北京买房：理清思路，购房建议1950

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

看到您在张北市避暑，我也有这种想法，请问当地的优势除了房价不贵之外，吃饭购物和休闲方面怎么样？

A：

1、张北不是县级市，就是县，张家口下辖的普通县城。

2、吃饭也不贵，中国绝大多数小城市都不贵。超市买菜的价格我没跟北京比较过，但至少应该不高于北京。但这里的街头菜摊子很多，我认为是很方便+便宜的，包括水果那就更方便了，到处都有卖的。

饭馆的话都是北方菜为主，在我吃来跟北京口味没什么区别。或者这么说吧，河北各个城市开饭馆儿的，绝大多数都有在北京天津等地的经历，做法和味道都差不多。价格也都不贵，和北京同档次之下的价格要便宜20-30%左右。

以鱼香肉丝等家常菜为例，北京小饭馆30多，这里20多。面条北京十多块一碗，这里10块以内的居多。盖饭北京20多起步，这里小饭馆大多数10多块钱。这里烤肉自助39-50多块钱，北京应该是早就没有这价位的了。

早点价格跟北京差不多。尤其是张北人很喜欢吃包子，满大街都是包子铺，真材实料，但价格也不低，贵的有6/7块钱一个的，普通的2块。油条2块，豆腐脑好像3块，味道跟北京没区别。

当地的特色是莜面、月饼和一种红糖麻油烧饼，我没怎么吃过，说不清价格。此外是羊头和手把肉什么的，都不贵，卤好的羊头3/40块钱，羊蹄7/8块。这里全城到处都是熟食店，都是硬菜，说明当地人挺讲究生活的，味道自然都不差。

3、购物的话超市很方便，全城有20平方公里吧，至少有5/6家在北京算中型的，小超市数不清。商场也好几家，各城市的老百货大楼都是商业中心，十字街都是商业街，但我没怎么逛过。另外全城到处都是底商，小城市特色，购物很方便。

装修也有建材城，规模不小呢，但好像价格不算便宜。我本来想重装一下厨卫来着，一询价感觉跟北京差不多，于是就凑合着用了。

对了，张北很少有夜市，也就是户外餐饮不太发达。我认为主要就是不热呗，没必要跑到露天去吃饭。呈规模的早市也很少，好像就县政府附近有一个。当地买菜都是小区门头的小店或摊位，也挺方便的。

4、休闲方面您指什么啊？反正这里市区几乎没公园，但出了主城区好几个呢，我经常去南边的南山公园遛弯儿，小山不高爬着也不累。另外市区的绿化不错，树很多，压马路也挺好的。

其他休闲有什么啊？KTV反正也有好几个，但我没进去过。健身房很少，我没找到合适的。此外还有什么休闲啊？我没注意。再有就是天路+野狐岭等网红景点儿了，这不算休闲吧？我反正这几年没去过，懒的去。

5、总之张北就是个普通的县城，算不上发达，但从城市面貌也不落后，规模不大挺干净的，北方小城都差不多。

另外这里的优势是孩子多学生多，因为教育资源在张家口算强的，所以吸引了不少其他城市的孩子来上学。在没有大学的情况下，在校生比例也远超平均值。情景就是上下学的时间满大街都是孩子，到处堵车，早点铺儿里也都是孩子，结果是本来应该老人居多的县城反倒显的年轻有活力。

仅供参考。

二

Q:

我的情况：通州万科城市之光Loft一套，精装自住。印象台湖64平出租3000。亦庄荣京丽都30多平出租3500。朝阳路小悦城Loft出租5000。此外老家邯郸有一套次新两居，只有过年和回家时住，牛驼一套两居闲置未出租。我今年刚有北京购房资格了，请问从居住兼顾保值的角度，这几套房应该怎么整合？

A：

1、沃天，您这是公寓投资专家啊，或者是成立了一个公寓投资基金吧？买的有点儿多了，不太好办。主要是这种房就算想整合也不好卖啊，四套呢，再加上牛驼的，弄不好两年都未必能折腾完。

2、我要建议是如果注重自住，而且能够接受公寓的环境，那就甭折腾了。因为公寓的租金收益率高，意味着居住的性价比高，所以从居住角度是合适的，没必要非得换成普宅。

不过说实话是有点儿多了，打理起来都够费劲的吧？

3、另外简单说几句吧吧，之所以公寓的租金收益这么高，但为什么没有专门投资这种产品的基金呢？主要是因为有潜在风险，都是在现有法规下无法解决的。

一是土地产权后的出让金问题，住宅是可以自动续期，虽然没提交多少钱但也肯定高不了。而公寓不好说，万一让交高价就不划算了。二是房产税问题，公寓这种商业地产早有成熟的法律，只是一直免收而已。但如果全面铺开房产税，那大概率从商业开始，公寓就很难再免交了，持有成本将大幅上升。第三就是政策上的劣势了，包括贷款、税费和水电费等等，都比普宅高的多，而且从长期来看大概率还是会加强限制的。

