谢逸枫：70城房价延续分化趋势，一线城市连续上涨4个月

文/谢逸枫

7月15日，统计数据显示，6月70城新建商品住宅价格环比下跌0.2%（1月下跌0.37%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.2%，跌幅与5月持平，表明房价未止跌回稳，见底基础不牢固，处于延续筑底调整阶段，离触底仍需时间。

6月70城新建商品住宅价格环比指标下跌0.2%，连续4个月持平，标志着房价正式磨底的止跌回稳关键阶段，这不是房价行情拐点已来，仅仅是结构性的波动，处筑底的调整阶段。房价呈现一线城市回暖，二线城市收窄，三线城市下跌的市场格局。

值得注意的是房价在好房子、豪宅的冲击下，已经丧失市场的价格真实信号，可以说好房子的高价已经新的价格之锚。70城或者一线城市无法代替全国房价的变化，一线城市无法代替70城房价的变化，一个或几个城市无法代替一线城市或二线城市的房价变化。

最真实的房价变化，就是一房一价，而一盘一价，一板一价，一区一价，一市一价都是变化的，不管是全国、东西南北中五区域、70城房价，或一线城市房价，都存在分化、结构性的变化，城市之间、区之间、板块、楼盘之间都存在分化、结构性的变化。

6月70城新建商品住宅房价环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，同比下跌3.5%，比上月收窄0.1%；二手住宅房价环比下降0.3%，跌幅与上月持平，同比下降5.6%，比上月收窄0.3%，总体房价延续下跌筑底的调整形势不变，呈现边际改善的弱回暖走势不变。

6月70城房价来看，新建商品住宅房价指数环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，表明房价未止跌回稳，延续下跌筑底的调整阶段，透露出房价正在筑底的边际回暖迹象，也反映出市场供应和购房需求结构性、量价改善的趋势。但只限一线和少部分二三线城市。

6月一线和二线的部分核心城市核心区域呈现出筑底回暖、由负转正的态势，正处于从点状复苏向片状复苏过渡的关键阶段。一线城市新房价格环比、二手房价环比连续4个月上涨，而新房、二手房环比上涨城市数量增加4个、减少1个。

上半年（前6月）全国房价来看，1月-6月商品房销售均价9453元/平，同比下降2.3%（前5月下降3.0%、前4月下降4.9%），环比上涨0.8%（前5月上涨2.9%、前4月上涨3.0%）。单月来看，6月商品房销售均价9727元/平，环比下降7.4%，同比上涨0.5%，比5房价涨幅收窄4.0%，房价转跌。

6月一线城市新房、二手房价连续4个月上涨，不是标志着全国楼市下降通道基本结束，也不是意味着房价存在大涨、大跌，更加不是代表着房价拐点已到。所以，大家对房价存在误解。一线城市房价连续上涨4个月，真相是结构性上涨的原因导致的。

假如剔除掉成交的好房子、豪宅和高价房楼盘，3月、4月、5月、5月一线城市新房、二手房的房价环比将是下跌的，不是上涨的。表面看是连续4个月房价上涨，实际上是结构性带动房价指标平均数上涨，所以，房价数据存在失去市场真实的信号。

总体看，70城房价未止跌回稳，出现跌跌不休，跌幅反反复复的背后，原因是短期内政策无法熨平市场供需关系波动，政策持续力不强，效果断断续续，库存去化缓慢。去年四季度销售正增长的复苏未能延续。因此，未来需要加大救市和执行力度。

6月70城新房价格还是二手房价格环比，均出现跌幅持平的态势，前5月全国房价同比跌幅收窄，说明房价止跌呈现边际改善效应。70城房价持平、一线城市新房和二手房价连续3个月上涨背后，主要是分化结构性上涨，短期政策变化体现。

笔者认为，尽管房价环比跌幅持平，同比房价跌幅收窄，但是跌幅依然比较高，必须谨慎和防止房价下跌。目前房价止跌企稳基础不牢固、见底条件不具备，供需关系、信用、预期和信心的修复放缓的状况未明显改变，但是楼市延续结构性、分化的迹象明显。

第一是6月70个城市新房价格指数环比下跌0.2%，已经实现连续4个月持平。第二是新房一线城市房价率先上涨，一线城市新房价格环比上涨0.1%，比5月上涨0.2收窄0.1%，连续4个月上涨。其中北京房价连续3个月下降。

