下半年，选房更难了

今年上半年，北京新房有个反差。

1.36 万套新房入市，比去年同期少了约三成。

总量少了，新房的成交却在同比上升。

到了下半年，这个趋势还将延续。对购房者而言，买到好房子的机会多了。

但同时，选择多了，也更难选了。

据不完全统计，2026年下半年，北京即将入市的新盘超11个，再加上加推项目，20+楼盘从朝阳、海淀到房山、顺义，核心区和热门都有覆盖。

每个盘都有卖点，也各有各的问题。

哪些真值得看，哪些可以直接 pass，很多人拎不清。

今天，狗蛋就把下半年值得关注的项目捋一遍，亮点在哪、值不值得等、适合谁，一文给大家说清楚。

为了方便大家找到关心的项目，按板块分布来说。

朝阳三个盘，三种定位

首先懋源·騴橒臺。

这也是朝阳潘家园附近家庭，最近很关心的一个新项目，消息面上，6 月15日已取证，预计7月中下旬开盘。

基础信息不多说，128–234㎡平层，主力户型为157㎡的四居，整体备案均价 13.37万/㎡。

重点讲讲项目最大的亮点：

地段+房企品牌。

潘家园，东三环边上，离14号线北工大西门站200米。东三环多少年没出过纯新盘了，这个地段本身就是卖点。

开发商懋源，在北京一直做高端改善，产品打磨上有自己的一套，户型设计和园林品质都在线。

看重地段、想买改善标杆产品的，这个项目是值得考虑。

不过，也有一些坑需要注意。

一方面，潘家园周边老小区多，城市界面一般，短期不会有大变化；另一方面，13.4 万的均价不便宜，同价位次新选择其实不少。

其次，中建太阳宸园。

太阳宫项目也是千呼万唤始出来，4栋楼139户，270㎡起步，最大380㎡。总价4000万起。

按目前的节奏，预计7月底8月初，可能就有样板间的消息了。项目最大亮点：

太阳宫+纯大平层社区+长期筹备打磨。

地段就不说了，主要讲讲产品。

这次中建智地可以说野心十足。

全域首层架空设计，北边大门口，用两层商业楼做了会所配套，面积超1300㎡，周边还有3处下沉庭院，以风雨连廊贯通。

据说，中建智地这次还会整合内部资源，搞一个类似私董会的东西。

目标很明确，针对塔尖圈层。

不过也有个问题，中建智地在豪宅产品上，经验是比不上一些老牌房企的，越到塔尖这个位置，购房者越会去苛求一些细节问题。

一个失误，可能就会影响项目的调性，乃至价值。

最后，金茂东坝新作。

具体在单店，预计9-10月首开，刚改改善户型为主，预估均价8万/㎡出头。

最大亮点：金茂产品力+8万左右的价格。

东坝单店片区，4月底拿的地，楼面价4.11万/㎡，规划8栋楼384户。预计均价7.8-8.2万。金茂在北京一直有口碑。东坝这个价位段，品质盘不多。

不过，东坝后续还有土地供应，不是卖完就没的那种。另外单店片区，位置在东坝偏弱，东坝整体还在建设，配套成熟还得等几年。

不着急的话，可以等一等。

海淀两个盘，都值得等

首先是海开·宸海云颂。

海淀上地，预计9月前后出开盘消息，98-179㎡三至四居，预估均价11万/㎡。

最大亮点：

上地+纯洋房社区。

上地附近的低密洋房，确实少。100㎡左右的入门户型，1100万起，是很多海淀刚改的目标。海淀北部接下来还有四季青地块项目，只是位置不同，定位也更高。

其次，保利熙瑞。

基础信息不用多说，前段时间开盘，官方宣传是卖出了109套，还有部分尾盘在售。

有人质疑，为什么保利熙瑞没有一把清？

现在这个行情，最高卖到总价4000万的豪宅，一把清也太夸张了。另外据说，保利这次很多房源没有打开，事先做了销控操盘顶层设计。

后续可能还有一些好楼层可以选。

项目产品上没啥问题，装标目测够到了6k左右，在目前的北京市场，能排到前列。

对这个项目，网上吐槽最多的地方是城市界面，主要就是永定路北沿的问题。

这块，保利这次是下了本的，永定路北沿打通、沿路电线杆入地，内部，保利也把这个项目看做一个城市运营项目，相信后面动作会继续推进。

昌平南：两个盘，价格梯队清晰

首先，华润·北清润府

昌平平西府，预计8月首开，76-128㎡刚需刚改户型，预估均价5-5.5万/㎡。

最大亮点：

楼面价低，开盘价可期待。

平西府地块，4月底华润+未来科学城底价拿的地，楼面价才2万/㎡。容积率1.8，19栋楼688套，户型76到128㎡。

楼面价低，意味着开发商有让利空间。如果开盘真的5万出头，那就是昌平南的新门槛。76㎡的两居，首付150万左右就能上车。

不过，昌平南后续还有土地供应，不是稀缺盘。北清润府的核心竞争力是价格。如果价格开得有诚意，就能打；如果开高了，旁边龙樾海序、还有后续地块，选择很多。

一样，不急的话可以等等。

其次，龙樾海序。

东小口板块，5月首开取证837套（13号楼未售），当天卖了589套，上半年北京销冠。

户型68到122㎡，均价5.5万左右。

东小口这个位置，到望京、到海淀都方便，配套也比平西府成熟。如果你着急上车，不想等北清润府，龙樾海序剩下的房源直接去挑就行。

顺义：后沙峪热，南彩冷

首先，青云国樾。

79-139㎡三至四居，总价430万起。后沙峪久违的刚需刚改盘。

