一天砸出56.8亿！三亚土地市场，彻底不装了

6月30日，上半年的最后一天，三亚用三块地、431亩——1宗成交（20.8亿）+ 2宗挂牌（起拍约36亿），合计56.8亿的总盘子，给市场扔了一颗深水炸弹。

三一把这三块地扒了一遍，发现有意思的不只是数字——从海棠湾到崖州湾，从保利到中旅到金茂，这块土地棋盘上，每一颗落子都有它背后的逻辑。

Part 1

56.8亿，三件事同时发生

先快速把三块地理清楚。

第一件：保利拿地（已成交）。

保利发展旗下公司以15.12亿元拿下海棠湾HT06-08-02地块，139亩，容积率1.44。单看地价，裸地楼面价约11315元/㎡。

但这不是全部成本——加上FE电动方程式2亿赞助费和「咏而归」文化配建3.685亿，综合成交总价达到20.8亿，综合楼面价约15569元/㎡。

这块地在海棠湾风塘片区西侧，离规划中的超级地中海AI主题度假区步行约400米，周边国际免税城、太古里、万象城、宽窄巷子、高铁海棠湾站环绕。产品线方面，市场猜测大概率是保利「天字系」里的天瑞——主打东方气韵的高端产品，可能年底就入市。

第二件：海棠湾又挂一块（挂牌待拍）。

HT05-04-02和HT05-04-04地块，紧邻中旅·馥棠公馆东侧，149亩，容积率仅1.2，限高45米。起拍裸地楼面价约11993元/㎡。

但有5.64亿的配建要求（基础设施2.09亿+保障房3.55亿），综合地价达19.96亿，综合楼面价约16773元/㎡。

竞买门槛极高：须世界500强或中国房企百强或省市国企，且注册资本实缴不低于150亿元。

这块地目前只是挂牌，谁来拿，要等正式土拍结果。市场普遍猜测中旅的呼声最高，意在馥棠公馆三期，但一切以落槌为准。

第三件：崖州湾也来了（挂牌待拍）。

YK06-04-04地块，位于金茂天鹭满湾南侧，143亩，容积率2.5，限高80米。起拍裸地楼面价约6062元/㎡。

算上1.6亿配建，综合总价16亿，综合楼面价约6676元/㎡。

门槛同样是500强/百强/国企。

同样还在挂牌阶段，金茂只是市场盲猜的热门人选，最终花落谁家，得看土拍当天。

Part 2

从保利到中旅到金茂，没有一家是"来试试"的

需要先说明的是：后两宗目前都还在挂牌阶段，下面对中旅、金茂的分析，是基于地块条件和过往打法的合理推演，不代表最终竞得人。

但谁来拿不重要，重要的是这三块地背后透出的打法——

保利这次是"北上"。

以前保利在海棠湾重仓南片区，这次是首次进入风塘板块，直面华润、复星、中旅的包围圈。敢在这里下注20.8亿，说明保利对自己的产品迭代和操盘速度有充分信心。别忘了，保利海南的节奏向来是"拿地即开工、半年就开盘"。

馥棠公馆东侧这块地，谁拿下谁就是"深耕"。

免税+太古里+一线海景的组合，已经让馥棠公馆多次登顶三亚销冠。再加149亩做三期，护城河只会更深。

5.64亿的配建门槛，对一般房企是劝退，对央企巨头反而是筛选对手的利器——这也是市场把票投给中旅的原因。

金茂在崖州，则是典型的"卖一补一"。

金茂向来是卖完一个再拿一个，不囤地、不激进，稳扎稳打。天鹭满湾的销售数据，恰恰证明了这种节奏的合理性。

崖州湾6676元/㎡的综合楼面价，对比海棠湾1.6万+，价差就是定位差——一个是顶豪主场，一个是品质改善的流量池。

三家巨头，三种打法。

但共同点是：没有一家是来赌一把的。都是深耕、都是加仓、都是长线。

Part 3

三亚为什么"年中放粮"？

很多人问：为什么三亚总在6月集中供地？

答案比想象的简单——三亚的楼市节奏和内地不同。

6月拿地、下半年开工、年底或明年初开盘，正好卡在海南传统的旺季窗口（11月到次年3月）。

半年的高速开发周期，就是三亚楼市的基本节奏。

更深一层看，随着2025年底封关落地，三亚作为自贸港核心城市，土地价值的重估正在加速。

航拍海棠湾（图源青辰摄影）

2018年以来，海棠湾持续出让多宗住宅用地，且几乎每一宗都被头部房企竞得、做成高端产品，而且"几乎全部热销"——这不是运气，是需求端的结构性支撑。

海棠湾不再是一个"海边度假区"，它正在变成全球高净值人群的资产配置目的地。

免税消费、国际赛事、顶级演艺、奢华酒店——这些配套每落地一个，海棠湾的宅地价值就上浮一层。

Part 4

对买房人意味着什么？

三块地传递的信号很明确：

第一，海棠湾的供给窗口在打开，但门槛也在抬升。

保利20.8亿的综合成本、挂牌地块19.96亿的配建门槛——这些成本最终都会体现在产品定位和售价上。

海棠湾的新房，只会越来越贵，不会越来越便宜。

第二，崖州湾在"补货"。

金茂天鹭满湾之后，143亩新地块入市，意味着崖州湾的改善供给在加量。6062元/㎡的裸地价给了开发商足够的利润空间去打磨产品，也给了买房人相对从容的上车机会。

第三，也是最重要的一点——三亚的"豪宅化"是不可逆的。

这些年海棠湾出让的住宅用地里，绝大多数都是市场化商品住房，而且几乎每一块都被打造成高端甚至顶豪产品。

这不是偶然，是土地成本的必然。

未来在三亚核心湾区买一套"普通住宅"，会越来越难。

所以，别把这次集中供地只看作新闻。

它是一张三亚未来3-5年的住宅供给地图——海棠湾负责天花板，崖州湾负责基本盘，各有各的逻辑，各有各的客群。

而你只需要想清楚一件事：你是海棠湾的买家，还是崖州湾的买家。

6月30日这一天，三亚不是在"卖地"，是在重新标定自己的城市价值。56.8亿只是上半年的一个节点。下半年呢？只会更热闹。

两宗挂牌地的最终归属，三一会继续盯着，结果出来第一时间跟大家更新。

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