上海
2026年上半年上海土拍走出清晰修复行情，整体呈现“由冷转暖、量少质优、热度可控”的特征，房企拿地信心稳步回升，本土房企也迎来突围机遇。
上半年上海完成5轮集中土拍，成交17幅地块，总揽金435.56亿元。
市场季度分化明显：
一季度房企态度谨慎、行情平淡；
二季度四五批次热度快速升温、多幅地块拍出高溢价；
充分体现房企对上海楼市的长期看好。
Point
量少质优，优质地块溢价走高
结合当前楼市库存现状，上海土地端坚持“控总量、提质量”的精准供地思路，适度调控供地节奏与规模，稳定市场供需关系。
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地块品质升级，夯实市场底气
今年上海供地结构持续优化，核心城区优质地块稳定供应，郊区供地品质同步提升。不少郊区地块依托轨交、配套、产业优势，具备扎实的开发价值，彻底改变以往郊区地块热度低迷的态势。
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市场信心修复，土拍热度逐级攀升
上海楼市率先企稳反弹，持续带动房企拿地意愿修复。“新七条”落地后的首轮土拍市场仍偏谨慎，仅青浦地块小幅溢价，其余全部底价成交。
进入二季度，楼市成交稳步回暖，叠加机构对一线楼市的看多预期，房企拿地热情集中释放。第四、五批次土拍热度冲高，诞生多幅高溢价地块：
大华拿下闵行浦锦低密度地块，溢价40.72%，为上半年最高；
保利置业斩获浦东南码头地块，溢价率亦达40.04%。
表1：溢价率前5名的地块
数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理
Point
多频供地、严控总价，包容度大幅提升
今年上海采用“小批量、多批次”的供地模式，5轮土拍基本保持月月供地的稳定节奏，有效稳定行业预期，供地姿态更趋友好、平稳。
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降低入市门槛，盘活整体市场
高频次、小体量供地，大幅缓解了房企集中资金的压力，打破了以往大批量供地仅头部房企能参与的格局，让更多中小房企具备入场机会，有效盘活市场热度与竞争活力。
02
严控地块总价，释放拿地机会
上海通过控制单宗地块面积，精准把控土地总价，优化市场拿地结构。
上半年仅大宁、中山公园少数地块总价偏高，多数地块总价集中在30亿级别，虹口多幅小面积核心地块总价控制在20亿以内，为中型房企布局市中心提供了宝贵机会。
表1：成交总价前5名的地块
数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理
Point
国资房企稳居主力，本土房企强势突围
拿地主体格局清晰，国央企仍是市场绝对主力，头部房企持续深耕，同时本土房企、优质民企顺势突围，市场参与度更加多元。
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国央企持续重仓深耕
保利发展上半年深耕力度最强，拿下长宁、虹口、青浦、松江4幅地块，总投入近86亿元；
绿城稳步布局，斩获青浦、嘉定、浦东3幅地块，聚焦主流置业板块。
梯队分化显著：
核心城区稀缺地块基本由头部国央企包揽；
次核心及近郊地块，则更多由二梯队房企获取。
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本土房企逆势突围
本轮土拍一大亮点是本土房企强势突围。上海大华成功拿下闵行浦锦高溢价地块，在国资主导的市场中脱颖而出，体现优质民企资金、运营与抗风险能力的显著提升。此外，上海城开、上海城投等本土国企也持续拿地深耕。
Point
热度可控有边界，市场分化成长期常态
四五批次土拍升温并非上海独有，深圳等一线同步出现高溢价地块，印证房企“重仓核心一线、收缩三四线”的投资逻辑。一线楼市筑底企稳，进一步加固了房企拿地信心。
01
整体热度可控，难现过热行情
不过市场热度整体可控，下半年房企进入年度投资收尾阶段，资金投放更趋审慎，地块溢价率大概率难以超越上半年峰值，市场将维持平稳修复节奏。
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双重分化格局持续上演
后续市场分化将成为常态：
板块层面：核心城区、配套成熟的近郊轨交地块持续高热，远郊弱势地块多以底价、低溢价成交；
企业层面：国央企长期占据主导，中小房企仅存少量捡漏机会，格局难以颠覆。
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