楼市，出现重要变化！

今年上半年，楼市出现一个重要变化：以北京、上海、深圳为代表的核心城市正在走出结构性行情。

北京：二手房企稳，新房还在磨底

2026年6月，北京二手住宅网签16618套，环比增长4.0%，同比增长9.8%，创近五年同期最高水平。

2026年上半年，北京二手住宅网签93583套，同比增长5.7%，同样是近五年同期最高水平；成交价格年内累计上涨4.9%，自4月起已连续3个月小幅上行。

自去年以来，北京优化限购、降低交易成本、降低贷款门槛，释放了一部分被压抑的刚需。而且房价经过几年调整后，部分入门级住房的月供压力已经接近租金水平，刚需买房的性价比越来越高了。

北京这轮市场修复，主要靠真实的刚需和置换需求，所以西城、东城、海淀、朝阳等核心区，拥有优质学区和成熟配套的二手房会率先企稳，并带动全市均价的上涨。

但北京的新房市场修复弱于二手房，本质是供需错配。上半年北京新建商品住宅供应1.38万套，同比下降33%，核心区和近郊优质项目去化较快，远郊和部分老盘因为库存大、配套弱、产品力不足，仍然承压。

上海：新房领跑全国，二手房量价齐稳

2026年6月，上海二手房（含商业）累计网签25158套，同比增长21%；上海二手房月度成交量已经连续4个月突破2.5万套。

2026年上半年，上海二手房市场成交约14万套，同比上涨12%，为近五年来同期高位。

新房表现也很强，2026年上半年，上海新房成交8.48万套，较2025年上半年的7.39万套同比增长约14.7%；6月新房成交17719套，为2025年以来月度次高，仅次于去年12月。

价格端也筑底企稳，中指研究院百城价格指数显示，上海6月新房均价64097元/㎡，环比上涨0.42%；二手房价格连续4个月上涨，6月环比上涨0.10%。

上海市场的修复是全链条的修复，3月“沪七条”新政后，低总价刚需先释放，300万元以下房源成交占比约60%；进入4月以后，改善型需求开始接力，300万—500万元、500万—800万元价格段成交占比明显提升。

深圳：爆发力最强的市场

6月，深圳新建商品住宅、二手住宅合计网签8878套，同比增长14.2%，其中新房预售、二手住宅成交双双刷新近六年同期成交纪录。

上半年，深圳一二手住宅合计网签47378套，环比上涨10%，上半年深圳乐有家门店一二手住宅签约量均创下近6年的半年度新高。

价格端也在持续温和上行。乐有家门店成交数据显示，6月深圳二手住宅成交均价为6.15万元/平方米，环比上涨1.2%，自2025年底以来保持温和上行态势。今年上半年成交均价从1月的5.78万元/平方米逐步攀升，累计上涨6.4%，重返6字头并有继续上探的趋势。

仅上半年，深圳就出现4个“日光”豪宅，分别是深圳观潮、信悦湾、深圳湾1号瑞公馆、安缇深圳。

6月以来，深圳三次“王炸”土拍，吸金近200亿，分别是深圳湾宅地楼面价10.87万/m²、前海桂湾宅地楼面价9.59万元/㎡、宝安中心宅地楼面价8.79万元/㎡。

如果论单位土地价值，前两块地的价格足以排进全国前二，深圳市场的爆发力太惊人了。

如何评价北京、上海、深圳楼市的结构性行情？下半年还会持续吗？

第一、楼市行情和股市有共振关系

今年上半年，A股本身也是结构性行情，科创50、创业板、半导体、AI硬件、CPO、先进封装、存储芯片等方向大涨。截至6月末，科创50上半年涨幅超过60%，创业板指涨幅超过30%。

科技股上涨，会让高净值家庭对未来收入和财富增值有更好的预期，也会把一部分从股票赚来的钱用来买房，改善生活。

韩国也是同样的逻辑，随着韩国股市的大涨，首尔公寓价格已连续72周上涨。京畿道一套面积为84平方米的公寓以22.25亿韩元的价格成交，创下历史新高，而去年9月前的售价还仅为15亿韩元。

如果下半年股市表现良好，一线城市核心区的热度还会进一步向外围传导。

第二、城市分化将越来越明显

北京地位特殊，首都资源，需求庞大，对政策也非常敏感，所以市场会特别稳，不会大涨大跌；上海不仅沉淀了本地的资本，更持续虹吸江浙一带的老钱家族，足以支撑全链条回暖。

深圳和杭州的特点是科技新贵带来的爆发力，人工智能、芯片、机器人、新能源……这些新产业的造富效应会迅速传导到核心资产。

最近一年内，深圳湾几个豪宅入市就吸金约450亿。有地产高管透露，深圳湾大量豪宅客户集中在芯片、人工智能等前沿产业，多为企业创始人、核心高管或技术合伙人，约七成成交客户为90后，甚至出现95后创一代。

再比如杭州，套均7500万元的“栖湖云庄”半月去化过半，均价破10万元的“中海万潮玖序”首开即罄。推高行情的，是来自半导体、AI、跨境电商等行业的新富。

接下来的城市分化，要看城市能否摆脱对土地财政的依赖，向“股权财政”转型，比如深圳模式、合肥模式，通过政府引导基金去投资、培育战略新兴产业，批量制造新富群体，夯实资产底盘。城市内部的分化也是同样逻辑。

同时，科创产业的聚集和大城市核心区限购的松绑，可能会进一步抽走三四线城市的流动性，拖慢这些城市的修复节奏。

第三、国家高层已充分认识到房地产的“压舱石”作用

从近期官媒密集发声可以看出，高层对房地产的认知已经发生了深刻转变。

“求是网”6月18日发布《以更大力度提振消费》，首次承认了中国存在的“资产负债表衰退”现象，提出“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气”。

《求是》杂志7月1日发布《充分挖掘和释放投资潜力》，提出“当前高科技产业等新动能领域投资体量尚小，不足以弥补传统领域投资回落的缺口”，因此“针对当前投资下行压力，要充分发挥政府投资“压舱石”作用，坚定稳住基础设施投资等基本盘”。

这两份重磅表态，基本给房地产定调了。

稳地产就是稳内需，稳经济，修复居民资产负债表是重中之重。AI、芯片、新能源这些“新经济”很重要，但无法完全替代“旧经济”。

就目前来看，AI解决不了几亿人的就业和吃饭问题，无法像房地产、大基建那样，为上下游几十个行业提供海量的普惠性就业。

有方向就是好事，有方向就有希望，楼市最难的时候或许正在过去。