旭辉：从化债标杆到全面停付，1000万美元压垮567亿重组

2026年6月29日，旭辉公告无法支付“选项2最低现金”约1000万美元，并宣布自即日起暂停支付所有境外融资义务的本金及利息。

而在2025年12月29日，旭辉境外债务重组正式生效，通过414亿元的重组收益实现“扭亏为盈”。

当时，林中称其“为未来2—3年的业务转型赢得了宝贵的窗口期”。

仅仅半年时间，旭辉便从窗口期走到了二次违约。

壹

2026年6月29日晚间旭辉港交所公告，核心信息分为三层：

首先，直接违约的导火索是海外资产处置完全落空。

旭辉此前向债权人承诺，伦敦持有物业出售回款专项用于支付今年6月29日到期的“选项2最低现金”分期款，以及6月30日到期的部分新债券摊销款。

然而，由于海外商业地产持续下行、地缘因素干扰等原因，交易长期停滞。虽然旭辉多方寻求其他资金来源，但均未如愿，无法在选项2最低现金到期时支付该款项，触发正式违约事件。

其次，旭辉明确宣布，自6月29日起永久停止两类兑付： 第一，取消选项2方案下所有未来分期最低现金补偿，选择该方案、已经大幅让利打折的债权人彻底失去约定现金收益； 第二，暂停全部境外融资工具本金、利息支付，覆盖零息优先票据、强制可转债、境外银团贷款等所有境外负债，等同于全面冻结境外债务兑付。

这意味着，旭辉在2025年底耗费数月谈判、高票通过的境外重组方案，核心现金履约条款全部作废，上一轮债权人做出的本金削减、长期展期让步付诸东流。

第三，旭辉公告同步披露，就此事项聘请顶级机构华利安诺基、年利达律所，重新制定境外债务整体解决方案。

新一轮债务重组启动。

不同的是，此前重组是由债权人占据主导，旭辉需要拿出现金、资产换取债务延期；如今旭辉主动全面停付，把现金流主动权掌握在自己手中。

新一轮谈判必然会要求债权人进一步让步。

贰

旭辉2025年12月29日生效的境外重组方案，涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），通过债转股、本金削减等方式预计削减债务约380亿元，化债比例达67%。

作为“诚意”象征，方案设置了合计4000万美元的“头部现金”支付条款：重组生效日支付约1000万美元；重组生效后6个月再支付约1000万美元；重组生效后1年陆续支付约2000万美元。

6月29日到期的，正是那第二笔1000万美元。

这1000万美元是如何压垮旭辉567亿的重组方案？

按照旭辉的计划，出售伦敦一处投资物业，用所得款项支付这笔钱，顺便覆盖6月30日到期的新债券摊销款。

出售工作在2026年第一季度取得“阶段性进展”。

然后，一切开始崩塌。

英国宏观经济指标持续恶化，经济增长停滞，失业率攀升至5.0%；中东冲突持续传导，通胀预期反弹，英国基准利率高达3.75%；2026年一季度英国商业地产交易额环比大跌超50%，市场信心进入冰点。买家意愿被彻底击溃，交易进度严重受阻。

与此同时，虽然2025年财报显示，旭辉归母净利润176.7亿元，实现了扭亏，但这笔利润全部来自债务重组一次性会计收益，剔除化债收益后，公司核心经营净亏损高达88.87亿元。

另一方面，旭辉的销售规模也在不断下降——在巅峰时期，2021年旭辉全年销售2403亿，但到了2025年，全年合约销售仅161亿元。

进入2026年，情况进一步恶化。

1-5月，旭辉累计合同销售金额仅约39.4亿元。按此推算，2026年全年销售额可能不足百亿。

如今再回头看，当初制定境外重组方案时，旭辉过度乐观预判两大变量：一是伦敦海外资产可快速高价变现，二是国内楼市回暖带动销售大幅修复。

现实就是两大预期双双落空，且方案没有预留备用现金流缓冲。

所以，当资产处置不及预期，旭辉立刻触发了违约。

半年时间，从“化债标杆”到二次违约。

这1000万美元的缺口，不仅暴露了旭辉的现金流困境，更是整个“以时间换空间”式债务重组模式的底层逻辑漏洞。

2025年12月29日重组生效后，旭辉控股董事局主席林中在2026年新年献词中表示，此次重组“为未来2—3年的业务转型赢得了宝贵的窗口期”。他提出旭辉将坚定转向“轻资产、低负债、高质量”的发展模式。

我们都是事后诸葛亮。

林中的判断错在哪里？他可能高估了“时间”的价值，而低估了“现金流”的刚性。

更深层的问题是：六个月的“窗口期”对旭辉来说可能根本不够。

轻资产转型需要时间、需要资源、需要市场环境配合。

天时地利人和，好像都不具备。

截至公告日，公司尚未收到境外债权人的加速还款通知——这给了旭辉一定的谈判空间。

但其面对的情况却比半年前严峻得多。

第一轮重组时，旭辉还有“414亿重组收益”的账面盈利可以讲故事。

现在债权人面对的是一个“二次违约”的房企——同样的管理层、同样的资产、同样的困境，只是多了一次“失信”的记录。

叁

好在，旭辉手里还有三张“底牌”。

第一张：行业出险房企中，旭辉交付完成度位居前列，近四年累计交付近30万套，交付率99%，稳定的交付能力让企业保留核心品牌价值，也获得各地政府、国资平台合作信任，这是旭辉能持续拿到国资代建项目的核心基础。

只要能持续完成存量项目交付，存量土储资产价值不会彻底清零，旭辉就还会留在牌桌上。

第二张：旭辉建管累计在管项目超240个、建面3600万方，新增项目以地方国企棚改、烂尾纾困项目为主，回款确定性极强。代建无需大额资本投入，不受楼市销售周期拖累，是旭辉脱离高杠杆开发模式后的核心生存赛道。

第三张：2025年9月完成的100.6亿元境内债券重组方案不受本次境外违约影响，境内债务约定未来两年免付本息，国内项目、银行开发贷、合作开发业务依旧可以正常推进。境内资产、代建、物业板块可独立运营，形成和境外债务分割的安全现金流底盘，不至于出现境内业务全线崩塌。