广东
天河银河村旧改，终于动真格了！
继昨日银河村首期改造方案浮出水面，今天市规自局又公示了东莞庄路地块（AT0502、AT0504规划单元）的控规调整。
两天之内连发两份重磅规划，节奏之快，有点出乎意料。
从公示方案来看，本次调整范围位于环五山创新策源区中部，东至天河源筑、南至天一新村、西至金坤花园，北至南海机器厂，核心调整主要集中在两方面。
一是新增了住宅与商业用地供应。
东侧紧邻天河源筑的地块调整为纯住宅用地，两宗地块总计容建筑面积超9.2万㎡，建筑限高80米；东莞庄路西侧的村集体用地，则调整为两宗商业商务用地。
对于开发早已饱和的东莞庄板块而言，这批新增宅地的含金量不低。片区上一次有集中的新房供应，还是好几年前的事，再加上商业配套同步补位，未来整个片区的宜居性会有明显提升。
二是片区路网升级再提速。
东莞庄北街规划宽度从10米拓宽至15米，叠加此前已公示的东莞庄路整体拓宽工程，常年困扰片区的交通堵点，终于有了实质性的解决方案。
△已完成拓宽改造工程的天河源筑路段
结合昨天曝光的首期改造方案来看，银河村首期改造以村集体用地为主，同时纳入原新光无线电元件厂、天河区五山工业公司等国有土地，总用地面积4.47万㎡，拆除建筑面积8.33万㎡，将通过政府专项债券筹集资金。
更关键的是，项目做地方已经敲定天河投资集团。由国企操盘做地，拆迁清退、场地整理的推进效率和落地确定性都更有保障，片区更新的节奏基本是稳了。
不难看出，这次银河村旧改的针对性很强，精准冲着片区最突出的短板下手：缺新房就补充宅地，路网堵就拓宽道路，全方位带动整片区域的价值升级。
一直以来，东莞庄靠着紧挨天河北、五山高校群的区位，算是天河中心区里出了名的低调价值洼地。但周边落后的面貌、狭窄的内部路网、偏弱的公共配套，始终卡着片区发展的上限。
△东莞庄南海机械厂一带（图源：小红薯@YY）
随着银河村旧改落地，整个片区将迎来一次系统性的焕新：除了居住产品更新、交通路网扩容，后续大概率还会补齐教育、商业等公共资源，片区的居住质感和城市界面都会迈上一个台阶。
交通层面的改善是最直观的，东莞庄路堵了这么多年，核心症结就是路面窄、车道不够。这次旧改和道路拓宽同步推进，双向联动直击片区痛点。
产业层面也补上了关键一环，东莞庄路西侧规划的科创产业园，刚好和环五山创新策源区的定位对上。五山一带高校、科研院所扎堆，最缺的就是产业转化的物理空间。银河村旧改如果能把这块缺口补上，对整个环五山创新带来说，都是一块重要的拼图。
对于片区楼市来说，也有着深刻的影响。本次新增的宅地紧挨着天河源筑，该项目是板块内为数不多的在售新盘。旧改带来的城市界面刷新、交通畅通、产业导入，对在售项目的价值支撑是看得见的。
△图源：小红薯@YY
这批宅地后续入市，会给天河中心区补充一波新房库存，但总体体量不大，掀不起太大的波澜。真正会产生变化的，是周边二手房的价值重估。
目前东莞庄沿线的二手房，大多是楼龄偏长的老小区，房价长期不温不火。等旧改落地、片区界面更新后，这些房源的区位优势会被重新放大，尤其是带优质学位、靠近地铁的小区，大概率会迎来一轮价值修复。
当然也要说句实在话，旧改不是一蹴而就的事，从控规公示到拆迁落地、配套成型，中间还有很长的路要走。
但这次连续释放信号，至少给片区的居民带来了改变的希望，值得期待！
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