送车位、送家具！收房就挂牌的南京业主，预期究竟怎样？

每年6月，通常是南京楼盘“交卷”的高峰期。

锐评君注意到，河西的颐和·天晟府、江宁东山的嘉和华府、江核的金基山川江樾、软件的保利荷雨瑧悦等，最近密集交付。

与此同时，不少业主一拿到房就挂牌。有人为尽快出手，送车位、物业费、全屋定制和家具；有人悠然观望，挂牌价不降反涨。参差不齐的报价，正反映迥异的市场预期。

江宁：嘉和华府

嘉和华府位于江宁东山，地铁5号线新亭路站、龙湾天街、竹山中学、江宁市民中心等配套环伺。

项目由A、B两个地块组成，A地块主打12栋12-18层小高层，B地块主打6栋17-18层小高层，户型面积段为99-175㎡。

2024年3月，嘉和华府首开入市，长期霸榜江宁销冠。

价格上，项目首开销许均价4.2-4.38万/㎡。而后，行情骨感+江宁正核新盘供应增多的情况下，嘉和华府加入打折行列。

克而瑞统计的数据显示，2025全年，项目成交均价集中在30399-37439元/㎡。

今年6月底，嘉和华府A地块606户正式交付。

很快，第一批二手房光速上架。

截至今天，贝壳上的挂牌套数为25套，小到98㎡，大到178㎡都有，挂牌单价集中在33339-45898元/㎡。

锐评君注意到，多数业主相对佛系，挂牌后几乎按兵不动，更像是试探市场反应和温度。

部分真心想出手的业主，则不断“整活”。举两个例子。

一个，大幅下调挂牌价。

一套110.68㎡三房，6月25日以450万挂牌，单价超4万/㎡。短短几天2次调价，7月4日，报价下探至369万，单价约3.3万/㎡。

这是什么水平？

数据显示，同小区99㎡户型，报价多在385万（只有一套挂牌360万）及以上，这套大幅下调价格的110㎡户型，成了小区单价最低房源。业主急于出手的心态，可想而知。

另一个，不降反涨。

这套房面积约119.96㎡，为三房、横厅格局。6月25日挂牌时，报价459万，到了7月3日，卖家上调报价至469万，单价约3.9万/㎡。

那么，目前嘉和华府有实际成交吗？

由于数据有延迟，公开平台暂未查询到相关信息。锐评君咨询了小区附近的中介，工作人员表示：“目前差不多成交了6套，这两天一套15楼的119㎡房源以391万成交了，单价不到3万3。”

若中介提供的数据误差不大，对比首开超4万的均价，以及后来3-3.7万/㎡不等的折扣价，嘉和华府二手房价“首秀”倒也务实。对比周边的朗诗玲珑新亭、龙湖春江郦城，价格也有小幅引领优势。

江核：金基山川江樾

江核的金基山川江樾，由18栋高层住宅组成，主打143-252㎡的纯粹改善产品，前期均价约3.85万/㎡，现阶段叠加各种优惠、房票等，均价约2.8-3.1万/㎡（数据来源于克而瑞）。

凭借约2.3万方实景示范区、惊艳石材立面、国际奢装品牌等亮点，山川江樾曾荣登中国十大超级豪宅榜单。

6月底，项目一次性交付600多套房，高标准的交付流程、超预期兑现的实景，狠狠刷屏。

锐评君注意到，尽管交付体量较大，但目前山川江樾的业主普遍惜售。

贝壳平台上，仅能看到一套171㎡大户型挂牌，报价540万，单价约31579元/㎡。

具体来看，这套房于6月27日挂牌，当时的总价为570万，而后业主下调至540万，近一周带看10次。

成交情况，公开平台同样没有更新数据，不过网传近期一套143㎡户型以370万成交，单价约2.59万/㎡。要知道，即使打折，山川江樾143㎡新房也得400来万。

若数据属实，将购房成本、贷款成本、并不低的税费等计算在内，业主没少亏。换个角度来看，二手房买家实打实捡大漏了。

软件谷：荷雨瑧悦

软件谷的保利荷雨瑧悦，共有10栋住宅，主力户型89-128㎡，前期均价约3.7万/㎡。去年夏天，项目99㎡优惠后总价330万起。

今年6月底，荷雨瑧悦一期6栋住宅顺利交付，不少业主在小红书上反馈品质还不错。

截至今天，荷雨瑧悦摆上贝壳货架的房源套数为23套，以89-112㎡户型为主力，128㎡大户型只有3套。挂牌单价，集中在33802-44999元/㎡。

部分业主的调价轨迹，与嘉和华府的有异曲同工之处。

比如一套112.42㎡三房，6月25日以440万总价挂牌，几天后下调至399万。

一套87.79㎡小户型，则在挂牌当天，将总价上调32万至331万。

还有业主，为了卖房拼了。约111㎡边户，一口价380万，另外送车位、全屋20万定制和家具，以及3年物业费、1年车位管理费。买家若不要车位，总价就再降10万。

具体到成交，有中介表示已有几套成功卖掉，均为110㎡户型，总价集中在353.5-357万，最高单价约3.2万/㎡。

加上各种持有成本、税费，这个价格大概率亏本。不过相较于软件谷一带次新小区的行情，荷雨瑧悦倒是跑出了流通速度和价格优势。

从市场反馈来看，楼盘交付即交易，在南京楼市已不是新鲜事儿。

业主视角，挂牌的动机有很多，有的急需用钱；有的信心预期不足，担心资产缩水，愿意用诚意换取流动性，只求在大规模踩踏来临前离场；也有的更多持观望心态，期待市场回暖以达成高价成交预期。

嘉和华府、山川江樾、荷雨瑧悦的次新房定价体系，延续了南京房价的重构与洗牌。

行业洗牌进行时，南京二手房价已经来到相对底部，即便是新交付的迭代好房子，定价权，也更多掌握在买家手中。

当然，地段、配套、产业等构筑底盘，真正优秀的房子，通常会成为穿越周期的硬通货。

所以，部分楼盘交付就挂牌的“急”，与成交价的“稳”，传递着鲜明的信号：

新房与二手房的价差鸿沟被抹平，“交付即破发”成为常态。当房地产的金融属性被削弱，居住需求被放大，洗牌的价格体系，何尝不是市场迈入平稳、健康周期的象征呢？