同比下降1.3%，比上月下降1.7%收窄0.4%，连续4个月收窄。其中上海环比上涨0.3%、广州上涨0.2%，深圳上涨0.3%，北京下降0.3%。上海、广州、深圳房价连续4个月上涨，是城市经济强和结构性上涨及短期政策支撑。

第三是新房房价上涨城市数量增加4个。6月70城新房价格环比上涨城市20个，比6月增加4个。而二手房价格环比上涨城市为9个，比5月减少1个。房价上涨的城市数量增加或减少，与结构性供应调整、好房子数量增加上市、政策加大力度救市有关。

第四是6月70城二手住房价格环比下跌0.3%，跌幅与上月持平。第五是二手住宅一线城市房价环比上涨0.3%，跌幅比上月回落0.1%，连续上涨4个月。其中其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%，以价换量趋势不变。

二手住宅一线城市北、上、广、深的房价上涨幅度纷纷收窄，上涨的势头变弱。而一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9%，已经连续5个月收窄。暂时仅仅以一线城市新房、二手房环比、同比数据，上涨数量来看，并不意味着房价见底。

预计70城房价完成筑底后，将在底部运行6个月-12个月的周期。目前房价触底反弹最大的阻力是销售端无法全面传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、居民收入减少、预期和信心弱、租金回报率无法支撑，一线城市的辐射力有限。

笔者认为，短期内房价止跌见底、企稳反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-成交量上升-房价止跌见底-量价企稳反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底期阶段，市场分化和结构性明显，热点城市复苏目前表现起伏不稳。

按照楼市的政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成见底反弹的标志。关键是大招的政策能否全面落地、新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。

70城房价下跌空间进一步收窄，一线和强二线复苏力度进一步加强，核心城市止跌上涨、二线城市修复、三四线磨底的市场格局表现将更为明显。随着市场领先指数跌幅收窄、房东调价指数趋于乐观，本轮“小阳春”能否延续至7月，需观察。

统计数据显示，2021年9月70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为下降0.1%，数据自2015年5月（超6年）以来首次为负。这一轮70城房价自2021年9月新房环比下跌0.1%，下行周期开启，截至2026年6月，已经连续下跌超过4年（58个月）。

未来中国房价到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为当前房地产市场最关心的问题，因为房价下跌超过4年，是下跌周期中最长的房价下跌周期，堪称史无前例的超跌现象，已经超过市场的预期跌幅和下跌时间，政策的因素决定下跌周期，成为关键。

笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系和信用修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。

按照统计部门2026年6月70城房价、供求关系、库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价延续下跌筑底、政策效果减弱、分化和结构性信号的趋势。

一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，短期止跌上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨条件不具备，核心区域结构性上涨占主导。

三是未来1年-2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是房价存在区域、城市、板块、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。

五是房价下跌城市数量超过上涨数量，呈点状上涨趋势，片状上涨不稳状态。

六是市场结构性因素决定一二线核心区域销量，对房价传导效应正在减弱。

七是买房置业窗口来临，现在一二线城市核心区买豪宅、好房子，就是抄底。

八是新房有价没量，二手房有量没价，非新房冲击新房，好房子冲击非好房子。

6月70城一手商品住宅房价环比下跌0.2%，跌幅与上月持平

6月70城新建商品住宅房价环比下跌0.2%，1月下跌0.37%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.2%（去年1月-12月70城房价环比分别下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅与上月持平。

6月70城新建住宅房价环比下跌0.2%，跌幅与上月持平。一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交量增加。二是限价、限签取消，房企以价换量的促销减少，价格下降效应放缓。三是部分城市政策利好，改善需求入市。

四是不排除网签数据的滞后性。五是好房子、豪宅的房价形成新的房价体系之锚。五是二手房对新房价冲击放缓，二手房挂牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大户型的改善型楼盘成销售热点。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅。2025年1月-12月环比分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2025年12月连续下跌52个月，一直到2026年6月连续下跌58个月，已经连续下跌超过4年（4年10个月），超过上轮房价下跌周期。

6月新房住宅20个城市房价上涨，一线城市新房住宅房价连续4个月上涨

从房价环比上涨数量来看，6月上涨城市数量为20个，比上月增加4个（去年12月-1月分别为6个、8个、6个、5个、9个、6个、14个、13个、22个、24个、18个、24个），释放出当前房价上涨的城市，由点状扩大到片状的信号。

