广东
文｜邓浩志
海外投资者更看好中国
说个最新观察，上周参加研讨会，有位专家近期到东南亚进行调研，发现两个有意思的事：一是新马两地经济很有活力，房产方面新加坡就不用说了，连马来的不动产市场也一路走高。尤其产业地产、商业地产，韩国和台湾等地的芯片企业都加大了在马来的投资。二是东南亚各国民众都看好中国经济，觉得中国很牛，尤其华人群体，认为目前这个只是调整阶段，而调整反而是抄底的机会。于是这位专家正在考虑如何引导东南亚购买力进入中国房地产市场。
这位专家的第二点观察和我最近接触到的情况也很类似。在海外的华人圈中，很多朋友都觉得中国很牛，不少人甚至认为现在全球就美中两国有前途，没其他了…… 而目前在国内工作、生意在国内的朋友，大家什么体感？就不用我说了。
所以我想有没有这样几个可能：
1、存在信息传导的时间差。就是我们已经起飞的时候，外面还有些人以为我们吃不起茶叶蛋。当我们过了某个阶段性高峰并开始回调的时候，外面才了解我们的新四大发明是多么的厉害。所以，千万别老套用那句 “当局者迷旁观者清”。
2、过去十年，许多国家和地区都积极鼓励本国居民在本国置业，因为你家都在这了，资产也在这里，那你就肯定会爱国，甚至会勇敢保卫国家。所谓 “有恒产者有恒心” 嘛。其结果是稳定的经济体这些年不动产价格都是稳中有涨。而我们前几年动用了除战争以外的所有手段打压楼市，其结果就不用说了，甚至已经影响到消费和移民层面。这个问题是否需要全面反思？
3、虽然动手的目前不多，但海外资金已经在看中国不动产市场了。就目前所知情况，机构关注产业、商办等类型。普通民众留意的是住宅。这股购买力虽不至于改变中国楼市格局，但却是一个重要的增量。尤其在市场启动初期。
全款买房的比例在持续上升
2026 年 6 月广州二手房按揭买房比例为 45.08%，这意味着超过半数的交易为全款支付，该比例较 5 月下降了 5.82%。深圳的趋势更为显著：2024 年 10 月，深圳贷款买房比例曾达 87.7%，此后持续走低，至 2026 年 6 月已降至 73.6%。
从更长的时间轴看，2018 至 2025 年间，深圳二手房全款买房比例在 2023 年达到峰值 31.9%，2024 年回落至 17.9%，2025 年回升至 22.3%。进入 2026 年，一季度全款买家占比约为 25.1%，延续了 2025 年以来的回升势头，已逼近 2023 年的历史高位。细分来看，在成交总价 200 万元以下的刚需小户型中，全款购房比例更高，达 34.1%，即每 3 位此类购房者中就有 1 位选择全款支付。
评：
其实不单广州和深圳，全国各地都一样，楼市持续下行，现存购房人群普遍不愿贷款。不愿背负房贷的核心根源是信心不足：一是对自身收入缺乏预期，担忧未来收入缩水甚至失业；二是对房价走势存疑，害怕房价继续下跌，叠加贷款利息形成双重亏损。
前几年政策多举措持续推进楼市去杠杆，如今想要提振信贷购房需求却收效甚微。反观早年市场信心充足，当下市场心态截然相反。往后判断全民经济信心，可以把家庭杠杆规模视作核心参考指标之一。
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