独家：刚挖龙湖旧将，再引万科高手，金茂在苏州“搞事”

　　大家好，我是地产高富帅。

　　近两年，头部房企全国化布局形成了最新的战略导向，城市投资集中化成为主流命题，也就意味着“大城单盘主义“是新一轮房企核心竞争力体现。

　　中国金茂作为这一轮迅速崛起的超级央企代表，无论是产品力与整体投资力都得到了稳步提升，金茂的招牌在圈内知名度，也随着排名的晋升，逐步迈入头部。

　　排名晋升伴随着投资力度加剧，很多城市成为金茂战略布局的重点。在华东重镇，苏州这一轮的城市爆发，让中国金茂看到了清晰的价值锚点。

　　中国金茂在苏南的布局已有些年头，但是相较于近年在上海的深耕，金茂在苏州的影响力仍不够有排面，在苏州高端市场，仍缺乏有话题度的标杆项目。

　　2026年开始，金茂在苏州的拓展力度明显加强，一个方面是看到了苏州的整体城市发展潜力，最重要的，是需要在苏南市场建立真正的品牌护城河。

　　要知道，无论是苏州，南京，杭州，还是上海，布局华东多年的中国金茂，每个核心区域现阶段都在陆续布局旗下多条产品线，建立品牌辨识度，实现全维度的深耕细作。

　　早在上一轮周期，金茂在苏南区域的布局多在无锡，常熟等地，特别是近几年房企产品迭代日新月异，金茂想要在高端市场分一杯羹，苏州必须要强势深耕。

　　与很多央企“先落地项目，后挖人”战略不同的是，中国金茂这几年采取的是“先挖人”，“再做事”的路径。有了顶尖人才加持，才能有希望打开局面。

　　就在上周，金茂苏南公司再度实施引才战略，在房企最重视的产品端口引入万科系中高管，协助苏州突破高端市场格局。

　　地产一品塘独家获悉：前万科苏南公司设计总监董恃已经入职中国金茂苏南公司，担任设计总监，全面牵头整体设计团队。

　　董恃，1989年出生，2012年本科毕业于上海交通大学建筑系，同年以万科新动力身份加盟万科，开启地产职业生涯。

　　作为上海毕业的学生兵之一， 董恃职业生涯第一站是上海万科，也是早期人才培养基地之一。

　　5年时间的项目管理沉淀，从建筑设计基础工作一直做到了多项目设计PM，万科上海的五年绝对是最宝贵的工作经验。

　　当年上海万科最高端两大作品，上海浦东张江翡翠公园以及中兴路壹号项目就是由董恃操盘。

　　2017年，万科布局南通已有数年，董恃迎来了职业发展机会，担任万科南通公司设计部门负责人，从专业岗位正式迈进中层管理岗位。

　　董恃也从零开启了万科南通职业之旅，也是五年时间，万科南通公司也达到了200亿规模，也是职业生涯相当于含金量的时间点。

　　时间来到2022年10月，万科上海区域迎来了一轮组织调整与城市总换防，董恃再次调任合肥万科，牵头合肥与芜湖两大城市设计管理团队。

　　2024年10月，董恃再次调任万科苏州公司，除去基本部门管理以外，更承担万科最新高端产品“拾系”在苏南区域的成功落地。

　　2025年之后，万科迎来了最新的城市合并与调整，万科苏州公司升级为万科苏南公司，全面管理苏锡常南通四大城市的项目管理工作。

　　本次离职万科，或许是对其职业生涯的一次转型与思考。毕竟如今在苏南区域来看，万科的增量项目确实有限，金茂的发展机会明显更优。

　　从董恃身上，可以看到当今含金量高的产品职业经理人的几大特征，第一就是高学历加持，这是现阶段大央企考量引才的第一要素。

　　其次，董恃在华东核心城市都有工作经验，并且有高端项目管理的经历沉淀，在研发与设计团队管理方面均有建树，这也是当下市场中稀缺的能力。

　　另外，作为万科“新动力”，且职业起点就在上海，这本身就是市场上履历含金量较高的基本面。

　　从这几年中国金茂人才升级的系统化分析来看，具备以上三种特点的经理人，几乎都会受到追捧，也是国央企巨头们的最爱。

　　就在前不久的四月，金茂还引入了一位超重量级高管。前龙湖苏沪公司营销副总巩师防已经加盟金茂，担任苏南公司副总经理。

　　巩师防深耕苏州市场近20年，妥妥的专家老炮级选手。据悉，本次加盟金茂应该是在考虑职业转型，从营销高管过渡到全面经营高管，为后期晋升城市总铺路。

　　从金茂内部了解到，现阶段中国金茂董事长也比较偏爱营销出身的城市总，能打硬仗又懂产品的经营型高管，在金茂体系下将迎来一波职业提升。

　　先挖营销高管，再引进产品高管，金茂在苏州这一波操作，看起来动静不小。

　　背后意图已经非常明显，接下来肯定是要下一盘大棋。

　　从拿地情况来看， 中国金茂于‌2026年3月29日‌成功竞得苏州姑苏区南门核心地块（苏地2026-WG-Z01号），这是其时隔14年再次布局姑苏核心区。

