“得房率”三个字，从楼市消失了

过去这两年，广州楼市最热的关键词，莫过于——得房率。

2023年11月，广州出台计容新规，把住宅套内半开敞空间的半计容比例，从15%放宽到20%，高端项目还可适度上浮。

阳台、入户花园、设备平台——这些原本属于“灰色地带”的赠送面积，天花板被骤然抬升。

一场围绕“得房率”的军备竞赛，就此鸣枪。

短短两年，市场便经历了数次迭代：得房率从90%卷至100%，又从100%卷上120%，个别项目甚至喊出150%的惊人口号。

内卷之下，最先承压的，是那些仍停留在旧规时代的存量新房。

新规项目以更低单价、更高实得面积、更优产品力入市，几乎每出现一个，便如一颗石子投入区域房价的湖面，涟漪所及，周边二手及在售项目不得不降价应战。

就在这场内卷愈演愈烈的时候，广州开了一张罚单。罚单开给了荔湾的力诚榕诚湾，一个城中村改造项目。

处罚原因写得很克制：未经许可将装饰柱改建为结构柱。翻译成业界通行的语言，便是三个字：

偷面积。

装饰柱不计入容积率，结构柱要计。报建时报装饰柱，施工时改成结构柱。一进一出，原本该算进公摊的面积，就这么封进了室内，变成了“赠送面积”。

公告显示，涉事的是19-1栋和19-2栋，2023年先后拿到工规许可证。

开发商从2023年开始，未经许可就把装饰柱改成了结构柱。19-1栋涉及4到31层，每层1.43平方米；19-2栋涉及2到48层（避难层除外），每层3.54平方米。

两栋合计违建面积199.34平方米，违法建设总造价98.24万元，最终按“严重”档次处以10%罚款——即98244.43元。

对于一套总价数百万的楼盘而言，这笔罚款近乎象征性。但放在行业语境下，这却是一记响亮的警钟。

因为这是广州首次对商品住宅“偷面积”行为作出公开行政处罚。更具信号意义的是查处的节点——规划验收环节

涉事楼栋2023年即已取证，报批早已通关，却在临门一脚的验收阶段被精准截停。这打破了市场之前一贯想法——只要前期规划批了，后面就没人管了。

这张罚单，并非毫无征兆。早在今年3月广州春季土地推介会上，市规自局便已明确表态，要规范“偷面积”乱象。

当时的PPT中直指两类典型操作：一是结构柱按装饰柱报建，二是极致压缩户内建筑面积、交房后再违规拆改。

简言之，一类是违规偷，一类是偷过头。

紧接着，3月底广州又发了《关于支持高品质住宅建设的若干意见》。住宅建筑除首层外，公共开放空间不计容比例，不得超过本栋建筑计容面积的5%

以前有些项目靠10%的大公共空间来包装卖点，现在这条路被卡住了。政策底层逻辑清晰而直接——让住宅回归居住本质，叫停一切花哨的“面积游戏”

力诚榕诚湾，完整踩过了这轮周期的每一个节点。

2023年开盘，打的是“低总价上车”的旗号。但户型设计一开始就被吐槽，得房率只有77.5%。

再加上地铁远、房价高，入市三年，去化不到七成，手里还压着400多套。成交均价一年比一年低，从开盘时的4.3万，一路降到现在的3.9万。

这两年，榕诚湾也在拼命追。高压线拆了，道路拓宽了，最被人诟病的地铁问题，也用接驳车勉强补上。

在售的8、9、10栋按新规设计，使用率一度做到136%——这本该是他们翻身最大的底气。

可现在，一张罚单，让这份底气蒙上了阴影。

被点名的19-1栋、19-2栋，恰恰卡在了验收这一环。而它们早在2023年5月，就已经拿到了工规许可证。

这也意味着，那两年里“大偷特偷”出来的花池、阳台这些面积，很可能都要在验收环节重新算一遍账。

项目已被要求限期向规划部门申请验收并补办手续。这也意味着，违建整改可能导致收楼时实测面积超出合同约定，购房者或许面临补缴面积差额房款的风险。

尽管罚款由开发商承担，但实测面积增加带来的成本，最终大概率会转嫁给业主。

经测算，本次受影响的438套单位，户均违规增加面积仅为0.45平方米——毕竟装饰柱改建带来的增量有限。

但如果监管部门进一步追查假飘窗、零飘窗等更激进的改造，涉及的面积将远不止这个量级。

这张罚单的杀伤力，不在9.8万的罚款，而在于它释放的信号——倒查。

2023年11月以来，广州扎堆出现的新规、超新规项目，大部分还没进入验收和交楼阶段。

力诚榕诚湾这张罚单意味着，它们都面临着被倒查的风险。

事实上，风声鹤唳的气氛已经蔓延开了。一个明显的信号是：目前全面市场上，几乎所有的开发商的营销部门已经全部叫停了所谓的新规宣传。

大家不妨去翻阅下近期各大楼盘的推广消息——曾经铺天盖地的“得房率120%”“使用率150%”等字眼，几乎在一夜之间销声匿迹。

取而代之的，是一批温和而合规的新词汇——好房子、高品质、健康住宅。

这场持续了两年的得房率内卷，就这样被一纸罚单悄然终结了。