上海
深圳房价止跌了吗？
当前和未来半年，在深圳买房的时机合适吗？
深圳作为全国的领头羊，尤其是在香港房价持续上涨 1 年的背景之下，很多人对深圳楼市比较乐观。
大家也许会看到很多关于深圳楼市的信息，比如近几个月的成交量、房价、挂牌量等等。
但你们看到的数据都比较零散，一般都是历史数据，比如上个月的、上半年的。
仅根据楼市本身的量、价格、历史数据来推演未来的房价，这个逻辑很难成立。
所以研究楼市，包含深圳的房价，除了关注房地产市场本身的量、价关系之外，还要参考更加深层次的、能够预测深圳楼市未来一段时间变化，尤其是房价走势的核心指标。
今天跟各位分享#全国房地产市场机会与风险监测系统 其中深圳的房地产市场的领先指数和马力指数。
2025 年深圳的房价，在 1 月份和 2 月份出现微涨，主要是延续了2024年四季度的小涨态势，而其他月份都是阴跌。
今年上半年其实要比去年强一点，今年深圳的房价是 2 月、3 月上涨，4 月重新下跌，5 月、6 月又涨。
那么，这一涨势能不能持续？
我们看图说话吧。
这条红线是深圳的房价指数，指数在 0 以上，房价基本上都是上涨的；0 以下多数月份都是跌的，但是如果负值比较小，房价也可能是微涨的。
今年以来，深圳的房价指数是震荡式的往上走，6 月是 13，指数已经翻红，而且今年 6 月深圳的房价是全国涨幅最大的，超过上海。
这条蓝线是深圳的楼市领先景气指数，只是今年以来才翻红，目前最新的值是 12。
领先指数最低迷的时候是在 2021 年底和 2022 年年初。
也可以说，今年上半年以来深圳房价由跌转涨，是受到领先指数翻红之后往上走的拉动作用。
我们再来回顾上一轮楼市低迷期的 2014 年，深圳房价指数也是大幅下跌。
2015 年上半年深圳的房价指数翻红，同时领先景气指数也是震荡式往上走，比如5月份是 35，比现在高很多。
相对照可以知道，目前深圳房价想要持续上涨的困难程度比较大，主要是目前这个领先景气指数值不够强。
我们也看到，2024 年 9 月底新政之后，深圳的房价表现比较强势，有几个月已经上涨。
但那个时候深圳的领先指数还是明显的负值，而且还低于房价指数。
这就意味着，那个时候的房价上涨并无强支撑，只是政策利好之下的脉冲式上涨。
相较可知，当前这个形势要比 2024 年四季度强。
我们也看到，在 2019 年到 2020 年深圳房价曾经出现明显上涨，而那个时候深圳的领先指数还是负值，这就意味着当时的房价上涨底层支撑力不足。
事后证明，那段时间的房价，确实是一个泡沫！
而 2015 年、2016 年的房价大涨，没有什么大泡沫，属于大涨周期的上半段。
通过以上分析我们可以看到，深圳楼市的领先指数就是今年才翻红的，翻红的时长明显短于上一轮房价转涨时。
也就是深圳的领先指数在引导着深圳的房价反弹，但是当前这个动能并不是很强。
为了进一步衡量动能大小，我们需要引入另外一个指标，就是深圳的马力指数。
马力指数就是衡量马拉车的能量值，它是由领先指数延伸出来的更加深层次的、节奏比较慢的一个指标。
这条蓝线是深圳楼市的马力指数，2015年的 5 月份是33，当时房价处于大涨的初期。
而当前的马力指数是 - 53，虽然这个负值相比 2021 年底的时候已经大幅回升，但它依然是负值，没有翻红。
所以当前马力指数对于深圳房价的支撑力要远弱于 2015 年，暂不支持房价持续上涨。
当然，深圳有一个利好消息，就是香港的房价持续上涨 1 年了。
而在我们这个模型当中，并没有把香港这个特殊因素涵盖进去。
通过以上分析我们可以知道，深圳的马力指数目前还是负值，也就是推动深圳房价持续上涨的动能比较弱。
我们来预测今年下半年深圳房价走势，主要参考领先指数（这是一个快变量），兼顾参考马力指数（这是一个慢变量）。
综合两个指标，我的初步结论是：
虽然今年 6 月份深圳的房价涨幅全国最高，但这样一个比较强势的势头难以持续。
我估计未来几个月深圳的房价涨幅会回落，甚至会重新出现下跌。
而到了明年上半年，深圳的领先指数和马力指数会进一步修复，对深圳房价的支撑能量就会明显高于当前。
对于购房人，我的建议是：
下半年如果在中心城区遇到比较优质的房子，可以下手；
但如果没有遇到合适的，也不用着急。
如果预算不是很多，只能买郊区的房子，最好等到明年开春再做决策。
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