广东
最近，深圳南山中心区沉寂了十余年的旧改“硬骨头”——大新村四港片区，终于迎来破局。
一份名为《“清调供”整体处置方案草案要点》的公示，悄然挂上政府官网，宣告这个自2007年便已启动、却因恒大爆雷而陷入僵局的项目，将通过官方创新机制重新盘活。
大新村的旧改故事，始于2007年。
彼时，南头街道办、大新股份、田厦股份与华超实业签下协议，确定其为旧改主体——而华超实业，正是恒大地产集团（深圳）的全资子公司。
2014年，项目启动拆迁签约，补偿方案相当优厚：住宅1:1置换，货币补偿11000元/㎡，过渡期租金40元/㎡/月。
2015年底，项目正式开拆。
按照2013年的规划批复，这个占地约6.9万㎡的片区，将建成计容建筑面积约38.6万㎡的城市综合体，其中住宅18.3万㎡，商业9万㎡，办公10.8万㎡，容积率高达7.5。
一切原本按部就班，但命运的转折来得比所有人预想的都快。
2017年起，恒大疯狂加杠杆，大新村旧改仍在艰难推进签约，资金却被大量抽调，用以支撑全国扩张和造车梦。
后来的故事全国皆知：2021年恒大暴雷，集团陷入流动性危机，大新村项目随即全面停滞。
已拆除的地块裸露黄土，未签约的业主茫然观望，这一停，便是五年。
拥有800多年历史的古村未能等来焕新，反倒成了南山核心区的一块伤疤。
转机出现在今年。
2月，深圳明确提出“加力提速推进城市更新重点项目攻坚”；3月，又出台城市更新管理新规，为“清调供”提供了政策依据。
所谓“清调供”，即“清退、调整、供应”的组合拳，大新村项目正是这套新政下深圳首个公示的“清调供”处置案例。
具体来看：
清——清退原实施方，南头街道办、大新实业、田厦实业解除与华超实业的所有协议，政府撤回其建设单位资格，彻底实现“人地分离”。
调——规划调整，将原三期商业地块调整为居住用地以顺应市场，并按新规原则上可不配建保障房，大幅提升可售货值。
供——公开招标新主体，由政府牵头，按公平原则对项目规划、回迁责任、竞买条件进行预告，依法招标。
此外，方案还辅以“管”，即严格监管新主体，确保回迁安置和开发建设落到实处。
这套核心逻辑清晰而果断：政府先把烂摊子洗净，把资产价值重新算清，然后请有能力的新玩家入场。
方案公示后，谁来接盘成为最大悬念。
其实，在官方公示前一个月，华润置地城市更新公司已连续拿下“交通专题研究”和“回迁建筑专题研究”两个前期服务项目。
这说明华润早已盯上这块肉，但迟迟未出手，正是在等待政策落地。如今，“清调供”将住宅用地调出，历史包袱剥离干净，时机已然成熟。
对深圳而言，大新村旧改的盘活，绝对不是一家央企接盘烂尾项目这么简单。
恒大爆雷后，全国留下大量烂尾项目，有的城市让开发商自行消化，有的直接接盘导致财政承压。
而深圳的做法是用“清调供”制度创新解套——以规则洗净包袱，提升价值，再引入市场力量完成修复。
华润置地背靠央企，现金充沛，运营平台成熟；大新村地处南山核心，三期商改住后住宅货值大增，回迁与利润皆可算账。
而经由清调供与公开招标，华润拿到的成本，势必远低于恒大当年的代价。
事实上，今年以来，华润置地正在全国范围内上演一场“抄底大戏”。
5月，它以70.45亿元底价拿下深圳龙岗原世茂深港国际中心地块——世茂2017年拿地成本239亿元，历经流拍、政府收储后重新挂牌，华润以不到三折的价格收入囊中，规划容积率从4.17降至3.26，摩天地标转型为大型宜居社区。
6月，在合肥以6.57亿元拿下苏宁广场，该项目历经三次司法拍卖，从10.21亿流拍到8.17亿再流拍，最终六折成交，楼面价不足4300元/㎡。
此外，华润万象生活还在合肥接管了停工多年的宝能城商业，并新获两个TOD项目商业运营权。
今年前5月，华润置地权益拿地金额达290亿元，位居行业榜首。央企的底气，在下行周期里，成了最锋利的刀。
从深圳世茂地标到合肥苏宁广场，从大新村旧改到全国多点布局，华润置地正用一个又一个“骨折价”抄底，书写属于自己的逆周期故事。
民企暴雷留下的资产，它来收拾；民企熬不过的冬天，它来抄底。
大央企的实力，还是杠杠的！
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