广东
我是紫沐，这是我第492篇日记。
最近咨询这个价位段的粉丝比较多，做个汇总。
400-500万预算，可以优先看核心区，海珠、荔湾和天河都有选择。
海珠主要看桂悦东晓，近地铁、近商业，烟火气很浓，对口小学也过得去。
体量小确实是硬伤，导致内部花园小、活动空间有限，但靠近晓港公园能弥补一部分缺陷。
靠路的户型会有点噪音，但产品本身属于新规，得房率很高，在配套加持下住起来挺舒服。
所以桂悦东晓整体素质不错的，卖得比较慢的原因，还是前期溢价太重，6万多的单价有点夸张。
但现在开始清货了，重新拥有性价比之后，在海珠算比较优秀的选择。
同价位的竞品主要是燕语堂悦，燕语堂悦的学位和体量会更优秀。
但在户型产品和生活便利度上面，桂悦东晓依然更胜一筹。
所以这两个盘的取舍，就看自己的实际需求吧。
也有粉丝问中交天翠能不能买，我觉得这是个很挑人的盘。
它噪音硬伤非常大，还没有商业配套，周边环境也不好看。
但操盘确实很聪明，知道自己硬伤大，就一直在打价格战。
4万出头的单价，400万出头能买93㎡新规三房。
还带大花园、近地铁，楼下就是自建公立幼儿园和五中附属实验小学，这性价比很夸张了。
所以预算不多的话，中交天翠确实能看一下。
现场体验下能不能接受噪音，心里就有谱了。
再看天河，如果说海珠整体烟火气比较浓，那天河这价位就有点遗世独立的意思了。
像越秀阅璟台和保利辰园湖境，都属于不吃烟火的类型。
不靠近市中心，不靠近商圈，也没有地铁，适合喜欢清净思考人生的客群。
阅璟台主打低密+省实，辰园湖境主打水景+天外，特色都比较类似。
真要细化的话，阅璟台离核心区更近一点，辰园湖境则是圈层更纯粹，各有所长。
除开这两个环境盘，预算内属性最均衡的还是珠江天河都荟。
学铁商在线+新规产品，不能说有多好，但非常实用。
总体看下来，天河的适配性还是略逊海珠一筹的。
在刚改预算下，普遍需要牺牲地段，没海珠那么面面俱到。
至于荔湾这边，目前综合比较好的还是保利怡璟湾。
包括它的竞品珠实聚龙湾源舍，上篇文章都讲过，就不多赘述了：聊聊广州近期值得关注的楼盘
有粉丝纠结，保利怡璟湾和万科傲璟要如何取舍。
就我个人建议，短期有读书需求选傲璟，没有读书需求就选怡璟湾。
毕竟在产品上，怡璟湾优势挺大的，傲璟还是太密了。
而核心区之外，这个预算在近郊板块也有不少选择。
比如万博的万博和瑧，科学城的大壮名城，老黄埔的未来方洲，都是可选项。
近郊板块由于供应量大，综合属性越强的楼盘，才越有保值能力。
以上这几个盘，相对会稳一点。
复盘近一个月的市场热度，没很多人想的那么淡。
楼市未来两年虽然很难有大行情，但筑底确实差不多。
有实际住房换房需求的，可以动起来了。
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