　　从目前规划来看，金茂以超高效率敲定地块将打造苏州首个“满系” 作品，很显然主城区改善项目就是金茂在苏州的重点突破口。

　　“满”系产品是金茂在2024年推出的年轻化高端改善产品线，主打“艺术+满配”，在北京、上海、天津等城市已有成功案例。

　　与经典的府系产品相比，满系产品更现代化，设计感更强，作为首个落地苏州的“满”系作品，加上作为板块首个抬高社区，容积率低至1.3，市场已经有了期待。

　　在大多数人的印象中，苏州是江南水乡，是姑苏城里的古镇，是“上有天堂，下有苏杭”的温柔乡。

　　即使提到经济层面，很多人也只会嘲讽“苏州只是上海的代工厂”，甚至吐槽“连一个机场都没有”。

　　提到苏州，很多人的第一反应是什么？

　　似乎全是机场的梗，据说苏州有四大机场，分别是：“苏州梅友机场”、“苏州相耀机场”、“苏州暂吴机场”、“苏州永吴机场”。

　　再狠一点的调侃是：“上海的郊区，发展得真不错啊。”

　　这些调侃的背后，藏着苏州过去十年的尴尬：虽然贵为中国最强地级市，但存在感远不如隔壁的杭州，后者凭借互联网、网红经济、大模型赚足了眼球，一度让苏州无话可说。

　　但是2026年才半年时间，”2026年的资本市场，苏州实在太耀眼了“。

　　苏州在传统制造业深度布局的近15年内，开启了几轮升级，一口气冒出7家千亿市值上市公司：东山精密、天孚通信、沪电股份、亨通光电、联讯仪器、盛科通信、罗博特科。

　　2026年3月，在苏州苏商大会上，苏州正式发布了一份高密度的《苏州市重点新兴产业和重点未来产业名单》。

　　这份名单的背后，苏州实际推出了一张王牌般的“10+10”产业布局。低调入局的产业红利，这两年实打实在苏州爆发。

　　举个最直接的例子，在2026年一季度苏州工业园区披露的工作报告中，整个园区的生物医药、纳米技术应用、人工智能三大新兴产业，直接干出了1201.3亿的产值，同比增长竟然超过13%。

　　可以看到，当其他城市还在使出浑身之力吆喝文旅IP，搞网红经济的时候，苏州仍然死磕传统制造业：赚钱慢、周期长、投入大。

　　但是这种长线投资的好处就是根基扎实，风险可控，潜力巨大，与互联网传统发展逻辑完全不同，带来的是城市产业聚焦与高净值人口聚焦。

　　这种顶得住诱惑的韧劲，也让苏州这座城市完全摆脱了固有的”上海小弟“印象，朝着全国一线经济大城稳步迈进。

　　随着这一波新型产业公司的集体上市，中际旭创、纳芯微、东微半导体、敏芯股份，苏州半导体军团迎来强势突围。

　　这些公司里有大量五年以上的老员工，当年加入时市场薪酬还没有现在高，但期权的弥补，在今天变成了远超预期的回报。

　　这一笔不小的财富突然冒出来，对于这些本身沉淀在制造业数十年的员工来说，绝对是幸福的。

　　联讯仪器在2018年前后加入公司的工程师，拿的是当时看起来不算多的期权包。上市、解禁，账面价值已是当年年薪的数十倍乃至上百倍。

　　百万级的，买电梯房；千万级的，买大平层；亿元级的，直奔顶豪。这不是偶然，而是几乎所有“科技暴富”案例里都会复现的本能动作。

　　这是中国人对财富最古老也最直接的回应：把它变成砖头和水泥，压在脚下，才算落袋为安。

　　有人在苏州园区一次性付清了一套单价超8万元的大平层，被问及月供，答：不用还月供。

　　苏州园区的含金量似乎到现在才真正凸显出来，这一刻，直接反馈到土拍市场。就在前不久，中海在苏州携巨款拿下园区颇有含金量的项目。

　　中海以总价‌16.88亿元‌竞得苏园土挂(2026)01号地块（金鸡湖右岸），成交楼面价‌68,920元/平方米‌，溢价率‌30.04%‌，刷新江苏涉宅用地楼面价历史纪录。

　　加上绿城中国在苏州这两年持续深耕豪宅市场，苏州玫瑰园更是惊艳全国，成为千万豪宅领域在苏州的代表项目之一，苏州顶豪市场，终于开花结果了。

　　这一波行情，对于还在牌桌的房企大佬来说，是一个千载难逢的大好机会，中国金茂这一轮的疯狂挖角，不是简单的只是换人补人，更是对进入苏州第一梯队做的深度前瞻布局。

　　近两年，地产行业的割裂从未像此刻这般清晰。

　　如果说土地市场的天平已完全倒向央国企，那么人才市场的流动，则像一面镜子，照出了两种生存法则的底层逻辑分野。

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　　地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。