西城区推出平房院落改造更新成熟方案！

提起老北京胡同里的平房院子，不少老街坊都有绕不开的烦心事：地势低洼一到下雨天院里就积水倒灌，冬天出门上冻厕所不方便，夏天洗漱洗澡更是麻烦事。有着 140 余年历史的大栅栏姚江胡同，曾经就是这类低洼院落里最典型的代表。

作为被吴良镛先生称作 “中国城市史活教材” 的大栅栏历史街区，在岁月沉淀下，老城肌理珍贵难得，可市政老旧、居住不便、管理零散等问题，实实在在困扰着一代代住在这里的居民。如今西城区拿出一套实打实、能落地、可复制的平房院落改造更新成熟方案，用 “绣花功夫” 微创改造，既守住胡同原汁原味的老底子，又彻底解决老百姓过日子的刚需难题，还让老胡同迎来新业态、新住户，走出一条老城区独有的共生更新路子。

专利技术破解平房低洼院居住难题

“姚江胡同最低洼处比胡同路面低1.5米，常规改造难以根治。”负责更新项目的北京大栅栏投资有限责任公司副总经理李紫祥介绍，片区更新的第一步，并非大刀阔斧的推倒重建，而是像精密的“外科手术”，既要完整保留街区原有的空间肌理，又要减少对居民生活的打扰，用最短的工期和最小规模的施工改造，来完成居住基础设施的升级。

项目团队给出的方案充满技术巧思。经过多次主动到居民家中面对面问需，将居民需求搬到了施工图纸上，他们引进了“雨污水双层同位”“固定吸管集污”“分层蓄排、雨水蓄排调控”三项专利技术。

废除了原有的合流排水管道，实施了雨污分流的排水系统。在院落内以及宽度仅为一米左右的小胡同中，新建了雨污分流的双层排水管道。同时新建集中化粪池系统，串联全院落污水管线，顺利把独立卫浴引进老式院落，全面提升居住便捷度与干爽度。此外，创新采用院落雨水蓄排调控技术，搭配屋檐雨水槽、院内蓄水沟道、多级蓄排沟道与应急泵井体系，实现常规降雨重力自流、大雨蓄峰缓排、暴雨机械强排的分级处置模式。这些技术成功解决了困扰居民多年的积水问题，并让现代化卫浴设施得以接入狭窄的胡同院落，让低洼院从“水患之地”变为“宜居之所”。

“这套专利技术几乎适配70%的平房低洼院落。”项目负责人说。“绣花功夫”不仅体现在基础设施上，更贯穿于整个街区的有机更新中。

负责规划改造的设计师闻婷，同时也是共生街区的运营主理人。“在规划设计的初期，我们就决定一定要在尽可能保留街区历史风貌和尊重原住民生活方式的前提下，做城市更新改造和运营。”设计运营团队查阅老照片、文献，细究砖砌技法、窗棂样式，只为能呈现出传统建筑原本的面貌。

腾退出的空间，一部分用于补充停车、健身等公共配套设施，另一部分则引入人才公寓、设计师工作室、社区咖啡馆等年轻业态。如今漫步片区，胡同肌理依旧，老树仍在，但街角多了口袋花园，墙面添了艺术彩绘，曾经蛛网般的电线也已悄然入地，天空重现“无线美”。

共生街区为老城更新提供新思路

姚江胡同毗邻前门、大栅栏、琉璃厂等旅游目的地，一些热爱Citywalk、文化探访等活动的游客不时经过这里，并被老院子里的“新风景”所吸引，走进来喝杯咖啡、欣赏非遗文创，享受胡同里的惬意时光。

老城更新既要守住历史底色，也要优化人居生活。对此西城区创新性提出“共生街区”理念，推动老建筑、原住民、新业态、新住户彼此相融、共处共生。

“共生是这里的基因。”项目负责人说，“更新不是简单地把人搬走再招商，而是让留下的居民和引入的新业态、新居民形成一个生态圈，从而实现街区的活力焕新。”