4、所以我的建议是无论是否改善自住，都没必要留这么多公寓了。而且您的这几套都是价格不高的，估计都是价值100多万吧，那就更没必要留那么多了。

5、牛驼的也是看能否自住吧？如果不自住就没必要留着了。之所以您不出租，大概率是不好租或租不上价吧？那房子是用来住的，不自住+不出租，环京的投资性也不强，那何必留着呢？

仅供参考。

三

Q:

我还是在纠结魏公村佳苑这两套房。我说说我的看法吧，优势是地段和配套，劣势就是回迁房。然后从房子角度来说两套房都有点硬伤，一个是连廊的问题确实有点别扭，另一个是低楼层同样影响采光。户型的话我觉得还可以，都是可以用家具弥补的。装修我们不想动了，看的房源都维护的挺好的，我们的要求也不高。

现在的问题是我们所看的房源都降的挺多的，平均比去年降了40万以上吧，这是中介按照预计成交价给的答案。但问题是综合来看这里降的太多了，远远超过板块的平均降幅，还不如老破小保值呢，跟商品房确实不好比。但这降幅大爷是优势啊对不对，所以纠结。中介是让快定，有一套房预计还能再砍十万左右。

A：

1、任何事物的优劣势本来就是互补的，这就是一体两面，看站在哪个角度+自己的需求是什么了。房子降价的优势就是便宜了，劣势是回迁房小区一般老化的快，有可能价格走势弱于品质高的商品房。老破小则是实在没什么可老化的了，所以没有单独走弱的可能。

2、我要建议就是可以再让中介去砍价，他说能砍10万，那您就照着20万以上砍。反正按您的说法都是有硬伤的，那价格便宜了才不吃亏，不便宜的话错过了也不算损失。

不过也考虑好，既然都是带硬伤的那就都不好卖，否则也不会降价多。那现在这拆迁户业主所遇到的情况，将来您卖房时有可能再经历一遍。所以考虑有，得失也是相互的。

3、其他我没什么建议，具体房源还是听中介的吧，我不到现场的话不敢瞎说。

仅供参考。

四

Q:

我家情况是南三环木樨园老破小一套，居住已经40年，想换套面积大点改善的。但在南城生活习惯了，不想换到其他地段。但是又总纠结南三北五的保值问题，所以来请教您的看法？预算卖房后再买的首付400万左右，想买600万左右的三居，次新商品房。

A：

1、房子是用来住的，尤其是改善的房子，自己喜欢的居住体验才最重要呢，没必要非得纠结保值什么的，都是副产品。

2、而且南三环也不是一直落后，这几年就好多了。尤其是服装市场整改之后，以木樨园珠江骏景为代表的商品房价格走势还可以，至少没落后大盘。如果以后商贸新区的规划真的实现了，那大概率还更强呢。

3、对了，去年我比较过建欣苑和回龙观的房价走势，挺有意思的。这两边可以算是典型的南三北五，当年都是经适房，都是政府按照地段儿价值定价，回龙观2600建欣苑3600，说明大红门比回龙观在当年的地价高出了30%以上。

但到了房价最高峰的那几年，两边的均价都是4万多块钱吧，说明北五环的走势比南三环强了这比例，也可以说是南三环比大盘均价落后了。

但是还是但是，经过这几年的房价下跌，回龙观跌到了3万多，而建欣苑还是4万多，降幅相对少的多，两边的价格差又接近30%了，至少20%以上。这说明什么？说明在经济高速发展的时候，北部离高新产业区近的板块得到了更多的利好，房价涨的快。但到了经济不太好的时候，高新产业受影响更大，“房子是用来住的”则更被重视。所以南三环的优势反倒明显了，离核心区近就是最大的优势，房价体现出的就是跌幅相对小。

4、这就是我的看法，一是别太纠结所谓的保值，二是涨的多的也有可能跌的多。所以还是多考虑居住体验吧，房子是用来住的。另外常规建议是南三环沿线首选角门草桥到公益西桥一带，还有就是首经贸周边，地段儿都是相对不错的，板块内的商品房小区大多保值不错，600万的选择不算少。

仅供参考。

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