广东
土拍热度还没完全褪去，琶洲又迎来重磅规划调整！
今天，广州市规自局公示了琶洲南区AH0902、AH0904单元地块控规调整方案，信息量爆棚！
1、保利天奕西侧401地块、东侧两宗地块全部商改住，住宅体量大幅扩容；
2、规划的广州五中地块位置调整，更靠近保利天奕；
3、原本被称作“琶洲三姐妹”的连片宅地，调整为2宗商业用地+1宗学校用地；
4、以会展东路为界重新划分功能组团，道路西侧打造纯粹连片居住区，东侧集中布局商业组团，居住界面更规整纯粹。
这样一来，琶洲南将形成一片连片开发、低密度、配套完整且自带学校的高端居住区，精准匹配千万级改善置业群体的需求。
虽然过去十年，整个琶洲仅出现6个住宅项目，片区新房十分稀缺。但这次调规没有盲目大批量新增住宅用地冲击市场，而是通过用地结构优化，把零散宅地整合为成片高端住区，同时补齐教育短板，进一步提升片区的价值，加强大家对琶洲南豪宅片区的认同感。
所以说，这些地块的调整不光是为了补上琶洲供地的缺口，更是对整个板块和片区发展的综合考虑。
当然，对保利天奕来说，这几乎是送上门的利好大礼包：周边新增多宗住宅地块形成居住集群，优质学校咫尺可达，项目原本的配套短板慢慢被补齐，连片高端住区的想象空间完全打开。
虽然上周遗憾错失琶洲中二区地块，但是家门口还有这几宗连片地块，想必保利已经虎视眈眈了。
而除了这几块地以外，还有AH031403储备地块即将挂牌出让。保不准又是一场激烈的“越保之争”！
不仅是琶洲南在优化用地，荔湾白鹅潭也在通过地块调整区补齐市场需求。
今天，荔湾东沙片区 A、D、I 地块控规调整同步发布，4宗商业用地集中改为住宅用地，其中两宗临珠江后航道与内港湾，坐拥稀缺一线江景资源。
1、临近珠江后航道、内港湾的两宗地块，由商业用地调整为商住混合用地；
2、健康港COCO Park北侧两宗商业金融用地，调整为居住用地，体量稍减；
3、新增中小学地块，与原有小学用地合并，打造45班九年一贯制学校。
东沙片区通过缩减商业用地规模、大幅增加住宅供给，同步升级片区教育配套。
白鹅潭商务区发展多年，商业地标、产业载体落地速度很快，但居住配套一直是短板，稀缺江景改善住宅更是供不应求，常住人口不足直接导致片区生活氛围薄弱，商业配套难以持续盘活。
此次一次性释放4宗优质宅地，其中包含稀缺江景地块，既能填补广州西部高端改善住宅的市场空白，导入常住人群后，也能反向支撑片区商业、公共配套长久稳定运营。
其实无论是琶洲南还是东沙片区，可以看出广州核心区正在拼命给改善市场“补货”，而且越来越有针对性。
早些年核心板块规划优先侧重商办、产业载体，追求土地经济产出；但多年落地后暴露明显问题：区域商办过剩、职住严重失衡，缺少常住人群支撑的板块，再多产业楼宇也难以形成成熟成熟生活区。
本轮核心区集中推进商改住，传递出清晰规划思路：产业发展固然重要，宜居属性同样不可或缺，职住平衡才是板块长期发展的核心竞争力。
对广州楼市来说，这也释放了两个明确信号。
其一，核心城区优质宅地稀缺的底层逻辑并未改变，本次调整以用地结构优化为主，不会大规模新增住宅造成市场供给过剩、房价承压；
其二，楼市板块竞争早已跳出单纯比拼地段的阶段，完善落地的规划、补强的教育资源、规整纯粹的居住界面，才是支撑房产价值稳定的核心。
不难预判，随着琶洲南、白鹅潭东沙全新地块陆续入市，广州核心区高端改善市场竞争将更加激烈，片区原有房价体系也将迎来新一轮重构。
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