广东
站在当前时点去看楼市未来的发展，其实主线已经算是很清晰了，基本上可以说是大局已定了。国内房地产自98年“房改”以来，算是经历了完整的上涨和下跌周期了，市场自身也会变得更加成熟了，房价普涨普跌在短时间内大概率是不会再出现了。
随着驱动房地产市场的因素在发生变化，对房地产市场未来的发展态势有两个重要的判断：
一、国内总人口自2022年起就开启了负增长的态势，人口一旦进入负增长在短时间是很难逆转的。人口增长是增量住房需求的主要来源，而如今人口开启了负增长的态势，则意味着未来住房的增量需求会随之减少。
而与此同时，另一个驱动房地产市场快速发展的因素——城镇化进程也开始减缓了。2025年末国内常住人口的城镇化率已经达到67.89%，这已经算是一个比较高的水平，未来城镇化进程大概率会呈现出减缓的态势。城镇化减缓也一样会导致新增住房需求减少。
再加上过去几十年里，房地产市场的大建特建，目前国内的存量房产规模已经是相当大了。
综合以上多个因素来看，国内房地产市场已经逐渐由增量市场转为了存量市场。进入存量市场之后，房地产市场会呈现出很多与过去不一样的发展趋势：
城市更新将会成为房地产市场的一个重要开发方式；二手房交易量的占比会逐渐变大；整体房地产市场由过去供不应求转为供大于求，房价难有普涨行情了，等等。
二、进入存量市场之后，房价虽然很难有普涨行情，但是国内的市场太大了，楼市的走势大概率会是分层的，即房价涨跌有望会回归到城市层面，由城市自身的基本面和其楼市的供求关系来决定，房价走势因城市而分化的特征将会变得更加明显。
从国际上其他地方房地产市场发展经验来看，这种房价因城市而分化的特征主要是大城市房价会率先止跌回涨，并且有望继续创新高；而很多中小城市的房子将会逐渐回归居住属性，房价很难有系统性的上涨行情了。
为何会是这样的走势？
大城市本身就是稀缺的。对于大城市来说，其在经济、产业、城市配套等方面均具有较大的优势，能够吸引人口源源不断地流入，即便是总人口在负增长，大城市的人口都有可能继续增加或是保持高密度的人口状态。人口多了，对住房的需求自然就会很大，但是大城市的边界也不可能无限制的扩大，也就是说其住房供应会是相对有限的，住房供应基本上不会出现绝对的供大于求。这样一来，随着城市的发展和居民收入的增长，房价也会继续涨上去的。
而大多数中小城市的情况就恰恰相反，在未来相当长的一段时间内，还需要面临人口减少（导致住房需求减弱）、住房供应增加等情况，房价难有上涨的动能。且这种情况在短时间还难以扭转，房子的交易价值慢慢就减弱了，将会逐渐回归居住属性。
了解楼市未来的发展趋势，就不至于对市场产生误判！
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