无人接盘！南京江北宝龙城，5.7折“甩卖”

2020年底花10.5亿拿的地，现在不到6亿“甩卖”却无人接盘，南京江北宝龙城，易主失败！

阿里资产·司法拍卖官网显示，江北宝龙城所在地块于昨天正式拍卖，起拍总价5.9944亿。今天上午，因无人出价而流拍。

在南京，拿地多年却因种种原因搁浅，最终沦落到被拍卖境地的综合体，并非个例。这些城市疮疤，该何去何从？

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江北宝龙城，位于江核隧道口，紧靠地铁10号线南工大地铁口、浦口大道、江北大道快速路；周边住宅区林立，地块整体资质还不错。

今年6月，江北宝龙城所在地块上架阿里资产·司法拍卖网。

拍品名称为南京市江北新区浦口大道以北、新浦路以西（NJJBd030-08-08）地块的土地使用权以及土地上现有工程、附着物。

土地不动产登记资料查询明细里，显示拍品所有人为南京宝敬置业（由宝龙实际控股）。

于今年4月初提交的土地估价报告显示：

江北宝龙城所在地块土地面积约72197.55㎡，用途为商服用地、商务办公用地，使用年限自2021年3月24日起、2061年3月23日止。

此前，地块已进行开发建设，进展为达到宗地红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气）和宗地内场地平整。而后处于长期停工状态，杂草丛生。

地块已设立抵押权，抵押权人为中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，最高债权金额为4亿元。由于巨额债务未偿还，地块已被南京江北新区人民法院查封、轮候查封。

截至2025年5月，地块剩余土地使用年限为35.86年，评估价超8.56亿。最终的起拍价，在评估价的基础上打了7折，5.9944亿起拍，然而因无人出价而流拍。

事实上，按照拿地总价来算，江北宝龙城地块，是打5.7折“甩卖”。

2020年12月，宝龙以总价10.5亿元拿下江核G19地块，之后专门设立项目公司南京宝敬置业，进行开发建设。

注意，2019-2020年是宝龙在南京疯狂拿地的时期，巅峰时手握12个项目，江北宝龙城是其跨江布局的重要动作。

根据土地出让协议，江北宝龙城需建设建筑面积不小于8万㎡的集中式商业购物中心，面积不小于2000㎡的美术馆或艺术中心，要求需在交地后30个月内完成商业综合体满铺开业。

2021年9月，江北宝龙城规划设计方案出炉，除酒店式公寓、办公楼外，还有超过10万方的购物中心MALL(内含不低于2000㎡的美术馆或艺术中心)，由宝龙自持，将精品购物、餐饮娱乐等功能融为一体。

按照约定，项目应在2021年9月开工、2023年建成开业。然而，计划不如变化，受宝龙暴雷影响，江北宝龙城按下了“暂停键”，锐评君为大家梳理了时间线：

2021年-2022年，宝龙地产出现债务危机；

2022年11月，南京宝敬置业因无法联系被列入经营异常名录，累计欠税超1136万元，项目停工传闻四起；

2023年12月，宝龙地产披露境外债重组方案，同时面临退市危机，此时的江北宝龙城已陷入长期停工状态。

当时，官方给出的回应还是“宝龙正在积极寻找合作企业，并向集团总部争取项目后续建设资金”；

2024年7月，南京宝敬置业因借款抵押江北宝龙城所属地块，后被中国东方资产管理股份发布资产处置公告；

2025年7月，地块因南京宝敬置业借款纠纷案，被查封、评估、上架阿里法拍网，评估价8.3861亿、起拍价5.8702亿，后因故撤回；

2026年1月，江北宝龙城地块出售公告发布，列出三种项目投资方案：① 参与司法拍卖，②债权转让，价格优惠并有较大价差空间，③与宝龙合作开发，利用政府纾困政策降低投资成本，并强调可在合理范围内部分调规住宅；

