烂尾的「重庆第一高楼」，无人接盘

昨天发的「xxx一字跌停」，在相关部门的友好协商下，最终选择了主动404。

面对这样的事，我站在42℃的重庆大街上，内心拔凉。但根据交流精神，未来还是有机会重新和大家见面的。

比我更拔凉的，估计是规划470米的“重庆第一高楼”融创A-ONE。我看报道说，它迎来了最冷的一场拍卖。

阿里资产平台上，这宗包含2.91万平方米土地使用权、在建基坑与25层副塔的标的，以20.02亿元起拍，吸引了5000余人次围观，但最终0人报名、0次报价。

毫无悬念，流拍了。

好歹也是重庆第一高楼，为什么会0人报名、0次报价？今日头条上，重庆市民的评论很有看头：

市场下行了！

房企没钱了！

写字楼不赚钱！

超高层不香了！

我好歹也是学过几天《经济学》的人，从布满灰的阳台角落鼓捣出了尘封10多年的课本。

抄着书，我感觉，我能聊点新东西。

首先，来看一个大家都比较关心的问题，从华城富丽的「世界花」烂尾，到融创接盘后A-ONE停工，12年间两任开发商折戟同一块地。

为什么？有个爱开玩笑的老辈子说：

“风水不好”。

就跟我们打麻将一样，怪运气怪风水怪自己喝了一瓶特仑苏，都不会怪自己技术不行。

当然，咱也不能搞迷信哈，就算看风水，抖音上都说江北嘴是重庆第一梯度的风水宝地。

从经济学逻辑出发，其实过去两家企业都有一个经营共性，那就是用住宅高周转的短钱逻辑，去做超高层这种超长周期的重资产。

住宅开发的底层逻辑是快周转。拿地、开工、预售、回款，2-3年完成一个闭环，现金流前低后高，依赖滚动融资快速扩张。

而房企的核心能力，就是控节奏、快回款、高杠杆。

超高层商办是另一个物种了。前5-8年可能是纯投入期，没有任何经营性现金流；建成后靠租金、酒店营收慢慢回血，完整回本周期可能长达15-20年。

它需要的是长期、低成本、稳定的资金，以及极强的资产运营能力。开发速度，不是不重要，但又没有那么那么重要。

华城富丽作为中小房企，本就不具备长周期重资产的资金实力；融创虽规模庞大，但内核依然是住宅高周转基因。你看它过往的逻辑，都是拿地后优先推进可售物业，试图用销售回款覆盖商办投入。

用短期债务去匹配长期资产，本身就是财务上的高危操作。行业上行期，融资顺畅、销售火热，还能靠滚动勉强支撑；一旦行情转向，资金链断裂就是必然结果。

这是经济规律。

另一个问题是，对本次流拍，多数人的第一反应是“20亿太贵了”。但真正的问题不是价格高低，而是当前这一套估值逻辑有点不适用了。

司法评估沿用了普通不动产的计价方式。比如土地价值叠加在建工程残值，最终给出25.02亿元的评估价，然后打八折上架拍卖。

这套逻辑放在住宅烂尾楼身上成立。就像主体修到25层，续装水电、门窗、外立面就能交付销售。因为工程进度，与资产价值呈现线性正相关。

但放在超高层半成品身上，就不一定了。

假如你超级超级有钱，（当然我的读者都很有钱哈），要拍卖下A-ONE，你会怎么做？两条路线：

要么沿着原470米的方案一路修完，砸入百亿级续建资金，没有任何轻量化妥协空间；

要么放弃原规划降高、改业态。这就需要先拆除现有的深基坑支护、适配超高层的地下结构、已建成的副塔主体，还要重新做地质评估、轨道保护论证。

但是，仅拆除与整改成本就达数亿——尊贵的富豪干爹们，再有钱也不能这样花啊！

更关键的是，这不是平原城市的普通工地。

重庆复杂的岩层地质、峡谷风场，本就让超高层建设成本高于同规模平原项目；停工这几年，基坑积水长期侵蚀岩体、地下结构锈蚀、边坡支护老化，续建前还要额外支付巨额检测、加固、排险成本。