上涨城市数量来看，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。其中，涨幅前十的城市分别为徐州、惠州、沈阳、上海、杭州、宁波、厦门、深圳、无锡、南京（青岛、广州、南宁、银川的涨幅与南京相同）。

其中，徐州、惠州并列首位，新房价格环比均上涨0.4%。房价上涨城市的数量增加，70城房价环比上涨城市数量来看，6月新房价格上涨城市为20个，比上月增加4个。下跌城市49个，比上月减少3个。持平城市1个，比上月减少1个，为大连。

房价上涨城市覆盖一二三线城市，一线城市供需偏紧、政策支持力度大，房价将保持温和上涨。强二线城市人口净流入、产业基础较好，核心区域房价有望企稳回升，非核心区域仍将小幅调整。普通二线及三四线城市库存高企、人口外流，房价持续低位运行。

释放明确积极信号，一线城市房价连续4个月上涨，彻底打破此前自2025年5月以来持续下行的市场格局，成为全国楼市逐步企稳回升的首批城市，但是涨幅回落，是否具有风向标意义，关键是否具有持续性上涨和带动附近城市房价上涨。

能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨、上行的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上，并且稳定增长。基于政策效应，市场起起伏伏的表现，总体房价短期内难上涨，处于止跌筑底阶段。

一线城市上海环比0.3%（1月-5月为上涨0.0%、上涨0.2%、上涨0.3%、上涨0.4%、上涨0.2%），涨幅比上月扩大0.1%。自2022年6月以来一直保持上涨的走势，已连续上涨47个月，同比上涨3.1%，涨幅比上月回落0.1%。二手房价环比上涨0.4%，同比下跌3.2%。

一线城市房价连续4个月上涨。6月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，比上月回落0.1%，自2025年5月份以来首次实现环比回升，截至6月，一线城市房价连续4个月上涨。其中上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%（5月下降0.2%）。

二三线城市环比分别下降0.1%和0.3%，降幅与上月持平、收窄0.1%。形成一线城市房价上涨、二线城市磨底、三线城市筑底的分化格局。上海、深圳房价能否在2026年-2028年触底反弹，上涨15%，总体看能否保持6个月以上-9个月以上的上涨。

每次热点城市楼市爆发，背后是每次政策刺激的效果，所谓的政策一刺激，楼市爆发，效力一衰退，楼市低迷。从供求关系上讲，供大于求的局面根本没有扭转，政策刺激的持续力、量价上涨能否坚持持续6个月-9个月以上，仍需观察。

如果热点城市楼市爆发（上海、深圳、北京、广州、杭州等）成交量、价格保持9个月以上的持续性，基本上可以确定为行情大反转，不是阶段性回暖。毫无疑问，全国694个城市，仅仅是少部分热点城市房价上涨，不代表全国楼市企稳回暖。

尽管3月、4月、5月、6月热点城市楼市爆发（上海、深圳、北京、广州、杭州等），不是拐点已现，却是楼市阶段性回暖的强烈信号，也是预期和信心转向复苏的振兴信号，有效激活了大量持币观望的置业需求，为楼市持续回暖注入新的动能。

6月70城一手商品住宅房价同比下跌3.5%，跌幅比上月收窄0.1%

6月70城新建商品住宅房价同比下跌3.5%（去年1月-12月为下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.0%），跌幅比上月收窄0.1%。

处于未止跌筑底阶段，过去3年房价同比下跌基数大，未来需要房地产政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，短期内，70城房价同比总体见底、反弹有待观察。

6月70城新房房价同比跌幅收窄，主要源于6月份开发商推盘结构中，以高品质的好房子、高价盘和豪宅成交为主的产品增加，加上部分二手房销售后带动以小换大、以旧换新、房票政策支持改善型需求，呈现结构性的回升。

6月70城新房房价同比下跌3.5%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价上涨预期。

6月70城新房价格同比跌幅收窄至3.5%，这是自2025年10月份以来（8个月）首连续多月收窄，不代表着房价拐点明确，也代表不了全国楼市层面。可以负责任的讲，房价不存在拐点，仅仅是波动而已，由高到低，由低到高，一条曲线上下波动。

