地市房企“围猎”郑州，一场“算大账”的阳谋

地盘说

溢价22%杀进五龙口，周口尚书这笔“投名状”值不值？

■ 撰文 | 周天承 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

五龙口板块的土拍，搅皱郑州楼市的一池春水。

就在刚刚（7月7日上午），周口尚书置业以2.43亿拿下东风路11号地块。

公开信息显示，郑政高出【2026】11号（网） 的住宅地块位于东风路北、育林路东，使用权面积约31.473亩，容积率＜2.0，建筑高度小于80米，起拍价19941万元，增加幅度100万元，预估楼面价约4752元/m²。

©11号相关公示信息

“三环内，地铁口，低容积率”这三个词凑在一起，就注定这块地不会平静。

图中可以看到，11号地紧挨着地铁8号线五龙口站C口，说是“零距离”一点也不夸张。

更诱人的是，它跟一路之隔的兴瑞雅著比，容积率更低，尽管离铁路编组站稍近一点，但低密+地铁的王炸组合，足以让挑剔的改善客群心甘情愿忽略那点噪音。

这块地不大，31亩，却天生一副“改善尖子生”的骨相。

©11号地区位示意（图：楼八）

信息刚挂出，四川邦泰、周口尚书、河南通派、南阳东青、巩义兴瑞五家房企就拍马赶到，火药味隔着屏幕都能嗅到。

各大媒体也在土拍前造足了势，花落谁家，只等最后一击。

真正开抢，比预想中还要惨烈。

先后经历了120轮拉锯战，溢价直接干到22%，最终河南顺青置业有限公司（周口尚书项目公司）杀出重围，以5800元/m²的楼面价一把锁死胜局。

这个价格，如果对比区域内在售楼盘，确实有点高了，但放在三环内的低密地块里，也算得上一次漂亮的“抄底”。

©11号地成交喜报

要知道，围观者习惯掰着指头算“楼面价+建安成本”的小账，可真正上桌押注的房企，心里那本账显然厚得多。

先看时机与成本，这账算的是未来。

东风路沿线近期本就是郑州土拍的热灶，此前巩义兴瑞刚以2.24亿拿下隔壁10号地，溢价5.66%，楼面价约4709元/m²。

短短数月，尚书置业便以5800元/m²楼面价摘得11号地，溢价22%，地价跳涨近千元，拼抢之凶悍可见一斑。

©11号地隔壁在售的兴瑞雅筑

凭什么敢出这个价？

对照周边兴瑞项目预计1.2万-1.35万/m²的售价，尚书若在品质上再提一档，高层卖到1.3-1.5万/m²照样有利润空间。

这是乐观估算，当不得真。尚书的账本里，或许藏着更周密的计算方法。

《地盘》的好友《楼八》在文章中透露了尚书老板“志在必得”的“鸿鹄之志”。

这明摆着告诉市场，周口尚书盯的不是这31亩地眼下能挣多少，而是以此为跳板，在郑州主城立起品牌标杆，甚至，战略重心都会向这个国家中心城市倾斜。

这么算下来，溢价二字也就没那么扎眼了。

再论产品与机会，更像一场蓄谋已久的降维打击。

2.0容积率放在郑州主城，已是稀缺货色。

眼下，郑州供地早已告别刚需堆砌，容积率≤2.5的地块占比近半，逼着各家放弃高周转复制，转向精细化打磨。

©郑州主城项目概览（图：楼八）

恰好，尚书在周口沈丘的尚书·一品東院，已经拿出“得房率110%-185%、双会所、立体峡谷景观”的高分答卷，产品力上完全有向下兼容的底气。

郑州的改善客群从来不缺钱，缺的是真正懂得生活痛点的好房子。

而舍得为单栋研发、因地制宜砸成本的狠角色，往往能精准收割挑剔的购买力，去化和利润自然水到渠成。

小地块，不可恋战。招商臻境的打法，不失为一种好的选择。

另外，这个区域，甚至整个大西区，客户相对还是比较“刚”的，对于户型面积和客户承受能力，不能过于乐观，否则，那就又成了“站岗”，给友商离场的机会。

一回，就看尚书的专业与格局了。

若把视野拉高，这背后更藏着一股暗流：地市房企正“扎堆”涌进郑州。

©示意图

从前几年南阳的通派、鹤壁的万祥掀起一波地市房企赴省会的小高潮，到去年，南阳鑫联、巩义兴瑞、安阳的纬地、新乡的屹立、次弟进入，再到今年登封嵩基，和如今的周口尚书，都不是孤例。

说白了，还是瞅准了郑州的机会。这像极了十几年前，地产头部集体抢滩郑州的那一轮行情。

随着地产头部纷纷退场、央国企以稳为主，当年没有盲目扩张的地方房企，反倒是攒足了能量，裹风挟雨的占领新的市场高地。

当代建模式降温，这些地头蛇们积累了资本和产品口碑后，开始亲自下场做品牌开发，从被动委托方摇身变成主动操盘手。

郑州楼市正从巨头垄断走向群雄并起，虽然地市房企规模不大，但决策链条短、成本控制未必输给巨头，加上郑州“点菜制”供地精准匹配市场需求，等于给这些新玩家量身定制了入场券。

当然，地市房企在郑州站稳脚跟的样本尚且不多，值得警惕，但换个角度想，多几个愿意在产品上死磕的搅局者，总比看巨头们躺平要热闹得多。

©示意图

虽然，眼下五龙口在售的松云缦、郑轨云麓、兴瑞雅著，个个都有自身优势，但11号地愣是用更低的容积率、更近的地铁口，给自己贴上了“后发先至”的标签。

周口尚书这一把，赌的是郑州主城改善的稀缺性，赌的是地铁8号线开通后的价值爆发。

地拿下了，戏才刚开始。五龙口这锅改善热汤，又要沸腾了。

郑州楼市从来不缺地，缺的是能读懂土地灵魂、拒绝复制粘贴的开发商。

这场围猎不过刚开个头，真正的精彩，还在后头。

部分图片来自网络，版权归原作者所有。