错跃房源，起拍价35万元，折合单价约1488元/㎡。
图源阿里法拍
怎么样，看着这个价格是不是很心动，但仔细想想，事出反常。
其实，这是一套商拍房，跟江山云起一样，只是起拍价比江山云起更低、更博眼球。
35万元的超低起拍价，放在豪宅身上，相当于一次免费的广告宣传。这一点从距离开拍不到3天了还没人报名可以看出，吃瓜群众倒是不少。
说白了，商拍本质上是一种普通的二手房买卖行为，只不过换了一个“公开竞价”的营销噱头来吸引眼球，而且没有司法强制力兜底。因此，在商拍中很难占到便宜，如果真的很划算商拍公司的员工就自己买了。
法拍和商拍的区别，仅供参考/图源网络
但不管如何，热度有了，这套房源的关注度自然提升不少。
回到房源本身，碧桂园珑悦（备案名：柏峰里）位于瓯江路与学院东路交汇处西侧，于2017年5月首开，2019年12月交付，由叠墅、错跃、平层三种产品类型组成。
图源阿里法拍
本次拍卖房源5幢202室，为跃层户型，楼层比较低，南向无遮挡且沿河，东侧有局部江景视野。
图源阿里法拍
该房源开盘时毛坯总价约521万元，单价约2.2万/㎡，如今起拍价35万，相当于当年房价的零头，毫无可比性。
图源温州房管网
回顾历史成交，碧桂园珑悦也曾风光过。高峰时期二手房成交单价普遍在3.5–3.7万元/㎡，根据温州都市报成交信息显示，该小区2025年成交单价回落至2-2.8万元/㎡左右。
图源温州都市报
而根据温豪宅显示，去年11月，该小区一套低楼层面积约210㎡毛坯房源以858万元成交，成交单价约40857元/㎡。
该小区200多平的错跃报价在780-1100万元左右，单价在3.3-4.8万/㎡。
图源温豪宅
显然，本次竞拍的房源虽然楼层低，但35万的起拍价不符合常理，与市场价有很大价差空间，不排除是一次炒作行为。
目前，房源内部还是毛坯状态，房东从收房后一直未装修入住，约等于新房。
图源阿里法拍
像江山云起、碧桂园珑悦这类超低价起拍的商拍房源出现，不难看出，当下二手豪宅难卖、卖房渠道内卷的现状。
传统的二手房渠道已经不能吸引新的客群，房东把房源委托拍卖公司通过拍卖平台，以夸张的起拍价博流量，房子能不能成交反倒是其次，开拓新客群或许才是主要目的。
原因很简单，这类豪宅的产品力不足。虽然顶着豪宅的光环，但与天樾玺、瑞府等豪宅相比，大门、会所等配置相差甚远，属于是真土豪看不上，普通人又买不起的尴尬豪宅。
早年行情火热时，靠江景、靠地段撑起高单价还能吸引一大波投资客入场。现在市场冷静，产品上的所有短板都会无限放大，挂牌后无人问津成常态。
所以，千万不要被低价冲昏了头。噱头大于实际的低价商拍豪宅，大概率是一场流量热闹。
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