“留居于此的老居民让传统文化向更深处扎根，新引进的文商旅业态让当下时兴的生活方式在老院子中落地。”清华同衡规划设计研究院城市遗产保护与产业发展所所长、大栅栏观音寺街区规划方案编制负责人阎照认为，传统与现代、古老与新潮的有机融合与交汇，实现了新老居民、游客的和谐共生，也让追求深度体验的游客能够更好地感受北京老城的魅力所在。

城市蝶变，见于宏大格局，更见于方寸之间。如今的姚江胡同，咖啡馆、花店、设计工作室等业态与居民生活和谐共生。历史街区从“保护标本”变成了充满活力的“生活共同体”。

“共生街区的本质是寻求最大公约数，在保护历史风貌、改善民生、激发活力、可持续发展等多个目标之间找到平衡点。”北京城市规划学会专家熊文说。

这种平衡体现在观音寺片区的日常中——在这里，新老居民在共享空间中自然交往，形成了一种有温度的社区生态。商户店主会帮街坊老大爷修手机，阿姨们则常来教人才公寓的年轻人做老北京吃食。“以前觉得胡同是静止的，现在感觉它是流动的、生长的。”人才公寓住户小杨说。

这或许就是“共生”最好的诠释——在这里，历史与现代不是替代关系，而是共生关系；保护与发展不是对立选项，而是相互成就；不同群体不是彼此隔离，而是相互滋养。

2025年4月，住房和城乡建设部发布了《城市更新典型案例集（第二批）》，北京西城区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区保护更新项目被收录其中。姚江胡同的精彩蝶变，是“十四五”期间西城区平房院落有机更新的生动缩影。

平房院落怎么改

西城有可复制的更新方案

除了姚江胡同的平房院落改造案例，在今年6月，西城区推出了《北京普通平房院落高质量更新综合解决方案白皮书》与《北京普通平房院落高质量更新综合解决方案创新节点图集》两项成果，针对腾退后形成的完整院落、沿街商业、共生院落三种类型，分别制定改造思路。从房屋主体、墙体结构、室内布局、户外配套到智能应用，五大维度全覆盖，还做成菜单式选项，可根据实际情况灵活挑选。

老城平房更新，最难的不是没有想法，而是缺乏一套既尊重历史、又兼顾成本与效率的系统方法。北京平房户型、结构千差万别，以往改造大多“一院一策”，费时间、成本高，还难统一标准。如今西城区给出了一个平房院落改造的“万能指南”。

在烂缦胡同的更新改造中，装配式厨卫模块让居民彻底告别了平房没有厨房卫生间的基础难题，室内空间局促也被模块化改造明确了解决方法，空间被合理改造利用，漏水监测、烟雾报警、紧急求助等科技措施提高了居民的居住安全。

“老城区平房尺寸不一，过去最难的就是标准化改造。”大德公司支部书记、经理吴奇兵说，“现在我们把它做成一个‘全能盒子’，现场整体安装，工期短、垃圾少。特别是这个模块还预留了楼梯和餐桌接口，可以根据不同进深的房屋灵活适配。这意味着，这套方案不再是‘一院一策’的定制化工程，而是可以批量复制的标准化产品。”

“老城更新，留住烟火气，不必以牺牲舒适为代价；批量复制，也绝不意味着千篇一律。”相关负责人表示，两项成果已面向行业开放共享，为北京老城普通平房区的高质量发展提供可复制的“西城方案”与幸福日常。

五年来，西城区坚守老城保护底线，摒弃大拆大建模式，以绣花功夫推进平房院落精细化改造。截至2026年5月底，已开展的21个申请式退（换）租项目，累计腾退面积12.37万平方米、修缮面积7.03万平方米、已利用面积5.98万平方米。辖区腾退出来的空间，通过精细化盘活利用，改造为人才公寓、特色文化空间、新消费场景等逐渐对外开放使用。如今，老城腾退空间焕发全新活力，形成了“商业居多、商务次之、文化为特色”的崭新格局。在持续的城市更新实践中，西城让老旧平房院落补齐居住功能短板、留住老城烟火文脉，为老城保护与城市更新提供了“西城样本”。