经济学上说，这些都是隐性负债。但你翻翻评估报告，这里面都没有提。

换句话说，评估价里计入了数亿的“在建工程价值”，但在一些买家眼里，这部分可能并不值钱，甚至是花钱处理的包袱。

真正有市场价值的，只剩下核心地段的净地；其余所有已完工部分，本质都是负资产。这样来看，20亿是不是太贵了？

“我只是有钱，又不傻！”

我想说的是，A-ONE未来大概率不会按照原来的470米级的超高层规划走。

首先看需求。重庆本土的办公需求其实是有的，但顶配级的地标办公供给，与重庆的产业底色不相符。

从产业结构看，重庆的经济基本盘是汽车制造、电子信息、装备制造，以及快速增长的数字经济与消费服务业。

这类企业的选址逻辑很务实，优先靠近产业集群、控制办公成本、兼顾员工通勤。之前我神吹过的“环照母山”片区，才是首选。

愿意为“第一高楼”支付租金溢价的，是金融总部、跨国公司区域总部、顶级专业服务机构。这类主体在重庆的总量本就有限，江北嘴存量的甲级写字楼都没租出去完，你再来新增71万方的顶级供给，谁来租？

并且，重庆的城市格局并不适用这种超高层逻辑。

平原城市大多是单中心结构，企业有强烈的“扎堆核心CBD”的动力，地标写字楼的集聚效应能形成正向循环。

但学过《城市经济学》的都知道，重庆是典型的组团式城市，每个组团都有自己的商务中心、商业配套，企业没有“非江北嘴不可”的刚性动力。

政策太诱惑的除外。

其次看城市发展。

城市地标的核心价值，并不是高度，更看重不可复制性。

上海陆家嘴的摩天群、深圳福田的天际线，是平原都市的核心标识，是它们区别于其他城市的视觉符号。

但重庆有自己不可复制的城市IP，比如“城在山中、江穿城过”的8D立体格局，比如洪崖洞、李子坝、南山一棵树所代表的山水禀赋。

这是全国任何一座城市都复制不了的核心壁垒。

化龙桥的陆海国际中心（458米），已经填补了重庆超高层地标的空白。此时再在江北嘴江岸线竖起一栋470米巨塔，本质是同质化内卷，放在整个城市格局上没多大意义。

更现实的问题是，游客来重庆，看的是山城江景，不是摩天楼；企业来重庆，看的是产业成本与供应链，不是办公楼的高度。

“第一高楼”，到最后只是一个虚名了。

重庆要做的是，搞透差异化。别人都修摩天楼，我们就把“山水重庆”做透；别人都抢金融总部，我们就把制造产业做实。

A-ONE，终究只是上一个时代的产物。

以上讨论，其实都是个人根据逃课比上课多的大学课程来推演的，不具备啥权威。

当然，这次流拍也有一些实打实的门槛，让不少老板望而却步。比如有规定，用地出让合同补充条款约定受让人至少自持30%的物业，不能通过销售回笼资金。

这个门槛就有点高。

我们可以算一笔简单的账：470米超高层+大型商业+五星酒店+副塔楼，总投资规模接近200亿。

即便70%的物业可售，在当前市场环境下，公寓、办公类产品的去化速度与售价，都远达不到预期，销售回款根本无法覆盖建设成本。

剩下30%的核心商办与酒店必须长期自持，看似比例不高，却是整个项目最重的包袱。当前江北嘴甲级写字楼租金回报率并不高，酒店回报周期更长，算上运维、折旧、税费，持有收益甚至跑不赢无风险理财。

更关键的是，大宗商办资产流动性极差，一旦持有，想通过转手止损难上加难。

这就形成了一个政策与市场的底层悖论：

规划端要求高规格地标、高品质建设、长期自持稳产业；但土地端没有对应让利、税费端没有专项补贴、产业端没有定向导入。

所有成本与风险压给市场化主体，却只给了一个“微薄租金+低流动性”的回报模型。别说民营房企，就算是资金成本更低的国资平台，也要反复掂量这笔账的性价比。

反观重庆那些成功落地的大型商业体，无一例外都是靠大量住宅销售回款覆盖商业建设成本。先筑牢安全垫，再慢慢培育商业。

而A-ONE从规划之初，就没有足够的“住宅安全垫”去对冲超高层的长周期风险。

一直这样的话，谁敢接盘？

文丨五童

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