上半年广州楼市特征与下半年前瞻

文｜邓浩志

2026 年上半年过去了，楼市的统计数据也陆续公布。今年 3 月开始，楼市一波小阳春行情，然后一直延续到 6 月。媒体也是持续跟踪报道。当然这里有个问题，就是去年、前年楼市也不好，但在加强舆论引导的大背景下，部分媒体也一直在发布各种貌似的楼市利好，因此市场多少有点狼来了的意思，很多人对这波楼市回暖产生怀疑，认为有假，认为是刻意造势。实际情况并非如此。

接下来我说明一下情况：

1、土地市场。

上半年土地成交量下跌近 2 成，为近 5 年低位。中心区成交占 7 成，而 2025 年该比例不足 5 成。其中中心区共成交 6 宗地块，5 宗产生溢价。最受瞩目的马场地块以 236 亿总价溢价 27% 成交，刷新了广州单价地王。

土地市场的表现呈现了开发商的预期，这就是广州楼市中心强、近郊稳、远郊弱的大格局。而中心城区的热，体现在两个方面，一是上面所说的 6 宗地块 5 宗溢价，二是大约 20 个新盘出现了实质上价格上调（这个后面说）。

另外还值得注意的是，广州宅地出让规模自 2021 年见顶后，连续 5 年持续下滑。如果楼市复苏能稳住，成交量有增加，基于新房供应持续减少，广州新房库存将逐渐走低。这在今年上半年已经得到印证，在三家业内研究机构公布的数据看，广州新房库存开始减少，并且持续了 3、4 个月。

从行业的角度看，今年广州拿地的绝对主力还是央国企，10 块宅地成交仅一块被民企拿走，拿地总额 6.5 亿元占全市成交规模 10%。这种情况不单广州，全国都差不多；这种趋势似乎也看不到改变的可能。

2、新房市场。

整体靠稳，K 型分化。数据方面，网签成交：364.5 万㎡，同比跌 1%；连续 4 年稳定在月均 60 万㎡的水平。中心 / 近郊 / 远郊的成交占比分别为：32%，28%，40%。城区市占率持续上升。新增预售：200 万㎡，同比跌 25%；中心区缺货明显，既制约了成交，也助推部分热点项目价格上调。

价格方面，约有 4 成的项目让利，降幅集中 10% 以内，降幅有所收窄。但也有 10 个新盘出现了 2%~4% 的价格上调，全部位于核心四区。涨价最多的也是广州售价最高的楼盘，虽然 3000~5000 万一套，但涨价幅度接近 20%。说明广州豪宅市场越来越强势。其次受欢迎的是 400—800 万的市区优质改善盘，还有 250-400 万近郊地铁盘。

分区看，天河、海珠为广州楼市第一阶梯，其次是荔湾和近郊几个副中心，诸如万博长隆、白云新城等；再下去是近郊中相对偏的位置和远郊。这里需要强调一下，我之前一直在说潜在供应超级多的老黄埔板块，由于几大巨型项目这两年反复宣传和教育，加上配套也渐渐成型，所以这里也开始获得了市场的认可，成为了广州成交量最大的板块之一。不但库存量开始下降，而且与奥体、海珠、花地湾、万博并驾齐驱，成为广州楼市的重要力量。最后是远郊，整体库存不但没有下降，上半年还有轻微上涨。短期看，仍有价格调整的压力。

3、政策面。

广州今年做了许多大胆的尝试，对楼市的支持力度不单是一线城市中最强，甚至比部分二线城市还要有力。比如：房价 1% 最多 3 万元的新房贴息政策；政府收购二手房作保障房的落地实施；公积金提取范围、额度的大幅提升等等。这些政策都释放了新的市场需求，是广州楼市复苏的重要助力，也和前期其他政策形成了叠加效应，逐步从量变到质变，让市场真正实现见底、企稳。

除了利好政策外，收紧建筑新规、打击偷面积也是今年市场关注的热点。今年上半年，全市新房成交 TOP20 当中，14 个是超高使用率的楼盘。全市成交面积中，超新规楼盘成交占比达 35%。说明 “偷面积” 越来越成为购房者认可，偷面积越多，楼盘越好卖。

说个有趣的信息，我仔细看了这个 TOP20 楼盘，剩下 6 个进入榜单的楼盘，有 2、3 个是降价所以卖得好，另外据我所知，这是广州大范围启动旧改后，推动的以房票为主的置换需求，这也是楼市中相当大的一股购买力。剩下几个，压根就卖不好。这说明广州新房集中签约、集中解约的情况仍然有。所以要对市场趋势进行判断，一是要筛选出这些问题楼盘，二是要参考非官方统计机构的数据。

最后我想强调，随着超新规楼盘卖少见少，同区域使用率偏低的产品是不可能达到高使用率产品的单价的，后续广州新房成交单价或因此出现结构的回落。所以观察整座城市均价的变动，二手房价格或更有参考价值。