四大央企围攻，建发73亿虎口夺食

上海土拍热度正持续攀升。

6月30日，上海进行2026年第五批土地出让活动。本批次共计推出5宗涉宅地块，分布于静安、浦东、闵行、嘉定、松江五大区域，总起始价104.22亿元。

最终5宗地块全部成交，合计收金125.72亿元，呈现核心改善地块激烈抢地、远郊地块底价平稳成交的分化格局。

左宇/摄

168轮围猎静安大宁

静安大宁地块是本轮的“流量担当”。

作为本批次中唯一中环内大体量纯宅地，该地块出让面积36432.38平方米，容积率2.45，是近两年来静安区规模最大的纯宅地。周边配套成熟，3公里内汇聚了上海久光中心等大型商业体；北侧紧邻市北高新区，集聚高端产业人才，为片区高端改善居住需求形成一定支撑；短板在于公共交通，距离最近地铁站步行约1.5公里，轨交便利性相对一般。

该地块起拍价56.23亿元，吸引保利发展、中海、招商蛇口、华润+越秀联合体、建发五组国央企同台角逐。

现场竞价环节，3号建发率先报价56.23亿元，正式开启长达168轮的超长拉锯战。整场竞拍节奏激烈，房企频繁举牌加价，增价幅度从初始的500万元，逐步攀升至1000万元、2000万元。竞价后期，2号中海、3号建发、5号华润+越秀联合体三方混战，一步步将价格推至70亿元以上，竞价百余轮。

最终，建发顶住压力，以72.89亿元一锤定音实现摘地，整场现场竞价时长约一个半小时，溢价率29.63%，成交楼面价达8.17万元/平方米。根据出让要求，地块需要100%全装修、装修标准不低于4000元/平方米。

上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司总估价师宋莉娟在接受记者采访时表示，多家房企的参拍直接推高了大宁地块的成交价。在宋莉娟看来，该地块所处板块配套成熟，片区改善型住房需求稳定，加之地块形状较规则，且为静安区近年少见的纯住宅出让地块，无商业物业混合配比要求，无需配建保障房、自持租赁住房，亦无风貌保护等附加相关建设约束，限制条件少，开发商产品规划打造自主空间大，多重因素叠加，提升了各竞买主体对地块未来预期。

宋莉娟对记者大致测算，以最终成交价看，开发商若要保本，预计未来建成后住宅售价至少在11万元/平方米，若开发商追求一定利润空间，预计未来建成后住宅均价预计在12万元/平方米以上。

今年以来，建发陆续参拍了徐汇长桥地块、虹口区嘉兴路街道hk306-08地块、闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块等，但颗粒无收，此番终于力压四大头部房企，圆梦静安。

上海中原地产分析师卢文曦指出，建发此前在上海核心城区布局较为薄弱，仅新江湾城有代表性项目。本次成功落子静安，补齐了市中心土储短板、优化城市布局，为后续业绩与利润增长夯实基础。

在他看来，若开发节奏顺畅，静安大宁地块最快今年12月即可入市，抢占年末楼市窗口期。

目前，大宁板块新房市场中，中建玖上琅宸主打近200平方米大平层，均价约15.1万元/平方米；大华静安年华主推120平方米左右的改善户型，均价13.6万元/平方米。

绿城斥资30亿元连下两城

本批次5宗地块中，共3宗溢价成交，除静安大宁地块外，其余两宗均被绿城收入囊中。

浦东周浦地块是本批次体量最小的涉宅地，出让面积15213.3平方米，容积率1.8，起始价7.69亿元。地块“小而美”，位于刚改为主的周浦区域，紧邻地铁站，具备快速开发、快速去化的高周转优势。

该地块吸引了象屿+清能联合体、华润置地、国贸地产、绿城、招商蛇口、越秀六组竞买人参与竞拍。最终经过89轮竞价，4号绿城以9.22亿元拿下该地，溢价率19.9%，成交楼面价3.37万元/平方米。

另一宗绿城斩获的地块为嘉定新城组合地块，容积率分别为2.2、1.3，限高60米与30米，适合打造“高低配”组合，总出让面积37824.84平方米，起拍价17.35亿元，吸引金茂、建发、绿城3家房企参与角逐。

最终，绿城以20.66亿元总价竞得该地块，成交综合楼面价2.92万元/平方米，溢价率19.08%。

至此，绿城在本批次中斥资29.88亿元拿下两宗溢价率超19%的热地。长期以来，其持续深耕上海市场，克而瑞数据显示，2025年前11个月，绿城中国以122.79亿元权益销售额位居上海房企第七位。

除此之外，本批次剩余两宗地块均以底价成交，上海闵房以15.97亿元总价抄底闵行旗忠地块；保利发展以6.98亿元底价将松江洞泾地块收入囊中。

整体来看，上海五批次5宗地块共收金125.72亿元，整体溢价率约20.6%。其中3宗高溢价成交、2宗底价成交。

土拍热度渐起

站在年中节点回望，2026年上海土地集中出让，热度稳步抬升。

中指研究院数据显示，2026年上半年五个批次，上海涉宅用地合计供应17宗，总出让面积约91.5万平方米，成交总金额约435亿元。

从批次演进来看，呈现明显的“前稳后热”态势：前三批次合计仅7宗、收金约199亿元，整体溢价率维持低位；而第四、第五批次合计10宗、收金约236亿元，占上半年总金额的54%；且溢价率显著攀升——第四批次整体溢价率达33.5%，第五批次整体溢价率约20.6%，两批次合计贡献了上半年绝大部分的市场热度。

对于土拍热度回升的核心动因，卢文曦分析，土地市场热度渐起，本质是楼市热度自上而下传导的结果。目前上海、北京、深圳等一线城市楼市数据持续修复，情绪和信心也逐步传导至新房及土地端。同时，房企将资金持续收拢，集中投向一线及强二线核心城市，大量资金集中涌入少数优质核心城市，也直接推高了核心地块的竞拍热度与成交价。

孙婉秋/摄

二手房市场的强势复苏，也为土地市场回暖提供了坚实支撑。

上海中原地产数据显示，2026年5月，上海二手住宅成交2.48万套，环比微降4.72%，同比大涨29.25%，创下2022年以来同期成交新高。

中指研究院上海数据总经理张文静预判，下半年上海土地市场“减量提质”的供地导向预计不会发生方向性改变。核心区域优质地块仍将是头部房企竞相争夺的焦点，高溢价成交的态势大概率延续；而非核心区及远郊地块则难以摆脱底价或低溢价成交的惯性。与此同时，随着“好房子”产品陆续转化为新增供应入市，新房市场的供需结构将加速走向明朗化，这也将为后续土地投资决策带来更加清晰、精准的市场指引。

记者 左宇

编辑 孙婉秋