楼市半年小结之二手房篇：房价止跌、库存快速下降！二手房行情彻底变了！

2026年上半年，上海二手房市场触底反弹。依托“新七条”政策红利，市场成交、房价同步修复，多月成交刷新同期数据。刚需支撑市场大盘，置换需求逐步复苏，量价齐升成为上半年核心行情。

上半年上海二手住宅成交13.22万套，同比上涨20.90%，热度大幅提升。市场走势波动明显：

年初延续去年回暖惯性高位开局；

2月受春节影响短暂回落；

政策红利释放后，3月成交刷新十年同期纪录；

6月再创新高、拿下近五年同期最佳成绩，市场修复势头持续走强。

图：上海二手住宅成交月度走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

Point

刚需托底市场，置换逐步回暖

本轮二手房反弹行情中，刚需是市场回暖的核心基本盘。与此同时，长期停滞的置换链条也出现松动迹象，市场成交结构正在稳步优化。

刚需热度攀升，低价房源走俏

刚需是上海二手房市场的核心支撑，近两年该特征愈发突出。经过前期价格回调，不少刚需房源总价从四百多万回落至三百万左右、甚至更低，叠加新政利好，置业门槛明显下降，刚需上车意愿持续高涨。

同时城市更新、动拆迁及存量房收购推进，让低价刚需房源热度快速提升，这类房源租金回报率可达3%及以上，兼顾自住与稳健保值属性，市场认可度持续走高。

成交结构优化，刚需、改善双向发力

刚需小户型持续领跑市场，上半年成交前十榜单中，70㎡以内小户型占据半壁江山，曹杨三村为典型代表，凭借小户型、高租金、动迁预期，成交活跃、房价率先反弹。

同时榜单出现超100㎡户型，可见购房者不再只看重低价，开始兼顾居住舒适度，置业理念更趋理性。

表：2026年上半年二手住宅成交套数前十榜单

数据来源：网上房地产、上海中原整理

市场结构也在悄然改善，置换需求逐步复苏，一季度300万以内刚需房源成交占比69.9%，二季度小幅回落至68.7%，中高端二手房交易开始升温，高性价比二手改善房源逐步吸引改善型买家入场。

近郊板块热销，安置房性价比高

上半年成交热门板块集中在松江新城、嘉定新城、奉贤新城、周康、金山新城，格局与去年基本一致。

这些板块轨交、生活配套成熟，居住便利性高，且成交主力多为改造后的动迁安置房，补齐居住短板、价格更低，深受刚需买家青睐。

Point

房价持续反弹，市场分化明显

随着成交量持续走高，上海二手房房价彻底走出下跌通道，开启逐月修复行情。但不同房源、不同能级产品的修复节奏不一，市场冷热分化愈发清晰。

房价持续修复，供需格局逆转

自去年四季度起，上海二手房房价跌幅持续收窄，今年1月彻底触底。伴随成交持续走高，房价开启稳步反弹，中原二手房价格指数已连续5个月上行，累计涨幅4.5%，修复态势明确。

市场回暖有效稳住房东心态：

年初二手房挂牌量33.6万套；

6月底回落至30万套；

7月初进一步跌破30万套；

房东恐慌抛售情绪消退，房源供给持续收缩。

表：网上房地产7月1日挂牌量

数据来源：网上房地产、上海中原整理

供需格局逆转下，热门刚需小区出现房源断供情况，300万以内低总价房源议价空间不足3%，房东报价心态强势，惜售调价现象增多。

市场分化加剧，刚需领跑高端滞后

本轮价格修复过程中，二手房市场冷热分化特征十分明显：

刚需“老破小”率先止跌回暖，部分带有动迁预期的小区，自去年“8.25政策”后房价涨幅达20%-30%，修复力度领跑市场。

改善豪宅房源则分化尤为突出，徐汇滨江等核心一线江景优质房源率先企稳，而同小区无资源加持的普通房源仍在阴跌。

千万级高端房源接盘群体少，且前期跌幅有限、存在补跌空间，整体修复节奏远慢于刚需市场。

Point

市场震荡修复，改善静待利好

综合上半年量价表现，二手房市场反弹基础扎实，全年行情值得期待。不过当前市场仍存在短板，后续走势仍需政策助力进一步夯实。

上半年行情亮眼，全年趋势向好

整体来看，上海二手房上半年表现亮眼，成交创下近五年同期新高，热门刚需小区库存快速去化，今年全年成交大概率超越去年。

下半年市场整体以震荡修复为主，价格或存在季节性小幅波动，但整体上行的修复大趋势不会改变。

市场存在短板，改善待政策赋能

当前二手房市场修复仍有局限，购房者普遍偏好全款或纯公积金低杠杆置业，大幅制约改善置换能力。

后续若落地更多改善友好政策，将有效打通置换链条、激活改善需求，进一步夯实二手房持续反弹的行情。