北京买房：理清思路，购房建议1949

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

石景山的南宫嘉园对口学校是人大附石景山学校，算不算学区房？房价当然不贵，应该是附近最便宜的，100多万能买两居，就是不知道值不值。

A：

1、南宫嘉园，从居住角度讲肯定值啊。这小区的性质本来就是保障房，其中有两限房和公租房，还有一部分回迁房和安置房吧，反正都是自住为主的，经济实惠，居住的性价比相对高。

这从租售比也可以看出来。这地段儿的两居室坪效租金应该是每月每平50块钱。2万多一平，租售比在500左右或以下了，性价比相当的高，租金收益率也高。

2、不过多说一句，这种房就是自住为主才合适，其他角度的期望值就别太高了，否则次新房也不会这价格。

3、不算学区房，因为人大附石景山的成绩虽然不错，但在石景山只能排第二梯队，算中上吧，放到东西海也就是中等了。所以这里不太受家长们追捧，房子也就没被炒出溢价。这还是从租售比就能看出来，学区房老破小一般都得在700左右呢，次新房更高。

4、简单就这情况，看您家的主要需求选择吧。

仅供参考。

借网友的话题聊几句“南宫”。北京其实有三个南宫，分别在丰台，大兴和石景山。

石景山这个南宫的宫殿，指的其实就是隆恩寺，或者说是包括隆恩寺在内的陵园，主人是阿巴泰家族。阿巴泰是满清的开国勋贵，但不是铁帽子王，就因为他不是努尔哈赤的嫡子，而是庶出。

隆恩寺的主人是明朝大宦官王振，就是怂恿明英宗朱祁镇御驾亲征的那个。结果兵败土木堡，王振死于乱军之中，据说是被将士们给锄奸了。这隆恩寺是王振在生前弄的家庙，但死后他被复辟的皇帝又在禄米仓又给弄了个家庙，就是现在的智化寺。

满清进京之后据说是隆恩寺已经破败，所以给圈成了王爷坟。之所以叫南宫，据说就是因为陵墓地宫在隆恩寺之南，因此得了这个俗称。

前几年有个盗墓案子，据说是几个盗墓贼看上了南宫，于是就夜里挖掘。但他们的情报工作搜集的不细致，不知道旁边有个部队大院，而且住户有很大一部分都曾经是工程兵。搞工程的对施工声音很敏感，那盗墓贼就被举报了呗。

另外的两个南宫，其中大兴的这个是南海子的东南角，是皇家行宫，南苑四宫之一。另外三个角分别是新宫、旧宫和团河行宫。现在南宫基本没了，但还有南宫村。

丰台的南宫在王佐，地名据说跟宫殿无关，而是最早的地主姓“公或宫”，然后几百年过去也不知怎么的就传承为“南宫”了……

二

Q:

网友说他被“京郊小院”的广告吸引了。占地200多平建面150的院子，20年租金才不到100万，每年几万块钱就弄个养老别墅多划算啊。而且不仅是院子里面就养花种菜的地方，院外的村里更是有的是土地，千儿八百一亩就能租到，分分钟实现自己的田园耕读梦。但这现实吗？

A：

1、理论上没什么不现实的，人家当地人都住了多少辈子了，从生活角度肯定是能满足基础需求。

2、不过毕竟是在城里生活惯了的，到农村多多少少都会有些不习惯，需要逐步适应。另外也有一些前期考察时需要注意的，比如最好买带燃气和排污管道的，取暖形式也一定考察好，否则又麻烦又累还多花钱。

另外村里能拿出来盖房出租的地方一般都相对偏远，否则早被村民当宅基地了。这种地方肯定安静，但到了夜里也可能静的可怕。前些年我住过几天，开始还行，两天后为了听点动静只好整天开着电视，寂寞的我都想给新闻联播捧哏了。

另外村民未必对外来者友好，毕竟您交的房租指不定落谁兜里了，但拿走的却是全村的资源。而且村庄是个封闭的小社会，为了面子和一点儿利益或许会生出很多事端。

3、另外还有一点，种地这事儿是看上去很美的，但所有赞美或羡慕田园生活的，绝大多数都是没真正种过地的。

虽然现在不至于“锄禾日当午，汗滴禾下土”了，但也不可能全部机械化和雇人，那自己种地的辛苦就避免不了了。在小区里种个十平米的菜园子或许很惬意，但如果是一亩地甚至几亩地，那辛苦和难度可不是同比例上升，而是指数级的。