6月70城新建商品住房价同比下跌3.5%，比上月跌幅收窄0.1%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2026年6月，房价同比已经连续下跌52个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2026年6月房价同比连续下跌52个月，达到4年4个月，房价下跌周期超过上轮。

房价上涨城市数量减少，5月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市3个，与上月持平。持平1个，为沈阳。下降城市67个，与上月持平。70城房价同比上涨的城市分别为上海3.1%、杭州1.9%、合肥0.3%，房价上涨幅度呈现回落的趋势。

按照城市能级来看，城市分化严重，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4%，连续4个月收窄。上海上涨3.1%，北广深分别下降2.1%、2.6%和3.6%。二、三线城市同比分别下降3.1%和4.2%，降幅比上月收窄0.1%和持平%。

形成一二三线城市房价同比跌幅连续6个月扩大后，一线收窄、二三线磨底的市场格局。其中唯一上涨的一线城市上海房价同比上涨3.1%，涨幅比上月回落0.1%，呈现房价上涨势头放缓的节奏，与政策效力减弱、房企加大促销有直接的关系。

6月70城二手住宅房价环比下跌0.3%，跌幅与上月持平

6月70城二手住宅房价指数环比下跌0.3%，跌幅与上月持平（去年1月-12月下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%）。

表明房价未止跌，处于止跌筑底阶段。相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2026年6月70城二手住宅房价指数环比下跌0.3%，跌幅与上月持平。说明目前二手房价止跌基础不牢固，以价换量是主旋律。

目前二手住宅房价止跌企稳的基础不牢固，2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅扩大，重要原因就是二手房挂牌量和法拍房量上升。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2026年6月连续下跌58个月（4年10个月）。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

6月二手房住宅9个城市上涨，一线城市二手房住宅房价连续上涨4个月

二手房的房价上涨城市数量扩容，二手住宅房价环比上涨城市数量来看，5月70城上涨城市9个，比上月减少1个；持平1个，比上月减少2个；下跌60个，比上月增加3个。说明房价从点状式复苏向片状复苏过渡缓慢。

上涨城市数量层面，6月70城二手房价格环比上涨城市共9个，较上月减少1个，分别为上海、广州、深圳、无锡、宁波、北京、沈阳、重庆、徐州。其中上海、上涨0.4的环比涨幅并列全国首位，深圳以0.3%的涨幅位列第二。

上海、北京二手房价格自2月份开始环比由跌转涨，已经连涨5个月，其中上海月环比涨幅分别为0.2%、0.4%、0.7%和0.6%、0.4%，北京为0.3%、0.6%、0.4%和0.1%、0.1%；深圳则从3月开始转涨，3月环比上涨0.4%，4月上涨0.3%，5月上涨0.6%、6月深圳0.3%。

二手房的房价上涨城市覆盖一二三线城市。一线城市北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%、0.3%；二线城市沈阳上涨0.1%、宁波上涨0.1%、重庆上涨0.1%。三线城市中无锡上涨0.2%、徐州上涨0.1%。

二手住宅房价连续6个月打破0上涨，释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期增强信号。因为二手房市场的库存巨大，挂牌量巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

一线城市二手房价连续4个月上涨，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，比上月回落0.1%。其中北上广深分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。二三线城市分别下降0.3%和0.4%，降幅分别为扩大0.1%、持平%，形成一线领涨、二线磨底、三线探底的分化格局。

6月一线城市二手房价上涨与上月持平，主要是二手楼盘大户型、高价房成交增加，以价换量的楼盘与上月保持一致，存在结构性，及限价、限签的政策取消，二手房挂牌量和法拍房量下降，部分城市利好政策效应增强。

6月70城二手住宅房价同比下跌5.6%，跌幅比上月收窄0.3%

6月70城二手住宅房价指数同比下跌5.6%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅比上月收窄0.3%。

6月70城二手住宅房价同比下跌5.6%，比上月跌幅收窄0.3%，说明房价处于未止跌筑底的调整阶段。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2026年6月房价下跌5.6%，已经连续下跌53个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2026年6月二手商品住宅房价同比连续下跌53个月，房价下跌周期超上轮。

6月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续30个月70城房价全部下跌后，自2024年初以来同比均下降。释放出房价下跌压力加大，处于下跌调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

6月一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9%。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降5.5%、3.2%、6.1%和4.7%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.4%和6.0%，降幅分别收窄0.3%和0.2%。