2026年6月，地块重新估价后再次挂牌，评估价和起拍价，都较首次上架略涨。然而，这块地最终因无人出价而流拍。

拍摄于2026年3月

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江北宝龙城，并非南京首个被拍卖的综合体（地块）。

今年5月，位于河西元通商圈的奥体苏宁广场，评估总价约28.11亿，打7折以约19.68亿拍卖，但无人问津。

随后，6月上旬，奥体苏宁广场地块降至约15.74亿元进行第二次拍卖，仍以流拍告终。目前，该标的物转为变卖，总价与二次拍卖时一致，预计8月30日结束。截至发稿，吸引了61人关注、13387人围观。

这座城市综合体拿地近18年，规划有超400米摩天地标，但蹉跎至今仍在晒地皮，令人惋惜。关于它的时间线，锐评君此前精简梳理过：

2008年9月，苏宁置业与嘉里建设激烈PK，最终以4.29亿拿下项目所在地块（NO.2008G27）。

2011年5月，奥体苏宁广场正式开工奠基。在当时，这座城市综合体的“壮志雄心”是凭借高达400米的主体结构，刷新南京摩天大楼高度，成为“江苏第一楼”。

2017年9月，苏宁置业牵手恒大，确定共同开发奥体苏宁广场。

2018年4月，项目开发主体生变，苏宁置业与南京卓域房地产开发有限公司签订了《国有土地使用权转让合同》。

天眼查显示，该公司的股东为持股80%的深圳市景昕锐桀实业有限公司、持股20%的苏宁置业集团有限公司，深圳市景昕锐桀实业有限公司，则由中信信托100%持股。

2018年8月，在回复网友咨询项目进度的帖子中，河西管委会网络发言人明确：“奥体苏宁广场预计2018年12月开工，合作商是恒大，恒大建设商办和酒店式公寓，苏宁建设商业和酒店。”

2019年1月，奥体苏宁广场最新规划设计方案出炉，报审总面积约50.6万平方米，容积率11.3；绿地率≥20％；建筑密度≤40％；地上总建筑高度419.8米，地上99层地下5层；功能主要包括商业、办公、酒店、酒店式公寓和配套地下停车场等。

当时，有消息称项目将由国际大师墨菲扬担纲设计，整个大楼设计为“陆地之舰”的形态，未来可能会引进JW万豪酒店，并配置5A级甲级写字楼与重奢购物中心。

2020年10月，中建一局集团第三建筑有限公司官微发文称：南京奥体CBD苏宁恒大中心项目正式动工，已进入深基坑作业环节，完成第二道支撑施工和第二层土方开挖。

随后的几年，虽然屡屡上榜南京经济社会发展重大项目计划，甚至一度框定建设起止年限为2021年至2026年，可奥体苏宁广场，终究放了南京人鸽子。

2022年8月，有消息称奥体苏宁广场将被政府回收，建设单位组织了回填工作。

2023年10月，锐评君实探发现奥体苏宁广场的基坑回填工作已完成，规划的超400米摩天地标“摇身变成”街角公园。

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无论是今年的江北宝龙城、奥体苏宁广场，还是前几年的宝能金融中心、启迪国际冰雪科技城等，南京一批高开低走、最终搁浅的城市综合体，流转到拍卖市场，均无人接手。

归根结底，是行业持续深度洗牌，商业地产价值逻辑已经发生了系统性重构，叠加多重风险因素，“新玩家”已不敢贸然入场。

一方面，商业地产供需严重失衡。

当下，全国商业综合体、购物中心已严重饱和，南京作为高能级城市，竞争更是白热化。德基、景枫、华润万象天地等IP已强势出圈，一个历经停工波折的新项目，很难从激烈角逐中走出独立行情。

况且，不少搁浅的项目往往在规划之初就盲目乐观，并普遍存在拿地周期较长、与市场实际脱节的情况。

另一方面，企业暴雷带来的相关风险，劝退投资人。

宝龙、宝能、启迪等，都是暴雷企业。与他们相关的拍卖项目，可能存在抵押、借贷等情况，通常与巨额债务挂钩。

接盘方接手的第一件事，大概率不是直接开发，而是得处理一摊子遗留问题，风险极大，且增加不少隐形开发成本。如此一来，谁敢出手呢？