我家带孩子体验过几次干农活儿，一次间苗，一次收麦，孩子玩儿的挺开心，我是干了半天躺了三天，太tm累了。前两年是帮着朋友铺大棚+塑料薄膜，我也就干了200平吧，吃了至少50个饺子，然后回家又躺了三天。还有一次在南方插秧，我就干了半小时就不行了，那腰感觉要断掉似的。

所以最好先体验一下，小面积+短时间的农活儿，和大面积常年的耕作是完全不一样的感受。真要是农村很惬意，那当年就没人愿意进城打工了。

4、总之吧，田园牧歌是很多人的理想，但很多浪漫其实都是文人们的站着说话不腰疼。而真实的劳动虽然光荣，但从来都很辛苦，否则也就没人歌颂了。

再有最好也是短租个小院试试，经历过一年的寒暑之后再说是否长租。否则一旦租下，再想退租那就是找茬儿打架了，您未必干的过当地人。

仅供参考。

三

Q:

看了您的文章才知道我也是被**给坑了，他们也是跟我信誓旦旦的保证房子没任何问题。但入住才知道楼上家的孩子是自闭症，随时随地的歇斯底里，那尖叫和家具的声音往耳膜里钻，夜里都不消停。邻居谁拿这家都没办法，他们也拒绝任何沟通。我们现在后悔死了，不知道怎么办

A：

1、但我也没办法啊，帮不上任何忙。

2、因为这噪音是楼上邻居造成的，理论上跟原房主没关系，跟中介更没关系。那就无法起诉他们“故意隐瞒重大事实”，也不能追究中介审核不严的责任。

重大事实一般是指：房子为凶宅或发生过重大事件，有抵押、长租或其他债务关系，质量有严重问题或瑕疵（漏水，承重墙，管线损坏，辐射超标等等）。但因为邻居造成的噪音不在其内，至少是我没听说过能追究的。

3、总之我是真没什么办法，帮不上忙。

仅供参考。

再提醒一句，古人讲“千金买宅，万金择邻”，房子是用来住的，邻里关系也是居住体验的要素之一。

常规建议是看房时就跟中介+物业打听一下，房子是否有隐情？尤其是房价明显偏低的时候。买东西不怕便宜，但一定要搞清楚便宜的道理。

房主+中介如果不说，那就拿两盒烟去找物业，或者是社区居委会，他们犯不上替已经要卖房搬走的原业主隐瞒。如果还打听不出来那就找楼里邻居，或者是楼底下的大妈们聊聊。

实在不踏实还可以去派出所问问，因为有一种情况是原业主本身是精神病，属于“限制行为能力人”，他们签订的卖房合同是有可能被家人（监护人）反悔的。但只要不是在外地做的检测报告，一般都是会通知派出所+社区的，能查出来。

就算不是这种情况，严重的邻里纠纷也大多数报过警，那派出所就有出警记录。或者是打过12345，社区居委会就也有记录。总之就是最好调查清楚，免的买来一堆麻烦。

仅供参考。

四

Q:

我的情况是单身，离异，快退休了。之前两套房，离婚时住宅给前妻和孩子了，我留了朝阳的一套70平公寓，50年产权的。之前那些年一直出租，租金最高6000多，这两年我自己住。

但问题是太乱了，无法形容的乱，一天到晚到夜里的乱，我都神经衰弱了，失眠心悸。现在这房如果卖的话肯定不到200万，出租的话可能5000多，我手里还有30多万，换房不能贷款，您有什么建议吗？

A：

1、我的建议，那肯定是把这套公寓租出去，然后拿着每月5000多另外租房呗。就算有一部分房东不愿意把房租给单身老人，但60多岁之前应该是没太大问题的。等实在找不到出租房的时候，再看看是否符合公租房的条件？符合就申请公租房，不符合那再考虑是否卖房+买房吧？

2、否则如果您现在卖掉这套房，加上手里的应该最多200万吧？但作为退休老人怎么也得手里留点儿啊，那至少是这30万不能动。

可如果拿着100多万的预算，在市区是只能买条件很差的老破小的，能接受吗？如果想买房龄新的，那依然是公寓，就算现在的环境还行，也肯定比普通住宅小区嘈杂的多。即便是买在郊区，除非是远郊，否则近郊以100多万也不好买到条件好的，对于退休生活未必合适。

3、所以我建议还是先考虑租房吧，实在租不到的时候再说，看是换房还是去养老机构。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。