新国展三期板块，中国铁工投资进京第一个项目。

6月首开卖了243套，销售额14亿。户型79到139㎡，东西两区共778户。

后沙峪新盘不多，而且大多偏改善。这种400多万起步的刚改盘，确实少。但也不是独一份，周边后续还有供地可能。

离15号线花梨坎站不算太远，望京通勤能接受。

适合在望京上班、预算400到600万的刚改。

其次，青年ONE序。

顺义南彩M15号线河东站，预计今年能开盘，75-126㎡刚需户型，预估均价3.3万/㎡。

最大亮点：

便宜。

15号线河东站旁边，容积率1.3，11栋楼432户，户型75到126㎡，预计均价3.3万。200多万就能上车。

当然，价格确实低，但位置也确实偏。在顺义南彩，不是传统热门板块，后续也没什么大的供应预期。

这个盘的逻辑不是"值不值得等"，是"你接不接受这个位置"。

接受就可以看，不接受就直接pass。

总之，适合顺义本地工作、预算极低的刚需。通勤到市区的话，不太推荐。

通州宋庄：两个盘正面刚

下半年通州最热闹的地方，是宋庄。

首开和北投两个项目，相距600米，定位差不多，直接竞争。对购房者来说是好事：

有竞争，就有议价空间。

通州宋庄，北投估计在三季度开盘、首开估计9-10月开盘，均为80-160㎡洋房产品，均价3.6万起；

北投和璟：30栋楼，866户，容积率1.8，纯洋房社区。户型83到147㎡，主力89到130㎡，胜在体量大、社区纯；

首开·熙悦京晏：13栋楼772套，户型81到165㎡，均价3.6万起。主打四代住宅，首开通州的第一个。

胜在产品概念新、价格略低，加上首开新团队的发力预期。

这里多说一句首开。

上半年首开经历了一波人事调整，熙悦京晏是调整后第一个重点项目，算是年度献礼盘的定位。作为新班子的头炮，产品和价格上应该会拿出诚意，值得期待一下。

整体来看，宋庄板块后续还有供地空间，但如果是在副中心上班、想住洋房，这两个盘确实是目前最好的选择。

当然狗蛋更建议看两个具体的素质，在做决定。

大兴黄村：绿城补仓

绿城·朗月和风。

大兴黄村三合庄，预计今年和大家见面，86-125㎡三至四居，价格待定。最大亮点：

低楼面价。

三合庄地块，6月绿城底价拿的地，楼面价2.3万/㎡，比隔壁晓月和风便宜了8000多。容积率1.8，8栋楼388户，户型86到125㎡。

黄村板块供应一直有，不算稀缺。不过楼面价低这么多，开盘价很值得期待。

另外需要注意，旁边就是绿城同系的晓月和风项目，近期有业主维权的消息。这两年，绿城口碑确实有些滑坡。

虽然不是同一个盘，但同区域同品牌，多少会有一些心理影响。

买之前可以多了解一下前作的交付口碑。

房山长阳：刚需大盘继续卖

和知筑铂瑞。

房山长阳，7月开盘，85-140㎡洋房产品，折后均价约4万/㎡

最大亮点：

配套成熟+价格便宜。

长阳板块，房山线广阳城站旁边，一期2025年就卖完了。二期铂瑞7月刚开盘，首开卖了237套。备案均价4.4万，折后实际4万不到。

房山刚需盘一直有供应，不算稀缺。但长阳这个位置，有地铁、有商业，配套是成熟的。同价位里，算是比较稳妥的选择。

适合在丰台科技园上班、预算有限的刚需。

其他值得关注的盘

嘉棠雅序，丰台玉泉营，北京建工的盘，6月已开盘顺销，99-139㎡三至四居，实际成交7万+/㎡。

南四环7万多的价格，确实有冲击力。位置不算顶级，但环线摆在这。下半年顺销，房源应该还有。

适合预算700到1000万、在南边上班、看重环线的家庭。

北京城建·龙樾璟序，石景山黄庄八宝山，预计8月首开，68-118㎡两至四居，总价400万起。5月底北京城建底价拿的地，拿地当天就官宣了案名。

石景山刚需400万的起步价门槛不高，八宝山的位置，到海淀也方便。适合在石景山或海淀南边上班、预算400到600万的家庭。

怀柔、密云、平谷这些远郊的新盘，就不展开说了。

除非你在当地工作生活，否则不建议碰。

潜在入市项目

海淀四季青地块。

7月刚挂牌，起拍价85.55亿，今年最高起拍价。

四季青镇，四环到五环之间，临近12号线。住宅加商业混合用地，不是纯住宅。

楼面价一算，将来开盘价大概率奔10万+去。

海淀西北的改善市场，明年又多一个重量级选手。但价格不会便宜，定位应该比海开0702更高。

保利太平桥地块，丰台西二环外，5月拿的地，住宅楼面价6.67万。

招商九棵树南地块，通州老城，6月拿的地，溢价率21%。通州的刚需刚改又多一个选择。

此外，还有：

通州梨园地块：7 号线边上，住宅用地，副中心刚需补仓

昌平东关地块：昌平线旁，昌平新城供应，刚需为主

顺义后沙峪马头庄地块：后沙峪板块，刚改改善，和青云国樾形成竞争

房山良乡大学城、顺义新城第 5 街区：据说电建地产会入局。

说了这么多盘，最后收个尾。

上半年的反差，下半年还会延续。

供应还会缩，结构还会分化。刚需盘继续减少，改善盘持续扎堆。对不同的人，意味着完全不同的市场。

不过也用太焦虑，越到这种时刻，越需要想清楚一个问题：

自己的需求究竟是什么？

可能比看多少盘都重要。